商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書。商品房認購書的效力是怎樣的?認購書成為預(yù)售合同的條件是什么?
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一、商品房認購書的效力
認購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認為，預(yù)約合同是談判當事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實務(wù)中，常有原告根據(jù)認購書，訴請法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認購書的內(nèi)容。認購書屬于學理上的“將行談判的預(yù)約”，即哪怕雙方當事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實質(zhì)性具體條款，但雙方當事人不受其約束，他們僅承擔繼續(xù)談判直至達成最后本約的義務(wù)，其特點：一是當事人要對違反誠信談判義務(wù)，導致不能達成本約的行為承擔責任;二是當事人如果盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達成本約，也不承擔任何責任。因此可以說，認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。二是不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。三是持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。
二、認購書成為預(yù)售合同的條件
審判實務(wù)中，認購書效力是否以取得商品房銷售許可證為必要條件存在著較大爭議?有的認為應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點。我們認為，認購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實上的障礙，只有這些法律和事實上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實上的障礙合同雙方當事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發(fā)商當時的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認購書未必無效?！督忉尅返谖鍡l規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個條件：
1.具備商品房銷售管理辦法(以下簡稱管理辦法)的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當具備13項主要內(nèi)容：
(1)當事人基本情況;
(2)商品房基本狀況;
(3)商品房的銷售方式;
(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(5)交付使用條件及日期;(6)裝飾、設(shè)備標準承諾;
(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;
(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(9)面積差異的處理方式;
(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(11)解決爭議的方法;
(12)違約責任;
(13)雙方約定的其他事項。
我們在調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)實踐中存在的爭議主要是，如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預(yù)售合同呢?我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應(yīng)認定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。
2.出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應(yīng)認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預(yù)約合同，認購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內(nèi)容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統(tǒng)一性。
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