購房者在進(jìn)行二手房買賣時(shí)要小心謹(jǐn)慎，簽訂二手房買賣合同時(shí)更應(yīng)仔細(xì)斟酌，避免掉入合同陷阱。購買二手房的條件是什么？二手房交易所需材料有哪些？
如果遇到相關(guān)房產(chǎn)糾紛法律問題，可以找我進(jìn)行免費(fèi)咨詢。
一、購買二手房的條件
1、已取得《房屋所有權(quán)證》
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購房者在購買二手房時(shí)，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購買二手房的首要條件就是看有沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、共有人同意出售的聲明
根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。為保護(hù)購房行為，購買存在其它共有人的房屋時(shí)，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書上面并沒有顯示，比如說家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書上面往往顯示的只有一個(gè)人的名字。
3、承租方放棄優(yōu)先購房的聲明
根據(jù)合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房時(shí)，應(yīng)核實(shí)擬購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買賣合同無效。
4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)
根據(jù)擔(dān)保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購買二手房應(yīng)審查擬購房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載。
5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定
根據(jù)《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》第4條規(guī)定，已購公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購買已購公有住房時(shí)，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購房合同有無限制出售條款。
6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限
按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按北京市《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，北京市已購經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿五年后方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計(jì)算為準(zhǔn)。
二、二手房交易所需材料
賣方需提供的材料：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證（非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證）；
2、戶口本；
3、房屋所有權(quán)證；
4、原購房發(fā)票（復(fù)印件）、原購房合同；
5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明；
6、結(jié)婚證復(fù)印件；
7、產(chǎn)權(quán)人印章；
8、土地使用權(quán)證；
9、已購公有住房、成本價(jià)購房、優(yōu)惠價(jià)購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請(qǐng)手續(xù)；
10、買賣合同。
買方需提供的材料：
1、買方本人身份證件（非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證）；
2、戶口本；
3、本人印章；
4、外籍人士需提供護(hù)照、居留證、工作單位證明；
5、港、澳、臺(tái)人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單；
6、買賣合同；
7、如需要貸款購房，還應(yīng)提供貸款銀行所需的相關(guān)手續(xù)。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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