二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。購買二手房的環(huán)節(jié)有哪些?不得上市出售的房屋范圍是什么?
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一、購買二手房的環(huán)節(jié)
購買二手房主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等幾個環(huán)節(jié)，下面本文為您具體介紹：
(一)下定時要明確議價期限
下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
(二)注重實地調(diào)查
簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。
(三)簽約前多查相關(guān)證件
比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。
(四)付款后要收取收據(jù)
房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。
(五)收房過戶要驗收
買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交情況。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。
二、不得上市出售的房屋范圍
據(jù)有關(guān)規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房可上市交易，但不是所有的公有住房和經(jīng)濟適用房都可以，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售的房屋，這種房子主要有以下幾種類型：
1.以低于房改政策規(guī)定的價格購買而且沒有按照規(guī)定補足房價款的;
2.住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;
3.處于籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
4.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的;
5.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
6.上市出售后形成新的住房困難的;
7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
8.法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房。
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