房地產(chǎn)開發(fā)即在依據(jù)法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是什么？產(chǎn)權調(diào)換的注意事項有哪些？
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一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則
房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應依法遵守的基本原則。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設部1995年3月1日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》之規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)行為應遵循法律規(guī)定的基本原則。
（一）依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)作了如下定義：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。根據(jù)上述法律規(guī)定，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是城市國有土地，而我國另一類型的土地──農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須事先通過國家征用轉為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。
房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領，是城市各項建設包括房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進行的前提和基礎，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)的實踐經(jīng)驗證明，開發(fā)房地產(chǎn)，首先必須規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導城市房地產(chǎn)，使城市房地產(chǎn)得以合理發(fā)展，首先必須通過科學的預測和規(guī)劃，明確房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局，在規(guī)劃的引導和控制下，逐步實現(xiàn)發(fā)展目標。在城市房地產(chǎn)開發(fā)的建設和發(fā)展過程中，城市規(guī)劃處于重要的地位。開發(fā)房地產(chǎn)應當符合城市規(guī)劃法的有關規(guī)定：
1、在城市規(guī)劃區(qū)貫徹勤儉建國的方針，開發(fā)項目的選址、布局、土地利用及各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。
2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行開發(fā)需要申請用地的，必須持國家批準開發(fā)項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設施條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可-quot;.開發(fā)單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向有關政府土地管理部門劃撥土地。
3、任何單位和個人都必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和占用地下管線進行開發(fā)。
二、產(chǎn)權調(diào)換的注意事項
1、產(chǎn)權調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積。在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對于拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標準的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標準；二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。
2、原地還房。不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地還房中的原地，應當作何理解，這實際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》關于產(chǎn)權調(diào)換規(guī)定的章節(jié)中已有明確，原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據(jù)《湖北省城市房屋拆遷管理實施辦法》的規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設施建設需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。
3、產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應當為拆遷安置補償協(xié)議，而不應以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應當明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當拆遷補償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護。正是因為司法解釋對拆遷補償安置協(xié)議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補償安置協(xié)議對抗第三人，從而在實體利益上得到保障。如果忽視這一點，將本應為拆遷補償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》，其優(yōu)先權可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。
另外，國家針對房屋拆遷所獲得產(chǎn)權調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的，這也是事關被拆遷利益的一個方面。
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
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