2010年3月，喬女士購買一套位于北京市某區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，付款方式為首付款加銀行貸款。喬女士購買該經(jīng)濟(jì)適用房后，于同年的8月份將該經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給黃某。合同約定，喬女士按照原價(jià)將該房屋轉(zhuǎn)讓給黃某，保證黃某取得該房屋的所有權(quán)。同時(shí)合同還約定了喬女士將房屋買賣合同及貸款抵押合同一并交給黃某，原購房合同的權(quán)利和義務(wù)一并由黃某承繼。同時(shí)約定喬女士積極協(xié)助黃某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。合同簽訂后，黃某將房款全部支付給喬某，并支付喬某轉(zhuǎn)讓費(fèi)80000元。同年10月份，房屋如期交付。黃某搬進(jìn)房屋，并進(jìn)行裝修居住至今。
2011年5月，喬女士向法院起訴，要求解除雙方的房屋買賣合同，理由為，黃某至今不辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，構(gòu)成違約。黃某辯稱。雙方簽訂的合同是雙方的真實(shí)意思，合同簽訂后，我如約履行了合同的全部義務(wù)，現(xiàn)在沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，是因?yàn)楝F(xiàn)在還不符合國家法律的規(guī)定，時(shí)機(jī)還不成熟。另外辦理房產(chǎn)證是喬某的義務(wù)，是我的權(quán)利，不辦理房產(chǎn)證不影響合同的履行。因此不同意喬女士的訴訟請求。另外，黃某承認(rèn)其戶口不在本市。
法院經(jīng)過審理后判決：
1、喬女士與黃某簽訂的房屋買賣合同無效
2、黃某在判決生效之日起30日內(nèi)將房屋騰空交給喬某
另外，法院認(rèn)為，對于黃某的損失和購房款，黃某可以另外主張
王富利律師點(diǎn)評：
本案是一起因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房買賣引起的訴訟。本案訴爭的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，對于購房人的資格作出了嚴(yán)格的限制。同時(shí)對于經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有有限的產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得上市交易，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的購房人需要按照同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，購房人繳納相關(guān)價(jià)款后，取得全部產(chǎn)權(quán)。
另外，根據(jù)北京市高級人民法院審理房屋買賣合同的指導(dǎo)意見規(guī)定，如果出賣人的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂，當(dāng)事人又在合同中約定在限制上市交易期滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已經(jīng)具備上市交易條件的，合同可以認(rèn)為有效。
本案中，喬女士在購買該房屋不到一年即將房屋轉(zhuǎn)讓，且喬女士的原購房合同是在2010年，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同違反國家法律法規(guī)的規(guī)定，屬于無效合同。
另外，對于合同被確認(rèn)無效的。黃某可以主張返還購房款和轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并要求賠償裝修損失和房屋升值帶來的差價(jià)損失。
王富利律師建議：
經(jīng)濟(jì)適用房是國家開發(fā)的，在于保障低收入群體的住房需求，而向符合一定條件的人出售，因此，對于經(jīng)濟(jì)適用房的購買主體具有嚴(yán)格的限制。對于經(jīng)濟(jì)適用房的出售也規(guī)定了在5年內(nèi)不準(zhǔn)出售，如果出售國家可收回經(jīng)濟(jì)適用房。因此，對于不符合出售條件的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)事人購買時(shí)一定要慎重，以免因購買合同無效而造成損失。
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王富利律師辦案心得：隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公民法律意識的增強(qiáng)。越來越多的人開始重視以法律維護(hù)自己的合法權(quán)益。特別是近幾年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展和房價(jià)的不斷上漲。產(chǎn)生了大量的糾紛，包括房屋買賣糾紛和家庭繼承分割糾紛以及建筑市場的建筑糾紛。王富利律師通過多年的執(zhí)業(yè)，對于房產(chǎn)和建筑糾紛積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。王富利律師愿以自己的專業(yè)知識，給每個(gè)客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)。
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