商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書。商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容是什么?商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金是怎么規(guī)定的?
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一、商品房認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容
認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：
(1)買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;
(2)房屋的基本情況(如房屋位置、面積等);
(3)房屋價(jià)款計(jì)算;
(4)定金;
(5)簽署正式買賣合同的期限。
認(rèn)購(gòu)書常見于商品房交易中，由其引起的法律糾紛也不少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第四條、第五條第一次以規(guī)范的形式對(duì)認(rèn)購(gòu)書進(jìn)行規(guī)定。以下就認(rèn)購(gòu)書相關(guān)法律問題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金
當(dāng)前，商品房認(rèn)購(gòu)書中往往約定了定金條款，一般做法是購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金;如果以后簽訂了正式商品房買賣合同，定金則抵充房款。根據(jù)《解釋》第四條規(guī)定，我們認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書中的定金同時(shí)有兩重屬性，第一重屬性是立約定金。立約定金是專為保證當(dāng)事人能夠就某事項(xiàng)訂立合同而設(shè)立的，不具有擔(dān)保主合同之債的功能，第二重屬性是履約定金，即履行認(rèn)購(gòu)書這一預(yù)約合同本身的定金。認(rèn)購(gòu)書定金保證雙方當(dāng)事人能夠盡最大的誠(chéng)信談判，努力達(dá)成商品房買賣合同。我們認(rèn)為，只有兼顧定金的這兩個(gè)屬性，才能在商品房糾紛案件中正確理解《解釋》第四條的法義。
《解釋》第四條規(guī)定：“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！比绻麅H認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書定金為立約定金，那么不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。如果開發(fā)商在訂立本合同時(shí)，附加種種不合理的條款，買方要么拒絕簽訂本合同，喪失定金，要么同開發(fā)商違心簽訂合同。因此，我們還應(yīng)從履約定金分析認(rèn)購(gòu)書的定金。在認(rèn)購(gòu)書一方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房預(yù)售合同即本約的情況下，我們認(rèn)為要辨別拒絕簽訂本約是否違反認(rèn)購(gòu)書中的誠(chéng)信談判義務(wù)，例如，開發(fā)商在談判中隨意提高商品房?jī)r(jià)格，買方為此拒絕簽訂本約，那么開發(fā)商不僅無權(quán)沒收買方的本金，而且在買方主張要求適用定金罰則時(shí)，由于開發(fā)商拋出不合理?xiàng)l件的行為顯然構(gòu)成不履行認(rèn)購(gòu)書中誠(chéng)信談判的義務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金。
《解釋》第四條中“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠(chéng)信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢?我們認(rèn)為守約方的請(qǐng)求應(yīng)予酌定支持。
根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;
(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況;
(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為?！?/p>
認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書義務(wù)主要是違反誠(chéng)信談判義務(wù)，對(duì)雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會(huì)的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對(duì)人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購(gòu)書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購(gòu)書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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