房屋的購買是人生的一件大事，在我們想要買房的時候經(jīng)常會遇到房屋預售的情況，但是我們又不知道如何是好，這種商品房的預售是好是壞。房屋預售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。房屋預售有哪些弊端?商品房預售的風險有哪些?
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一、房屋預售有哪些弊端
房屋預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。
而預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。
中國房屋預售制的潛在風險：風險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行;通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格;逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。
國外也有房屋預售。在美國，房屋預售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬-2萬美金的預售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬-50萬的房價相比)。業(yè)主愿意支付預售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預期的房價上漲比較確定;預售款占總房價的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔?戶型、質(zhì)量等原因)不滿意或者其它不可控制因素(如失業(yè)、變換工作地點等)想要退房，風險和損失都不大。對開發(fā)商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟價值的期待值要比這個差值要小。
二、商品房預售的風險有哪些
(一)關于預售資質(zhì)的風險問題
《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1款對商品房預售的條件作出了明確規(guī)定，但是現(xiàn)實情況中存在很多不照章辦事的情況，也就是預售人沒有預售資質(zhì)非法預售，給預購人帶來了極大的風險。預購人最關心的就是在這樣的情況下到底與開發(fā)商之間簽訂的商品房預售合同是否有效呢?法律規(guī)定開發(fā)商預售商品房必須持有三證：《土地使用權(quán)證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》，并完成預售商品房建設總投資的25%以上的投資行為，才具備對外銷售商品房的資格，才有權(quán)簽訂商品房預售合同。不具備上述條件的，一般認定合同無效。但預售房在起訴前已補交土地使用權(quán)出讓金，并已補辦有關手續(xù)的，具備了上述預售條件的，可以認定合同有效。因此，預購人在簽訂商品房預售合同之前，必須認真審查預售人的資質(zhì)，以免帶來不必要的麻煩。
(二)關于定金和訂金的風險
在簽訂商品房預售合同之前，預售方通常要求預購方簽訂商品房認購協(xié)議書并支付一定數(shù)額的定金，在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生糾紛的情況也非常普遍。有必要搞清楚定金與訂金這兩個概念。定金，是指合同當事人為確保合同的履行，依法律規(guī)定或雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后、履行前，預先給付對方的一定金錢或其他替代物，在法律上它具有擔保方式和作為違約責任兩種功能。在擔保法理論上，一般認為定金可分為五類，分別為：成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。而訂金，是指一方先交付一筆現(xiàn)金給對方，以作為己方履約的擔保，常用于承攬合同和服務合同。此處區(qū)別它們的意義就在于：定金適用雙倍返還，而訂金只適用原價返還。
在現(xiàn)實生活中，開發(fā)商常常大造聲勢，營造出熱銷的假象，當購房人舉棋不定，或者一時沒有足夠的現(xiàn)金時，開發(fā)商會要求購房人先交一個訂金(此時“定金”與“訂金”是不加區(qū)別的)，將其所感興趣的房號預留若干天，以免錯過了時機，可在收據(jù)上卻寫上“定金”的字樣。如果合同簽不成，購房人想將預先交的定金要回來就困難了。根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！币簿褪钦f，此處的定金是在商品房買賣合同簽署以前，雙方當事人為了保證商品房買賣合同的簽訂而確立的。從性質(zhì)上來說它是約定定金也稱為立約定金，當事人設立訂約定金是為了保證主合同的簽訂。由于當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理，即給付定金一方(購房人)拒絕訂立商品房買賣合同的，無權(quán)要求反還定金;收受定金的一方(開發(fā)商)拒絕訂立商品房買賣合同的，應當雙倍返還定金;而因不可歸責于當事人雙方的事由，該合同未能訂立，在這種情況下，出賣人應當將定金返還買受人。
總之，無論是“定金”，還是“訂金”，商品房買賣雙方要在給付和收取該款項時明確該筆款項的性質(zhì)和返還或者雙倍返還的條件，以免將來發(fā)生糾紛。
(三)關于一房多賣的風險
“一房多賣”的原因，除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是物權(quán)法頒布前商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權(quán)效力。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外?！边@條明確規(guī)定登記備案并非合同生效的必要條件，揭示了商品房預購環(huán)節(jié)中一大法律風險。
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
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