企業(yè)拆遷中律師的工作與職責

2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》中規(guī)定，為了公共利益征收單位和個人的房屋及其他不動產(chǎn)，必須保障被拆遷居民的生活水平不下降，但對被拆遷企業(yè)的權(quán)益保障并沒有作具體規(guī)定。主要在于對于居民生活水平的衡量和資產(chǎn)評估相對簡單，而企業(yè)效益的因素界定則相對復(fù)雜，目前各地對于企業(yè)拆遷補償?shù)臉藴室膊町愝^大。而現(xiàn)實中，許多企業(yè)因為各類征地和拆遷問題紛紛停產(chǎn)或倒閉，生產(chǎn)生活受到極大影響，且補償金額偏低或未及時發(fā)放到位。

企業(yè)對于土地的使用權(quán)一般可通過出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥三種方式取得，涉及企業(yè)征地拆遷的相關(guān)法律有：《物權(quán)法》、《合同法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》以及地方性的關(guān)于土地征收和房屋拆遷的法律法規(guī)等。但其中對于企業(yè)拆遷補償額度僅以“適當”來加以說明，模糊性的法律規(guī)定賦予了地方政府巨大的裁量權(quán)，但也增加了問題和糾紛解決的難度。

北京創(chuàng)為拆遷律師團隊以專業(yè)的法律知識和豐富的實踐經(jīng)驗，在“適當”的范圍內(nèi)，為企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，爭取合法權(quán)利與合理補償，減少由征地拆遷事項帶來的一系列不必要的損失，做企業(yè)利益的護航人。在整個辦案過程中，律師將承擔以下幾方面的工作：

一、調(diào)查取證

1、審查企業(yè)的土地及房屋使用權(quán)的合法性，包括是否有國有土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證或租賃合同等;

2、向拆遷方獲取征地批文、建設(shè)項目立項許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證、拆遷方案、拆遷許可證等有關(guān)征地拆遷的審批文件及相關(guān)資料;

3、審查企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、納稅情況、員工合同以及企業(yè)對土地或房屋投入等相關(guān)數(shù)據(jù)、信息和憑證;

第一點在于確定企業(yè)使用土地及房屋的合法性問題，第二點是確定征地拆遷行為的合法性及實施過程中程序性的問題，第三點是為制定補償談判方案，為可能涉及到的行政復(fù)議及相關(guān)訴訟提供依據(jù)。

二、制作拆遷損失報告

1、協(xié)助企業(yè)制作《動遷調(diào)查表》;

2、根據(jù)需要委托相關(guān)評估公司對企業(yè)資產(chǎn)及效益進行評估;

3、協(xié)助企業(yè)制作《拆遷損失報告》;

拆遷損失報告必須包含事實依據(jù)及法律和政策依據(jù)，事實依據(jù)里須包含企業(yè)資產(chǎn)和效益評估報告，法律及政策依據(jù)需全面具體，只有這樣才能在拆遷談判中增加己方籌碼，有理有據(jù)，說服拆遷當事人，避免談判陷入僵局。

三、拆遷補償安置協(xié)商與談判

1、就補償安置問題代表企業(yè)與拆遷方進行協(xié)商;

2、合理反映拆遷中涉及企業(yè)利益的事實及補償要求;

3、監(jiān)督拆遷的實施過程，審查程序的合法性;

談判中須“求同存異”，對于沒有爭議的部分要確定下來，而對于有爭議且爭議較大的問題，須各自提出依據(jù)和理由，適時運用手中的談判籌碼，相互取舍，逐步縮小差距，最終達成一致。

四、參與行政復(fù)議及相關(guān)訴訟

1、參與企業(yè)與出租方的租賃糾紛案件;

2、根據(jù)需要向有關(guān)部門提起行政復(fù)議;

3、參與企業(yè)與拆遷方之間的裁決及聽證程序;

4、根據(jù)需要向法院提起行政訴訟及相關(guān)的民事訴訟甚至刑事訴訟;

訴訟和裁決過程中經(jīng)常伴隨著與對方當事人的協(xié)商，專業(yè)的拆遷律師能透過現(xiàn)象看本質(zhì)，有效抓住對方的弱點，比如項目本身合法性的缺失，拆遷過程中的違法操作等問題，增加談判及訴訟中的勝算。

五、簽訂拆遷補償安置協(xié)議

1、審查拆遷補償安置協(xié)議是否有損企業(yè)合法權(quán)益;

2、監(jiān)督拆遷補償安置協(xié)議的實施，防止違規(guī)操作;

在協(xié)議審查過程中，須重點關(guān)注簽訂主體、違約責任等部分，確保協(xié)議損害企業(yè)合法利益。拆遷律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作是多方面多層次的，既包括非訟階段，也包括可能出現(xiàn)的訴訟階段。因此，拆遷律師將履行職責，完成上述五個方面的法律服務(wù)項目。

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