“此房是我建，價格由我定，要想買房子，合同條款沒商量”。房地產(chǎn)企業(yè)從來就不缺此類的“霸語霸行”。為凈化房地產(chǎn)市場秩序，今年初，寧德市工商局針對房地產(chǎn)合同中的“霸王條款”組織開展專項整治。
責任最小化權利最大化
“為了給公司減少麻煩，只好在某些方面作硬性的規(guī)定，有些條款是不容協(xié)商修改的。”這是壽寧縣某房地產(chǎn)企業(yè)負責人在接受工商部門調查時的表白。
就是這家企業(yè)，執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，其與購房戶簽訂的合同中有許多“硬性規(guī)定”已侵害了消費者的合法權益。如，逾期交款超過15日后，出賣人有權解除合同；買受人還得按累計應付款的20％支付違約金。但是，同樣的違約責任，企業(yè)持的是“寬以待己”的態(tài)度：逾期交房超過60日后，買受人有權解除合同；出賣人退還已付款，并按買受人累計已付款的3％支付違約金。另外還規(guī)定，出賣人在商品房交付使用后200日內，將購房戶的權屬登記資料報產(chǎn)權登記機關備案。而據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定報備時間不超過60日。壽寧縣工商局執(zhí)法人員經(jīng)過深入調查取證，認定該企業(yè)的違法事實，依法作出責令改正違法行為、罰款6000元的決定。
而屏南縣一家房地產(chǎn)企業(yè)在處理這類“麻煩”時，來得更直接，凡是遇到這類不利己的條款時一律刪改了之。本來，按照《商品房買賣合同》示范文本規(guī)定，在處理產(chǎn)權登記面積與合同約定面積誤差時，當前者大于后者，且大于3％時，消費者就不需承擔超出部分的房價款。但是，該企業(yè)先下手為強，不僅修改了這一規(guī)定，只字不提“3％”，還規(guī)定：以產(chǎn)權登記機關核定的面積為準，多還少補，據(jù)實結算房價款。最為關鍵的是刪去了其中的一個條款：面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。另外，向主管部門報備的時間，在這份合同中60日變成了365日。6月25日，屏南縣工商局對該企業(yè)作出責令改正、并處2000元罰款的決定。按照合同法規(guī)定，合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。也就是說，在合同關系中當事人的權利義務對等?？墒?，工商執(zhí)法人員檢查發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用自身強勢地位和消費者對法律法規(guī)的認識不足，隨意更改房地產(chǎn)合同示范文本條款，或以補充內容否定通用條款的約束力，哪種有利于減輕或免除自身責任的，就做出哪種規(guī)定，以達到“經(jīng)營者有權任意變更或者解除合同，限制消費者依法變更或者解除合同的權利”的目的。
沒有逾期交房只有不可抗力
面對地震、臺風等自然災害，人們較容易理解為是不可抗力的因素。合同法規(guī)定，不可抗力是指不可預見、不能避免并不能克服的客觀情況。而在房地產(chǎn)企業(yè)的眼里，不可抗力有著另外的版本。
5月17日，蕉城區(qū)工商局蕉北工商所執(zhí)法人員在檢查一家房地產(chǎn)企業(yè)時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在已簽訂的268份合同中，對“因遭受不可抗力而導致的違約行為，出賣人不承擔違約責任”所作的補充規(guī)定是：“不可抗力因素包括但不限于：自然災害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府行政管制及辦證行為滯后，政府市政配套未到位，人為破壞、高考期間停工、政府舉辦各類文化旅游節(jié)、接洽會停工、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房?！边@就把不可抗力因素作了無限擴大，隨意設置一個條件，就把違約風險轉嫁到消費者身上。按照這個標準，只要企業(yè)沒有在地球上消失，就永遠沒有因逾期交房而承擔違約責任的情況發(fā)生。蕉北工商所對此作出責令改正、并處6000元罰款的決定。無獨有偶，古田縣一家房地產(chǎn)企業(yè)對不可抗力的解釋除與上述驚人相似外，“暴雨、大風（風力六級以上）”也被收歸門下。
對這種不可抗力因素的威力，郭某在向東僑一房地產(chǎn)企業(yè)購房時有了切身體會：交房時間比合同約定的推遲了70天，而且小區(qū)基礎配套未達到要求，郭某向該房地產(chǎn)企業(yè)主張權利，可是，企業(yè)就一句“不可抗力”，所有責任被推得干干凈凈。
不憑廣告憑實際
“樓盤模型中的廚房明明是在南側，交房時怎么跑到北側？”今年6月，黃某發(fā)現(xiàn)自己拿到手的這套房子有點異常，就去找開發(fā)商理論。開發(fā)商說：“原來的圖紙僅供參考，以實際為準”。應對這種“低級錯誤”，房地產(chǎn)企業(yè)早就胸有成竹了。
一些房地產(chǎn)企業(yè)在推銷新樓盤時，往往宣傳攻勢很猛。但為了讓自己進退自如，都不忘在宣傳資料上注明：“本資料僅供參考，所有內容以政府最終批文為準?！鳖愃频谋硎鲞€有：圖片文字均為要約邀請，出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料 或樓盤模型、售樓書或其他載體 中所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明書，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)等。而東僑開發(fā)區(qū)一家房地產(chǎn)企業(yè)為慎重起見，索性在合同中加了一條：“宣傳資料與本合同不一致的，以本合同規(guī)定為準?！彼羞@類條款排除了開發(fā)商所做的商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其進行虛假宣傳提供了方便。
廣告說了不一定算，這不是忽悠人嗎？對此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第三條作了專門規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?nbsp;
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