“一房二賣”是我國(guó)房產(chǎn)制度改革中出現(xiàn)的突出問(wèn)題，在我國(guó)住房制度改革以前，雖然存在，但問(wèn)題并不突出。這緣于我國(guó)當(dāng)時(shí)住房大部分為公房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買賣較少。各個(gè)單位建造的是公房，企業(yè)擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權(quán)人是國(guó)家或者單位，流轉(zhuǎn)非常緩慢，并且流轉(zhuǎn)多為國(guó)家或者單位分配的一種利益流轉(zhuǎn)，買賣較少。住房制度改革后，我國(guó)的住房向私有房發(fā)展，“一房二賣”才變得日益突出。近年來(lái)，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，將自己所有的商品“一房二賣”、“一房多賣”，這帶來(lái)的一系列法律問(wèn)題正日益引起我們法官的深思。
一、“一房二賣”的法律效力
房屋買賣，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于對(duì)方，對(duì)方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)款的合同行為。“一房二賣”是指房屋產(chǎn)權(quán)人先后與兩個(gè)人（包括自然人和法人）簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產(chǎn)賣給兩個(gè)人。原先，很多人對(duì)此存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)：一是同一房屋，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無(wú)效。二是同一房屋，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在后的賣房合同無(wú)效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間左右著我們對(duì)“一房?jī)少u”行為的判斷，甚至左右著我們一些法官的判斷。筆者認(rèn)為，對(duì)“一房?jī)少u”合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》為依據(jù)。
（一）未登記的房屋買賣，合同是有效的
《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！钡⑽匆?guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效?！钡?，依照我國(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買賣合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的?？梢?jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無(wú)效。
（二）未登記的房屋買賣，前后兩個(gè)合同都是有效的
第一個(gè)買賣合同沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。與第二個(gè)買方簽訂買賣合同，無(wú)非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買方，未過(guò)戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國(guó)《合同法》第一百二十一條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！倍匆?guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。
因此，“一房二賣”的各份合同依法均為有效。對(duì)于“一房二賣”的買房人而言，均能夠得到有效合同的保護(hù)。
二、“一房二賣”合同的履行
正因?yàn)椤耙环慷u”中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買房人只能向賣房人追究違約責(zé)任。這種情況下，哪一份合同應(yīng)該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣房人追究違約責(zé)任。
要解決這一問(wèn)題，首先應(yīng)該債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系問(wèn)題。債權(quán)與物權(quán)有著明顯的不同，債權(quán)為對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同外的第三人；而物權(quán)是對(duì)世權(quán)，絕對(duì)權(quán)，可對(duì)抗第三人。當(dāng)事人訂立合同會(huì)引起合同之債，這是一種債權(quán)行為，而房屋過(guò)戶則是一種物權(quán)行為，引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對(duì)外則起著公示和對(duì)抗的效力。因此哪一份合同應(yīng)該得到履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以分別處理。
（一）兩份合同均未辦理登記，標(biāo)的房屋尚未交付的情況。
屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于合同倒簽等欺詐行為，若有證據(jù)足以證明合同倒簽，該合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，若無(wú)充足證據(jù)證明合同倒簽，則應(yīng)認(rèn)定為有效合同，仍對(duì)簽署時(shí)間在前的合同作優(yōu)先履行，而合同未得到履行的買房人可以從賣房人處得到的違約賠償來(lái)補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。
（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。
其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。
（三）合同中一份房屋已進(jìn)行了過(guò)戶登記，其它未作登記，且房屋未轉(zhuǎn)移。
因房屋的過(guò)戶登記是物權(quán)變更范疇，既然已過(guò)戶，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已發(fā)生變更，再要求原賣房主履行合同已不可能，這時(shí)我們應(yīng)按物權(quán)公示及對(duì)抗性原理，確認(rèn)已辦理過(guò)戶登記手續(xù)的合同的效力。
（四）兩份合同中，有一份已過(guò)戶登記，有一份已交付房屋。
這種情況下較難處理，主要是實(shí)際審判工作中難以協(xié)調(diào)三方關(guān)系。我們還應(yīng)按物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理來(lái)解決這一問(wèn)題，這是符合法理的。因此，無(wú)論房屋是否交付，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)效力任何人都無(wú)法對(duì)抗。我們只能認(rèn)定已登記過(guò)戶的房屋實(shí)際履行的效力，而排除其它合同的履行。
三、“一房二賣”中買房人的法律保護(hù)
在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無(wú)從履行，這時(shí)，購(gòu)房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過(guò)追究賣房者的違約責(zé)任來(lái)維護(hù)自己的利益。這又會(huì)出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約的處理及法律適用
首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買房人訂立的數(shù)份買賣合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該解釋所針對(duì)的商品房買賣合同就是指的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！?/p>
該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，又分先買者的請(qǐng)求權(quán)和后買者的請(qǐng)求權(quán)，都是不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。先買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)規(guī)定是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。后買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。
其次，惡意串通的情況下先買者的無(wú)效請(qǐng)求權(quán)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”剛才我們談及的前后兩個(gè)合同都有效是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，這個(gè)司法解釋將雙方惡意串通作為合同無(wú)效的一個(gè)事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，我國(guó)合同法第五十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；”是“合同無(wú)效”的法定事由之一。
通過(guò)以上可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）一般賣房者違約的處理與法律適用
我們所講的一般賣房者是指非通過(guò)買賣房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企事業(yè)，而是自已生活居住使用或者經(jīng)營(yíng)所有的房屋因生活需要或者經(jīng)營(yíng)所需而將房屋賣出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。一般賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國(guó)消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ刂傅膶Ｖ附?jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭(zhēng)執(zhí)，而一般賣房者是不能算為經(jīng)營(yíng)者的。這種情況下，爭(zhēng)議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償，即不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購(gòu)房款及利息，賠償損失。
以上探析只是表面的、浮淺的論述，“一房二賣”是一個(gè)較為復(fù)雜的課題，筆者僅以此拋磚引玉，以期引起法官同仁和學(xué)者們注意，更想聆聽(tīng)高論。
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