《婚房兵法》第一季:房產(chǎn)署名有講究(一)紹玲律師

《婚房兵法》欄目簡(jiǎn)介：

房?jī)r(jià)的飆升使房產(chǎn)成為婚姻關(guān)系中財(cái)產(chǎn)的重頭戲，房產(chǎn)也成為了離婚訴訟中的兵家必爭(zhēng)之地。魏紹玲婚姻家事團(tuán)隊(duì)結(jié)合案件事實(shí)與法律規(guī)定，總結(jié)多年辦案經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)老百姓最關(guān)心的婚姻中的房產(chǎn)歸屬問題，特推出《婚房兵法》系列欄目，為您解讀婚姻中關(guān)于房子的那些事兒.

第一期：同居買房，雞飛蛋打

典型案例：北京程先生在和女友同居期間，買了一套房子，當(dāng)時(shí)二人剛談戀愛如蜜里調(diào)油一般，認(rèn)定對(duì)方就是自己眾里尋他千百度的另一半，程先生買了一套房子，購(gòu)房合同和房產(chǎn)證都是女友的名字，100萬(wàn)元首付款和每月的房貸都是程先生付的。談婚論嫁時(shí)，兩人在一些重大問題事產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，感情不在，“買賣”也黃了。女孩要求要房子歸她所有，并稱首付款與房貸還款均是程先生贈(zèng)與給他的。程先生來到婚姻家庭部咨詢，要求律師出具方案，如何保障其權(quán)益最大化。各位看官，您覺得程先生能賠了夫人不折兵嗎？

魏紹玲律師解答：在我國(guó)，同居期間購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)不以夫妻關(guān)系論，同居關(guān)系與夫妻關(guān)系有著本質(zhì)的不同，是不受法律保護(hù)的。同居期間的財(cái)產(chǎn)分割與夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)分割具有很大的不同。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同共有，離婚時(shí)，一般按照平分為原則；而同居期間所得財(cái)產(chǎn)，則按如下原則劃分：

首先，應(yīng)當(dāng)明確同居期間的共同財(cái)產(chǎn)有哪些。同居期間的共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)區(qū)別開來，個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人所有，共同財(cái)產(chǎn)屬于當(dāng)事人共同所有。

其次，對(duì)同居共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。當(dāng)事人如果能協(xié)商一致的話，可以按照約定對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行劃分；如果無法協(xié)商一致，可以起訴法院要求分割同居期間共同財(cái)產(chǎn)。

再次，法院通常按照一般共有來分割同居共同財(cái)產(chǎn)，雙方需要對(duì)各自的出資比例進(jìn)行舉證，能夠證明出資比例的，按照出資比例分割；無法證明出資比例的，視為等額共有，通常是一人一半。

另外，《物權(quán)法》是以登記制度來確定產(chǎn)權(quán)歸屬，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；不?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”同居期間所購(gòu)買的房產(chǎn)也應(yīng)該適用此關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊?guī)定，否則不發(fā)生物權(quán)效力。

綜上，在本案例中，由于房產(chǎn)證是其女友（前）的名字，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，基本上可以確定房屋產(chǎn)權(quán)屬于其前女友，程先生想主張房屋產(chǎn)權(quán)比較困難，不過程先生可以選擇向該女孩主張要求其返還代付的首付款和每月的貸款，轉(zhuǎn)化為債權(quán)債務(wù)糾紛。

相關(guān)法規(guī)：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問題的解釋（二）第1條：“當(dāng)事人因同居期間財(cái)產(chǎn)分割或子女撫養(yǎng)糾紛提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理?！?/strong>

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規(guī)定：“解除非法同居關(guān)系時(shí)，同居生活期間雙方共同所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理?！?/strong>

《中華人民共和國(guó)合同法》第103條：“共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有?！?/strong>

《中華人民共和國(guó)合同法》第104條：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。”

《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條：沒有合法依據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將驅(qū)動(dòng)的的不當(dāng)利益返還受損失的人。

魏紹玲律師建議：在我國(guó)，房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記主義，以房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，因此，購(gòu)房人在房屋署名時(shí)一定要慎重，以免日后發(fā)生糾紛賠了夫人又折兵，就像本案中的程先生，落得個(gè)雞飛蛋打的后果。退而求其次，在已經(jīng)署了別人的名字的情況下，您應(yīng)該保留購(gòu)房款和還房貸的證據(jù)，將產(chǎn)權(quán)確認(rèn)轉(zhuǎn)化為債權(quán)關(guān)系，雖然蛋打壞了，至少您還能煎個(gè)荷包蛋。

魏紹玲律師簡(jiǎn)介

北京市京師律師事務(wù)所合伙人，婚姻家庭部主任，京師青年律師聯(lián)誼會(huì)會(huì)長(zhǎng)，北京市朝陽(yáng)區(qū)律師協(xié)會(huì)女律師聯(lián)誼會(huì)委員，曾任中國(guó)老年事業(yè)發(fā)展基金會(huì)老年維權(quán)基金委員會(huì)法律事業(yè)發(fā)展部主任。魏律師為新浪大型公益活動(dòng)“保護(hù)女童”防止性侵公益講師團(tuán)講師，《青年律師的品牌建設(shè)》欄目主講人。代理的典型案例多次被中央電視臺(tái)、新華社、中國(guó)人民廣播電臺(tái)、北京電視臺(tái)、上海電視臺(tái)、中國(guó)消費(fèi)者報(bào)、中國(guó)婦女報(bào)、京華時(shí)報(bào)、法制日?qǐng)?bào)、北京法制晚報(bào)、新浪網(wǎng)、網(wǎng)易等知名媒體公開報(bào)道。

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• 魏紹玲律師辦案心得：離婚案件逐年增多，很多案件往往是因?yàn)殡p方不善于經(jīng)營(yíng)婚姻造成的，而非雙方有了根本矛盾。面對(duì)這種情況，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)當(dāng)事人如何經(jīng)營(yíng)婚姻，改善夫妻雙方感情。

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魏紹玲律師

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