一房二賣，顧名思義，就是一棟房屋被賣了兩次，房屋出賣人和第一個(gè)買受人、第二個(gè)買受人都簽訂了房屋買賣合同，但是只能把房屋交給其中一個(gè)買受人，我國(guó)法律禁止一房二賣，出賣人必須對(duì)其中一個(gè)買受人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，那么到底房屋最終歸誰(shuí)呢?
【案例】陳某有房一套，因外出工作，就以15萬(wàn)元的價(jià)格把房賣給了江某，雙方簽訂了書面買賣合同，房子交付江某居住，因?yàn)殛惸惩獬霰容^急，就約定等陳某回來(lái)后再辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，后來(lái)陳某從外地回來(lái)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，就要求江某再加兩萬(wàn)元錢，江某不同意，陳某就將房屋以17萬(wàn)元的價(jià)格賣給了張某，并立即與張某辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，張某就拿著房產(chǎn)證要求江某搬出房屋，遭到江某拒絕，最后訴至法院，這就是典型的“一房二賣”的問題。
【分析】張某取得了房屋的所有權(quán)，其權(quán)利應(yīng)該受到法律的保障，而江某由于沒有辦理登記過戶手續(xù)，沒有取得房屋的所有權(quán)，那江某的權(quán)利怎么保護(hù)呢?江某可以請(qǐng)求陳某返還購(gòu)房款及利息、賠償損失。但無(wú)權(quán)要求房屋的所有權(quán)，他只能要求陳某承擔(dān)違約責(zé)任。
針對(duì)這種情況，《物權(quán)法》規(guī)定了“預(yù)告登記制度”來(lái)避免這種糾紛的出現(xiàn)。
《物權(quán)法》第二十條
當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記人可以主張債權(quán)與物權(quán)的雙重保護(hù)，即對(duì)出賣人可以主張違約損害賠償也可以向受讓人主張返還房屋。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
第十條
買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
在日常生活中，人們可能覺得我拿到或者我占有著某件東西，這件東西就已經(jīng)是我的了，但是事實(shí)往往不是這樣。法律的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)就是“誰(shuí)登記，誰(shuí)擁有”。房屋必須要向房地產(chǎn)登記部門履行登記手續(xù)，這樣才能向別人表明這件東西是你的，就是所謂的公示、公信力。
張曉霖律師辦案心得：進(jìn)出口貿(mào)易中海關(guān)涉稅尤其是走私犯罪案件逐年增多，很多案件往往是因?yàn)椴欢ｊP(guān)法律規(guī)定及海關(guān)辦事規(guī)程造成的，而非當(dāng)事人（進(jìn)出口企業(yè)或進(jìn)出境個(gè)人）故意所為。面對(duì)這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何用足用好國(guó)家政策，做到合理避稅；清楚海關(guān)規(guī)定和辦事規(guī)程及時(shí)處理，把損失最小化，實(shí)現(xiàn)利益最大化。
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