土地價格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。土地價格怎么評估？土地價格高低因素是什么？
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一、土地價格怎么評估
土地價格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，也叫地價，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。
怎么評估土地價格?土地如何定價？這個問題似乎多此一舉，市場上賣多少錢，不就值多少錢嗎？
其實不然。首先，土地作為一種實物資產(chǎn)，交易頻率很低，其流動性遠(yuǎn)不及金融資產(chǎn)。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期進(jìn)行考察、評估，中期又需要投標(biāo)、融資，交易之后還要交割、付稅，導(dǎo)致其實際成本不那么公開透明。這兩條原因，往往導(dǎo)致沒有現(xiàn)成的二手交易市場可直接找到最具代表性的土地價格。此外，土地的同質(zhì)性也不及其他實物資產(chǎn)，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業(yè)原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能因規(guī)劃用途或?qū)W區(qū)差異相差甚遠(yuǎn)，這使得以土地為標(biāo)的物的大宗商品期貨交易也難以進(jìn)行。
不過，土地的科學(xué)定價并非無跡可尋，大致可以分為三類：邊際農(nóng)業(yè)價值定價法、實物期權(quán)定價法和時間空間模型定價法。
所謂邊際農(nóng)業(yè)價值，就是指這片土地上所有的未來凈農(nóng)業(yè)產(chǎn)出的折現(xiàn)值。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如果土地是可以自由買賣的，那么根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地的商業(yè)價值應(yīng)該大致等于其農(nóng)業(yè)價值，否則城市就會持續(xù)擴(kuò)張，直到其邊際商業(yè)價值等于邊際農(nóng)業(yè)價值。如果農(nóng)業(yè)產(chǎn)出相對穩(wěn)定，那這些土地的價值就基本由農(nóng)產(chǎn)品價格決定。據(jù)報道，美國中西部內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)業(yè)用地，在全美的房地產(chǎn)大蕭條中上漲了30%,其主要原因就是大豆的現(xiàn)價比歷史平均價上漲了40%,而玉米價格幾乎翻倍。
對城市里的商業(yè)地塊，農(nóng)業(yè)價值定價法就不靈了，這時可以采用實物期權(quán)定價法。所謂實物期權(quán)，是指對持有的土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的權(quán)力。在考慮投入的建筑、運(yùn)營成本之后，其未來凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行項目：停車場、電影院、百貨商場。建筑、運(yùn)營成本和運(yùn)營收入都依次升高，考慮一定的資金回報率之后，最有利可圖的項目就應(yīng)該能夠確定這個商業(yè)地塊的價值。所謂“黃金地段”“寸土寸金”,可不是空話，美國商場的每平方米年均銷售額大約是3000美元，而拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達(dá)到了驚人的13000美元。當(dāng)然，這和蘋果零售店的每平方米年均銷售額56260美元比起來，仍是小巫見大巫。
對于沒有商業(yè)產(chǎn)出的住宅地塊，這兩種辦法基本上都無能為力。因為住宅用地一般是根據(jù)市政規(guī)劃指定，無法用于商業(yè)開發(fā)，而與純粹的農(nóng)業(yè)用地間的距離又參差不齊。
目前在美國最常采用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質(zhì)性，對價格的變化采取時間序列的回歸分析，來得到某一地區(qū)房價指數(shù)的平均變動。在此基礎(chǔ)上，再對房屋的具體特征進(jìn)行定價調(diào)整。這一辦法最初用于房產(chǎn)估值，在對建筑成本進(jìn)行估算和折舊之后，就可得到隱含的土地價值。
在當(dāng)前的中國，對土地進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確的估值定價，意義重大。中國城鄉(xiāng)之間區(qū)別實行土地國有制和集體所有制，人為割裂了土地的實際用途，造成了城市建設(shè)用地和農(nóng)用土地之間的巨大價值差異和混沌。不準(zhǔn)確的定價、不公開的交易，往往造成大批農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害，而地方官員卻中飽私囊，與之關(guān)系緊密的開發(fā)商從中攫取暴利。這不但無益于資金的合理分配，也造成了社會的不穩(wěn)定。同時，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市場。完全由競標(biāo)決定的土地價格，如同所有的拍賣一樣，體現(xiàn)的是對其估值最高的買主的估價，也往往是一個過分樂觀的估價。2009年拍下“地王”的房企紛紛陷入困境就是一個很好的例子。而這些過分樂觀估值者的悲觀境遇也同樣感染市場，加重悲觀情緒的釋放，大批城市的土地流拍與此不無干系。
土地，如同勞動力、資金一樣，最好都由市場來決定其價格，配置其使用，提高其效率。同時輔之經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法對其進(jìn)行科學(xué)的定價，可以對市場價格進(jìn)行有益的補(bǔ)充和指導(dǎo)，緩解價格的大幅波動，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定。
二、土地價格高低因素
土地價格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。
用公式表示：土地價格=地租÷利息率。
所以，土地價格實際上是按利息計算的地租購買價格，它隨著地租的提高或利息率的下降而不斷上漲。
不同的權(quán)利可取得不同的土地收益，也會有相應(yīng)不同的土地價格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地價格與一般物品的價格相比，有其自身的特性：價格基礎(chǔ)不同；形成時間不同；土地價格的高低不由生產(chǎn)成本決定，主要由地產(chǎn)的有效需求決定；地價具有明顯的地區(qū)性和地域性；地價形成市場的不充分性；地價呈總體上升趨勢；地產(chǎn)一般不具有折舊現(xiàn)象。
按土地權(quán)利分類，地價可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃價格、抵押價格等；按形成的方式，地價可分為交易價格和評估價格；按政府管理手段，地價可分為申報地價和公告（示）地價；按表示方法，地價可分為土地總價格、單位面積地價和樓面地價等。
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