“此房是我建，價(jià)格由我定，要想買房子，合同條款沒商量”。房地產(chǎn)企業(yè)從來就不缺此類的“霸語霸行”。為凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，今年初，寧德市工商局針對(duì)房地產(chǎn)合同中的“霸王條款”組織開展專項(xiàng)整治。
責(zé)任最小化權(quán)利最大化
“為了給公司減少麻煩，只好在某些方面作硬性的規(guī)定，有些條款是不容協(xié)商修改的。”這是壽寧縣某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在接受工商部門調(diào)查時(shí)的表白。
就是這家企業(yè)，執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，其與購房戶簽訂的合同中有許多“硬性規(guī)定”已侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。如，逾期交款超過15日后，出賣人有權(quán)解除合同；買受人還得按累計(jì)應(yīng)付款的20％支付違約金。但是，同樣的違約責(zé)任，企業(yè)持的是“寬以待己”的態(tài)度：逾期交房超過60日后，買受人有權(quán)解除合同；出賣人退還已付款，并按買受人累計(jì)已付款的3％支付違約金。另外還規(guī)定，出賣人在商品房交付使用后200日內(nèi)，將購房戶的權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。而據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定報(bào)備時(shí)間不超過60日。壽寧縣工商局執(zhí)法人員經(jīng)過深入調(diào)查取證，認(rèn)定該企業(yè)的違法事實(shí)，依法作出責(zé)令改正違法行為、罰款6000元的決定。
而屏南縣一家房地產(chǎn)企業(yè)在處理這類“麻煩”時(shí)，來得更直接，凡是遇到這類不利己的條款時(shí)一律刪改了之。本來，按照《商品房買賣合同》示范文本規(guī)定，在處理產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差時(shí)，當(dāng)前者大于后者，且大于3％時(shí)，消費(fèi)者就不需承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款。但是，該企業(yè)先下手為強(qiáng)，不僅修改了這一規(guī)定，只字不提“3％”，還規(guī)定：以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核定的面積為準(zhǔn)，多還少補(bǔ)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。最為關(guān)鍵的是刪去了其中的一個(gè)條款：面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。另外，向主管部門報(bào)備的時(shí)間，在這份合同中60日變成了365日。6月25日，屏南縣工商局對(duì)該企業(yè)作出責(zé)令改正、并處2000元罰款的決定。按照合同法規(guī)定，合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。也就是說，在合同關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)對(duì)等?？墒牵ど虉?zhí)法人員檢查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用自身強(qiáng)勢(shì)地位和消費(fèi)者對(duì)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)不足，隨意更改房地產(chǎn)合同示范文本條款，或以補(bǔ)充內(nèi)容否定通用條款的約束力，哪種有利于減輕或免除自身責(zé)任的，就做出哪種規(guī)定，以達(dá)到“經(jīng)營(yíng)者有權(quán)任意變更或者解除合同，限制消費(fèi)者依法變更或者解除合同的權(quán)利”的目的。
沒有逾期交房只有不可抗力
面對(duì)地震、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，人們較容易理解為是不可抗力的因素。合同法規(guī)定，不可抗力是指不可預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。而在房地產(chǎn)企業(yè)的眼里，不可抗力有著另外的版本。
5月17日，蕉城區(qū)工商局蕉北工商所執(zhí)法人員在檢查一家房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在已簽訂的268份合同中，對(duì)“因遭受不可抗力而導(dǎo)致的違約行為，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”所作的補(bǔ)充規(guī)定是：“不可抗力因素包括但不限于：自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)、政府行政管制及辦證行為滯后，政府市政配套未到位，人為破壞、高考期間停工、政府舉辦各類文化旅游節(jié)、接洽會(huì)停工、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！边@就把不可抗力因素作了無限擴(kuò)大，隨意設(shè)置一個(gè)條件，就把違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只要企業(yè)沒有在地球上消失，就永遠(yuǎn)沒有因逾期交房而承擔(dān)違約責(zé)任的情況發(fā)生。蕉北工商所對(duì)此作出責(zé)令改正、并處6000元罰款的決定。無獨(dú)有偶，古田縣一家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不可抗力的解釋除與上述驚人相似外，“暴雨、大風(fēng)（風(fēng)力六級(jí)以上）”也被收歸門下。
對(duì)這種不可抗力因素的威力，郭某在向東僑一房地產(chǎn)企業(yè)購房時(shí)有了切身體會(huì)：交房時(shí)間比合同約定的推遲了70天，而且小區(qū)基礎(chǔ)配套未達(dá)到要求，郭某向該房地產(chǎn)企業(yè)主張權(quán)利，可是，企業(yè)就一句“不可抗力”，所有責(zé)任被推得干干凈凈。
不憑廣告憑實(shí)際
“樓盤模型中的廚房明明是在南側(cè)，交房時(shí)怎么跑到北側(cè)？”今年6月，黃某發(fā)現(xiàn)自己拿到手的這套房子有點(diǎn)異常，就去找開發(fā)商理論。開發(fā)商說：“原來的圖紙僅供參考，以實(shí)際為準(zhǔn)”。應(yīng)對(duì)這種“低級(jí)錯(cuò)誤”，房地產(chǎn)企業(yè)早就胸有成竹了。
一些房地產(chǎn)企業(yè)在推銷新樓盤時(shí)，往往宣傳攻勢(shì)很猛。但為了讓自己進(jìn)退自如，都不忘在宣傳資料上注明：“本資料僅供參考，所有內(nèi)容以政府最終批文為準(zhǔn)?！鳖愃频谋硎鲞€有：圖片文字均為要約邀請(qǐng)，出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料 或樓盤模型、售樓書或其他載體 中所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明書，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)等。而東僑開發(fā)區(qū)一家房地產(chǎn)企業(yè)為慎重起見，索性在合同中加了一條：“宣傳資料與本合同不一致的，以本合同規(guī)定為準(zhǔn)?！彼羞@類條款排除了開發(fā)商所做的商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。
廣告說了不一定算，這不是忽悠人嗎？對(duì)此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第三條作了專門規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?nbsp;
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