“商品房交付糾紛涉及的問題涉及幾十個(gè)方面，比如合同約定的交房條件應(yīng)該如何解讀，交房的法定條件、交房的約定條件低于法定條件如何處理，交房的通知方式、逾期交房的違約責(zé)任的調(diào)整，怎么理解‘視為交付’，房屋質(zhì)量糾紛、逾期交房造成合同解除條件和方式等等”。建緯律師事務(wù)所盧安龍律師在接受新華有約采訪時(shí)說道，本期新華有約，他將針對(duì)商品房交付條件的判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳解。
我國(guó)對(duì)于商品房交付條件的法律依據(jù)
對(duì)于商品房交付條件，盧安龍律師首先介紹了相關(guān)的法律規(guī)定，他說：“在我國(guó)，商品房交付條件的法律依據(jù)主要有：
我國(guó)《合同法》第279條：‘建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說明書、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款，并接收該建設(shè)工程?！敖ㄔO(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/p>
“我國(guó)《建筑法》第61條規(guī)定：‘交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。’
我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》第26條第2款規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用’。
我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條規(guī)定：‘縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。’
《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：‘建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；
（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；
（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>
第49條規(guī)定：‘建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。’
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，不得交付使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民、政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。’
第18條規(guī)定：‘住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收?！?/p>
《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中的第6.0.7條規(guī)定：‘單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件，報(bào)建設(shè)行政管理部門備案?！?/p>
建設(shè)部在《關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)）的通知》中明確規(guī)定編號(hào)為6.0.7的規(guī)定為強(qiáng)制性條文，必須嚴(yán)格執(zhí)行。上述國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)條文說明中明確規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例>和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，到縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案。否則，不允許投入使用?！?/p>
貴州對(duì)商品房交付條件的相關(guān)規(guī)定
而就貴州而言，在商品房交付條件方面也有規(guī)定，盧安龍說：“依據(jù)2009年5月1日生效的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，該條例第40規(guī)定：‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施和市政公用基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在法定期限內(nèi)出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件’。
第41條：‘房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房，應(yīng)當(dāng)向買受人出示或者提供下列資料：
（一）本條例第四十條規(guī)定的有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；
（二）住宅質(zhì)量保證書和使用說明書；
（三）具有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積測(cè)量證明文件；
（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等資料；
（五）市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和買受人共有的配套公共服務(wù)設(shè)施清單；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料’。
那么，對(duì)于在2009年5月1日后取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，認(rèn)定交付的條件，就應(yīng)當(dāng)按照《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第40條、41條來認(rèn)定是否具備交付條件?！?/p>
如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)？
對(duì)于如何確定“驗(yàn)收合格”標(biāo)準(zhǔn)，盧安龍指出：“在司法實(shí)踐中，在當(dāng)事人未作明確約定的情況下，如何確定“驗(yàn)收合格”的標(biāo)準(zhǔn)，是指自行組織驗(yàn)收合格、綜合竣工驗(yàn)收還是取得備案登記表作為交房條件，法律、法規(guī)對(duì)此事實(shí)上未作出明確規(guī)定，這就導(dǎo)致司法實(shí)踐中同案不同判，存在不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：‘只要房開公司在工程竣工后自行組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方共同參加的竣工驗(yàn)收，并形成了竣工驗(yàn)收合格的確認(rèn)文件，就達(dá)到了商品房交付使用的條件，可以交付’。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：‘未經(jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是不符合法律規(guī)定的驗(yàn)收合格交付使用條件’。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，在司法實(shí)踐中，部分購房者對(duì)商品房交付條件的理解，指商品房經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可，綜合驗(yàn)收合格才符合交付使用的條件’?！?/p>
在這三種觀點(diǎn)中，盧安龍律師認(rèn)為，他認(rèn)同第二種觀點(diǎn)，他說：“因?yàn)榻?jīng)過驗(yàn)收備案并取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》一般是在經(jīng)規(guī)劃、環(huán)保、消防等部門的認(rèn)可后，所以第三種觀點(diǎn)是不明白竣工驗(yàn)收的流程造成。而第一種觀點(diǎn)，這種房開公司自行組織合同相關(guān)方驗(yàn)收的形式，沒有第三方的監(jiān)督，對(duì)購房者來說是缺乏保障的，故第二種觀點(diǎn)比較符合立法目的，以保證交付給購房者的房屋屬于質(zhì)量合格的商品房。”
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