我國拆遷建設如火如荼，強制拆遷的案件也越來越多。房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是什么？城市房屋行政強制拆遷的程序有哪些？
一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則
房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律原則是指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)并實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中應依法遵守的基本原則。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》以及建設部1995年3月1日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》之規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)行為應遵循法律規(guī)定的基本原則。
（一）依法在取得土地使用權的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)作了如下定義：本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。根據(jù)上述法律規(guī)定，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是城市國有土地，而我國另一類型的土地──農(nóng)村集體土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須事先通過國家征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。
房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關系極為密切。城市規(guī)劃是城市發(fā)展的綱領，是城市各項建設包括房地產(chǎn)開發(fā)的依據(jù)。城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和管理城市的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和開發(fā)經(jīng)營活動協(xié)調(diào)進行的前提和基礎，是實現(xiàn)城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)的實踐經(jīng)驗證明，開發(fā)房地產(chǎn)，首先必須規(guī)劃好，以城市規(guī)劃為依據(jù)指導城市房地產(chǎn)，使城市房地產(chǎn)得以合理發(fā)展，首先必須通過科學的預測和規(guī)劃，明確房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展方向和發(fā)展格局，在規(guī)劃的引導和控制下，逐步實現(xiàn)發(fā)展目標。在城市房地產(chǎn)開發(fā)的建設和發(fā)展過程中，城市規(guī)劃處于重要的地位。開發(fā)房地產(chǎn)應當符合城市規(guī)劃法的有關規(guī)定：
1、在城市規(guī)劃區(qū)貫徹勤儉建國的方針，開發(fā)項目的選址、布局、土地利用及各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。
2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行開發(fā)需要申請用地的，必須持國家批準開發(fā)項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設施條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可-quot;.開發(fā)單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向有關政府土地管理部門劃撥土地。
3、任何單位和個人都必須服從城市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃作出的調(diào)整用地決定，不得占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和占用地下管線進行開發(fā)。
二、城市房屋行政強制拆遷的程序
只有在被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，而且該裁決已經(jīng)生效，房屋所在地的市、縣人民政府已作出行政強制拆遷決定書的前提之下，才真正適用于城市房屋行政強制拆遷。建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（以下簡稱“規(guī)程”）的出臺，是對條例的補充和完善，對于維護當事人的合法權益，規(guī)范城市房屋行政強制拆遷程序?qū)⑵鸬绞种匾淖饔谩Ｖ饕w現(xiàn)在：
首先，拆遷當事人向房屋拆遷管理部門申請裁決。按照條例和規(guī)程的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協(xié)議的，向房屋拆遷管理部門申請請求裁決，這也是申請裁決的前提。行政強制拆遷的依據(jù)是生效的裁決，所以適用行政強制手段拆遷的前提條件是拆遷當事人向房屋拆遷管理部門提出了裁決的申請，且有了生效的裁決，行政強制拆遷才可能發(fā)生。
其次，強制拆遷前必須先調(diào)解。房屋拆遷管理部門審查決定受理以后，應進行調(diào)解。調(diào)解是房屋拆遷管理部門作出裁決前的必經(jīng)程序，房屋拆遷管理部門在調(diào)解中必須充分聽取當事人的意見，對當事人提出的合理要求應當采納。拆遷當事人拒絕調(diào)解的，房屋拆遷管理部門應依法作出裁決。
再次，強制拆遷前召開兩次聽證會。其一是未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。其二是房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，還必須經(jīng)領導集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。
下面幾種情形不的施行強遷：
1、未經(jīng)裁決，不得實施行政強制拆遷；
2、拆遷人未按裁決意見提供補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷；
3、房屋拆遷管理部門實施強制拆遷，應當提前十五日通知被拆遷人，并認真做好宣傳解釋工作，動員被拆遷人自行搬遷；裁決應當自收到申請之日起三十日內(nèi)做出。
4、此外，強制拆遷時，應當組織街道辦事處（居委會）、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及房屋內(nèi)物品進行公證。但規(guī)程第二十條規(guī)定向政府申請行政強制拆遷時應提交被拆房屋證據(jù)保全公證書的規(guī)定，即在政府下達行政強制拆遷決定書前，被拆房屋的證據(jù)保全公證就辦好了，實踐中，都是在取得行政強制拆遷決定書后，實施行政強制拆遷前完成該項公證工作的。
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
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