案情簡(jiǎn)介：開(kāi)發(fā)商延遲交付商品房
宋某與北京市某地產(chǎn)公司（以下稱開(kāi)發(fā)商）簽訂商品房預(yù)售合同，雙方約定以13萬(wàn)元的價(jià)格買賣地下室車位，開(kāi)放商應(yīng)于2009年6月前交付車位給買受人使用，預(yù)期按日支付已付房款萬(wàn)分之十的違約金。開(kāi)發(fā)商于6月底以掛號(hào)信方式通知收樓未果。買受人與2010年4月到場(chǎng)收樓，該車位因南側(cè)砌有圍墻而不能使用，后于2010年5月拆除。買受人主張開(kāi)放商從2009年6月到2010年5月的預(yù)期交樓違約金3萬(wàn)元。
審理結(jié)果：開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任
最終法院認(rèn)為。開(kāi)放商交付車位除將支配權(quán)交與買受人之外，還應(yīng)保證車位能夠正常使用不存在瑕疵，而本案當(dāng)中車位受到圍墻影響而無(wú)法使用，不能視為正確交付。對(duì)圍墻的建造時(shí)間，開(kāi)發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任而沒(méi)有舉證，推定圍墻在車位交付前已經(jīng)存在。認(rèn)定從2009年到2010年5月期間，無(wú)論是否有通知，買受人都無(wú)法接受此車位，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)交付不能的違約責(zé)任，支持買受人的訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任
1、開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房，買受人是否可以解除房屋買賣合同？
開(kāi)發(fā)商在約定的履行期限屆滿之時(shí)，沒(méi)有按期交付商品房或者協(xié)助買受人辦理房產(chǎn)的權(quán)屬登記，即出賣人給付延遲。除當(dāng)事人有約定外，法律一般不認(rèn)為出賣人因此構(gòu)成根本性違約，故不直接向守約方也就是購(gòu)買人賦予解除權(quán)。
買受人向出賣人催告履行后，出賣人在合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以行使解除權(quán)。《商品房買賣合同解釋》第15條第一款規(guī)定：出賣人延遲交付房屋，經(jīng)催告在3個(gè)月內(nèi)和合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予以支持。買受人行使解除權(quán)有期限約束。該條第二條規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為3各月，對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日1年內(nèi)行使，預(yù)期不行使的，解除權(quán)消滅。當(dāng)買受人依法行使解除權(quán)導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除的，則雙方按《合同法》第97條結(jié)算及第107條確定出賣人違約責(zé)任的承擔(dān)。
2、開(kāi)發(fā)商預(yù)期交房，買受人的損失或者違約金應(yīng)該如何計(jì)算？
由于出賣人延遲交付房屋，是買受人不能再預(yù)定的時(shí)間行使占有、使用、收益、處分的權(quán)能。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第17條第二項(xiàng)規(guī)定：商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法，預(yù)期交付使用房屋的，按照預(yù)期交付房屋期間主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)關(guān)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。出賣人按此規(guī)定向買受人承擔(dān)責(zé)任，無(wú)需以買受人實(shí)際有租賃支出為條件，因?yàn)樽饨鹗找媸琴I受人基于合同正常履行所應(yīng)獲取的利益。
注意，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提前進(jìn)行的房屋非正式交付，責(zé)任在于開(kāi)發(fā)商，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。
通過(guò)以上案例的講解，我們可以知道：通過(guò)法律途徑解決房產(chǎn)糾紛，還是需要比較專業(yè)的房產(chǎn)糾紛知識(shí)的，同時(shí)還需要足夠的糾紛解決經(jīng)驗(yàn)，如果當(dāng)事人不能妥善解決這些事情，在必要時(shí)，可以聘請(qǐng)律師協(xié)助，以防損失。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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