由于很多賣房人在簽訂二手房交易合同時都沒有意識到房價的漲幅會如此巨大，于是不斷有人為了追求房價上漲所帶來的巨大利益而惡意毀約，造成訴訟。根據(jù)朝陽法院的統(tǒng)計，近兩個月來，該院受理的二手房買賣糾紛案已達到43件左右。然而近期的兩起判決，賣房人被判賠償高達四五十萬元的房屋差價損失。這的確給反悔者從頭到腳澆了一盆冷水。法官表示，
判決遵循這樣一個原則:不能讓毀約方通過毀約行為獲利，也不能讓守約方的合法利益受到損害。
案例
反悔房主共被判賠償90萬
2007年7月，北京市民劉女士交納了40萬元的定金，通過中介公司向祁女士購買了一套房屋。
然而，交完定金半年多后，房主祁女士發(fā)現(xiàn)樓市價格飛漲，于是以中介公司欺詐、房屋尚未取得房產(chǎn)證不能買賣等理由拒絕交房，并主張房屋買賣合同無效。
為此，劉女士將祁女士告上法院，要求繼續(xù)履約或高額賠償。
今年2月初，朝陽法院經(jīng)過審理對該案作出判決。根據(jù)判決，雙方房屋買賣合同解除，房主祁女士不但要雙倍返還劉女士購房定金共計80萬元，還要賠償她高達50余萬元的房屋差價損失。
解讀1
高額差價的判賠依據(jù)
賣房人祁女士反悔一案中，法院判決認為，根據(jù)合同法第113條的規(guī)定:當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。該案中，房價上漲后房屋的現(xiàn)價值與合同約定的交易價格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，劉女士享有的可得利益。
該案審判長、北京“十佳法官”姜春玲向記者進一步解釋了50余萬元差價款的計算過程。姜春玲說，針對房屋的現(xiàn)價值，法院向北京市價格認證中心進行了調(diào)查咨詢。他們答復(fù)的結(jié)果是，當?shù)赝愋头课莸氖袌鰞r是每平方米1.7萬元到2.2萬元。
法院采納了每平方米2萬元的中間價格，并以此計算出房屋的總價，再減去合同約定的428萬元的成交價，得出的差價是90余萬元。因考慮到法院同時判決雙倍定金返還，劉女士已從中得到了40萬元的經(jīng)濟補償，因此法院從90余萬元的差價中又減去了這40萬，最終得出了50余萬元的賠償款。
案例
民事交易不能違背誠實信用原則
陳女士4年前花22.5萬多元，買下了望京西園一套73.84平方米的房子，但因為賣房人崔先生反悔，一直沒有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院。
開庭時，崔先生拿出一份判決書。原來就在雙方簽訂合同后，因為崔先生原單位起訴要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了那家單位。
朝陽法院經(jīng)過審理認為，崔先生想通過法院判決為房屋買賣合同的履行制造障礙，違背誠實信用原則，已嚴重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補償房屋差價款47.6萬余元，同時退還陳女士訂金1.4萬余元。
崔先生提出上訴，目前該案正在二審階段。
解讀2
賣房人反悔的幾種手段
朝陽法院民一庭法官俞里江告訴記者，看到房價上漲后，一些賣房人開始要求買房人加價。加價不成時，有些人便開始采取其他手段要求確認房屋買賣合同無效:比如讓其他的房屋共有人出來主張自己不知情，或者讓第三人以承租人的身份起訴主張優(yōu)先購買權(quán)。有的房主則以拒收房款等方式，制造買房人延期付款，再主張其違約，要求解除合同；甚至有些房主直接以高價將房屋賣與第三人并辦理過戶。
俞里江表示，在此情況下，對買房人進行差價賠償，一定程度上可以達到遏制惡意違約的效果。
解讀3
法院支持差價的原因
姜春玲表示，法院之所以支持差價損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。“目前房價可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享受？我們認為應(yīng)該由守約方、誠信方來享有。法院處理這種案件時遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時也不能讓守約方因守約而受到損失。我們希望通過法院的審判，能夠?qū)﹄p方的交易行為起到一個引導(dǎo)的作用?！?/p>
“誠信原則是民事合同的帝王條款?！背柗ㄔ好褚煌ヘ撠?zé)人陳曉東表示，法院要保護的正是善意守約方的合法利益?！笆丶s方的實際損失有多大，法院就要通過審判幫他把實際損失彌補上。我們認為，守約方的實際損失也就是房屋的差價損失?！?/p>
解讀4
如何確定房屋的現(xiàn)價值
在計算房屋差價時，房屋現(xiàn)價值的多少很關(guān)鍵，但往往雙方當事人對這一點的認識相差甚遠。
姜春玲表示，法庭在確定房屋現(xiàn)價值的時候，首先會讓雙方當事人進行合議，由原告方提出一個價格，如果被告方也認可的話，法庭便可以以合議結(jié)果作為依據(jù)。如果雙方合議不成，法院可以向有關(guān)機關(guān)進行調(diào)查咨詢，也可以委托有關(guān)部門進行鑒定。如果對于咨詢的結(jié)果雙方當事人有疑義，法院還可以進一步補充。在雙方都認定的情況下，法院可以認可這份證據(jù)。如果當事人還不滿意，可以依照鑒定程序，由雙方共同選擇一個鑒定機構(gòu)，進行鑒定。最終確定一個合理的價格。
解讀5
尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房子能否出售
按照《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，沒有取得產(chǎn)權(quán)證的房子不能買賣。在劉女士一案中，祁女士正是以此為由主張房屋買賣合同無效。而這一條款更成為許多房主反悔時的“擋箭牌”。
對于該條款的正確理解，陳曉東解釋說，《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理性的規(guī)范，并不是民事上的禁止性規(guī)范，何況它還有一些補充性的條款。因此，只要是合法取得的房屋，即便尚未取得產(chǎn)權(quán)證，也不影響合同的效力。
法院認定合同有效，通常符合三個條件即可:第一，當事人出于自愿；第二，是當事人的真實意思表示；第三，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。
觀點碰撞
賠償數(shù)額應(yīng)考慮多方因素
房屋差價賠償究竟應(yīng)否得到支持？這一點上，專家們普遍表現(xiàn)出的態(tài)度是贊同的。但在具體賠償數(shù)字的確定上，他們認為，法院在判決支持差價賠償?shù)耐瑫r，也要參考多方面因素，以確定最為合理的賠償數(shù)額。
二中院民一庭副庭長楊世軍:在賣方違約的情況下確定損失的數(shù)額，通常的做法是，守約方在相同的市場上找一個替代的商品，兩個合同之間的差價作為參考的依據(jù)。朝陽法院用市場價格減去合同價格來確定賠償數(shù)額的判決，基本上遵循了這一理論。
當買房人沒有支付全部房價款的時候，支持差價最重要的條件是，主張損失的一方應(yīng)當完全履行了自己的合同義務(wù)，如果履行有瑕疵，或者雖然不是因其自己的過錯導(dǎo)致，但結(jié)果卻沒有完全履行合同義務(wù)，對于他的期待利益也就是差價的損失應(yīng)當給予一定的限制。這符合公平原則，法院判決支持房屋差價的損失應(yīng)根據(jù)不同的情況考慮。
至于房屋差價的確定，建議采納低限，這種做法較為穩(wěn)妥。最好是借助中立的專業(yè)機構(gòu)的評估。
也有專家認為：這樣的賠償數(shù)額有點高了。房屋差價完全可以作為當事人的期待利益考慮，但不是賠償?shù)奈┮灰罁?jù)。在實際操作過程中，合同解除賣房人重新獲得房產(chǎn)后，有可能遇到“有價無市”的局面。這種情形下，仍完全以差價作為既得利益的標準，有些顯失公平。因為北京房地產(chǎn)市場價格的上漲有點超乎尋常，就連房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都無法對房地產(chǎn)走勢做出準確的判斷，何況是普通的購房人。合同法第113條雖然規(guī)定損害賠償包含期待利益，但對期待利益的范圍也作了限制。法律并不支持無限高的期待利益，它的實現(xiàn)應(yīng)建立在合理的基礎(chǔ)上，應(yīng)當是對方可以預(yù)見或者是應(yīng)當預(yù)見到的。
必須具備兩個條件才能支持完全差價賠償:一是守約方完全履行了合同義務(wù)，且完全是由于違約方違約才導(dǎo)致合同不能履行；二是違約方因為違約已經(jīng)實際獲得了相當于差價的利益。最簡單的標準就是違約方實際又將房屋出售，以其簽訂的合同價格計算差價損失。
他山之玉
上海:相關(guān)政策三年前出臺
記者了解到，由于上海房地產(chǎn)市場比北京“熱”得更早，因此上海市高院早在2005年底就出臺了《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，其中第六條規(guī)定:
對于確不能繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式:
一、雙方協(xié)商確定的，從其約定；
二、雙方不能協(xié)商確定的:
(一)原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
(二)無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。
法條鏈接
《合同法》第一百一十三條當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
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