買房只公證不過戶，如此避稅風(fēng)險(xiǎn)大

房屋買賣實(shí)踐中，出于節(jié)省稅費(fèi)的考慮，買方在購(gòu)買“不滿五”房屋時(shí)，往往會(huì)和賣方商量先辦理委托過戶的公證，產(chǎn)權(quán)證壓在買方手中，暫時(shí)不辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，待房屋滿五年后再辦理過戶手續(xù)，賣方往往也樂于配合。但是這種交易的風(fēng)險(xiǎn)你可清楚？我們通過一則案例進(jìn)行剖析。

【案例】

2014年2月，田某購(gòu)得劉某一套房屋。劉某的房屋于2009年10月取得，取得房屋時(shí)間未滿五年，為了省下房屋產(chǎn)權(quán)過戶的稅費(fèi)，田某決定先辦理委托過戶的公證，等李某的產(chǎn)權(quán)滿五年后，再辦理過戶手續(xù)。田某在辦理公證后搬入居住。2014年4月，田某收到法院的執(zhí)行裁定書，以劉某欠他人30萬(wàn)元為由查封了該房屋，并要求田某限期清空。

田某向法院提起執(zhí)行異議。

【法院裁決】

法院審理后，裁定駁回房屋買受人田某的異議申請(qǐng)。

【張律師分析】

先辦理委托過戶的公證，待房屋滿五年后再辦理過戶手續(xù)，確實(shí)可節(jié)省一筆稅費(fèi)。但此做法存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，委托公證并不能完全保障購(gòu)房者的權(quán)益。

依據(jù)《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，不是以交付為生效條件，而是以過戶登記為生效條件的。

本案中因雙方買賣房屋時(shí)未辦理房屋權(quán)屬變更登記，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，田某長(zhǎng)期未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，怠于行使自己的權(quán)利，因此并未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。法院查封登記在被執(zhí)行人劉某名下的房屋并無(wú)不妥。

【張律師提示】

這種先后過戶的房產(chǎn)交易中，買方有沒有辦法規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)？

張律師認(rèn)為除了辦理上述委托公證并將房產(chǎn)證原件壓在買方手中外，更重要的是要求賣方配合做一個(gè)抵押登記，用該房屋做抵押以擔(dān)保買方所支付的全部費(fèi)用和損失，這樣即使最終無(wú)法獲得房屋產(chǎn)權(quán)，至少可以保證自己的資金免受損失。

張律師在此提醒各位購(gòu)房者，為了保障自己的合法權(quán)益，在購(gòu)買房屋后還是應(yīng)當(dāng)及時(shí)到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

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