妹妹出售哥哥姐姐名下房屋，系借名買房處分自己財產(chǎn)？Or無權(quán)代理？能否主張構(gòu)成表見代理要求繼續(xù)履行、過戶？
---鄒某等與王某房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
借名買房 無權(quán)代理表見代理善意無過失 按份共有繼續(xù)履行
【要點提示】
行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。表見代理的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)符合行為人無代理權(quán)，有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實或理由，以及相對人善意無過失三項條件。相對人對于表見代理的構(gòu)成應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
【當(dāng)事人信息】
原告：王某（買受人、被上訴人）
被告：鄒某、鄒某1、鄒某2（出賣人、上訴人）
【案情簡介】
鄒某1與鄒某2系姐弟，鄒某為二人之妹。2016年6月21日，王某與鄒某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，出賣人為鄒某1、鄒某2，買受人為王某。涉案202房屋總價為380萬元，定金人民幣50萬，于簽訂合同當(dāng)日支付。合同第七條約定雙方自合同簽訂之日起至2017年3月31日前共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同時還約定了付款方式、違約責(zé)任以及各方詳細(xì)的合同權(quán)利義務(wù)。合同附件一約定，買受人直接向出賣人支付房款，具體為：2016年6月21日前支付人民幣50萬元；2016年11月30日前支付人民幣130萬元；剩余購房款200萬元整于產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日一次性支付出賣人。
涉案房屋登記權(quán)利人為鄒某1、鄒某2，為按份共有。鄒某在合同“委托代理人”處簽字，后注明（需附授權(quán)委托書原件）；合同附件一注明“出賣人應(yīng)于首筆房款前提供共有人同意出售證明……經(jīng)過公證的授權(quán)委托書等必要證明……”，但合同未附相關(guān)授權(quán)委托書。合同簽訂后，王某于同日向鄒某支付購房定金50萬元，于2016年11月29日向鄒某支付130萬元。后鄒某將該兩筆款項退回。雙方遂發(fā)生爭議，經(jīng)多次溝通、協(xié)商，無果。
王某起訴至法院，請求：1、判令鄒某1、鄒某2、鄒某繼續(xù)履行于2016年6月21日與我簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。2、判令鄒某1、鄒某2、鄒某將房屋交付給我，配合我辦理前述房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶至我名下。
【法院判決】
一審：1、鄒某1、鄒某2繼續(xù)履行與王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，將202房屋交付王某，并配合王某辦理上述房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（同時，王某給付鄒某1、鄒某2房屋價款三百八十萬元）。2、駁回王某的其它訴訟請求。
二審（改判）：1、撤銷一審民事判決；2、駁回王某的訴訟請求。
【案件評析】
一、賣方出售訴爭房屋的行為是處分自己財產(chǎn)的行為還是無權(quán)代理行為？
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)登記的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。本案訴爭房屋登記在鄒某1、鄒某2名下，王某提起本案訴訟要求繼續(xù)履行合同的理由即為簽訂房屋買賣合同時鄒某聲稱訴爭房屋實際由其出資購買，只是登記在其哥姐名下，王某相信鄒某有權(quán)出售訴爭房屋。王某的該主張系建立在鄒某與鄒某1、鄒某2之間存在借名買房合同關(guān)系之上，但鄒某與鄒某1、鄒某2對于借名買房一事均不予認(rèn)可，王某亦無法提供證據(jù)證明訴爭房屋由鄒某出資，故對其主張的鄒某系訴爭房屋實際所有權(quán)人進(jìn)而有權(quán)出售訴爭房屋的主張不能成立。此外，本案訴爭房屋買賣合同中的出賣人為鄒某1、鄒某2，鄒某在合同中的地位僅為委托代理人，亦可說明雙方在訂立合同時對于各自的合同地位是明知的，明顯與王某的主張不相符。鄒某在出售訴爭房屋時，沒有出具房屋所有權(quán)人鄒某1和鄒某2的授權(quán)委托書，在此情況下以鄒某1和鄒某2代理人的身份與王某簽訂訴爭房屋買賣合同，屬于無權(quán)代理行為。
二、法院為何終審認(rèn)定賣方無權(quán)代理的行為不構(gòu)成表見代理？
行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。故無權(quán)代理人所為的代理行為對被代理人發(fā)生效力有兩種情形：一是被代理人對無權(quán)代理人的行為予以追認(rèn)；二是構(gòu)成表見代理。從客觀方面來說，關(guān)于鄒某是否具有有權(quán)代理的客觀表象問題，不可否認(rèn)的是，本案房屋買賣合同簽訂過程中，鄒某具備了一定的有權(quán)代理的客觀表象，但是這種表象并非毫無瑕疵。第一、本案中僅有中介證人證言證明鄒某在簽訂合同時出示了訴爭房屋的所有權(quán)證書、購房發(fā)票、契稅證明以及鄒某1、鄒某2的身份證等證據(jù)原件，且留存有照片，但王某在二審中未能對此提供證據(jù)予以證明，證人證言在該關(guān)鍵問題上僅為孤證。第二、訴爭房屋雖由鄒某實際占有使用，且與隔壁的201室打通，但201室并非鄒某單獨所有，鄒某沒有單獨處分201室的權(quán)利，兩套房屋的處分均需獲得權(quán)利人的相應(yīng)授權(quán)，故不能僅以兩套房屋在物理上的關(guān)聯(lián)關(guān)系來作為認(rèn)定鄒某具有代理權(quán)的客觀表象。從主觀方面來說，在相對方有過錯的情況下，不論該種過錯是故意還是過失，均無表見代理適用的余地。結(jié)合本案的案情，買受人王某在訂立合同時的行為難以構(gòu)成善意無過失，具體包括以下幾點：第一、鄒某代鄒某1和鄒某2簽訂房屋買賣合同時，王某及中介公司均明知訴爭房屋登記在鄒某1和鄒某2名下，且雙方簽訂的買賣合同明確約定了需要出具書面授權(quán)委托書，但在簽訂房屋買賣合同時，鄒某未能出具授權(quán)委托書，故對于鄒某當(dāng)時沒有代理權(quán)的情形，王某及中介公司均是知情的，并非屬于“不知情”的情形。也就是說，王某一方當(dāng)時是明知鄒某不具有代理權(quán)的。第二、王某在二審中認(rèn)可其在簽訂房屋買賣合同過程中并未見過鄒某1和鄒某2，在鄒某未出具授權(quán)委托書的情況下，亦未與鄒某1和鄒某2進(jìn)行聯(lián)系確認(rèn)授權(quán)的真實性，也沒有要求中介公司對此進(jìn)行確認(rèn)。第三、王某在本案中多次陳述其相信鄒某為訴爭房屋的實際購買人，如果其理由成立，在訴爭房屋的名義權(quán)利人與實際權(quán)利人可能存在不一致的情況下，作為買受人的王某的注意義務(wù)應(yīng)當(dāng)加重而并非是輕信。購買房屋系家庭的重大財產(chǎn)處分行為，理應(yīng)格外重視，但王某在訂立合同時并未盡到審慎的注意義務(wù)，在主觀上不構(gòu)成善意且無過失這一表見代理的構(gòu)成要件，結(jié)合上述兩點分析，鄒某的行為不構(gòu)成表見代理。因此，鄒某的無權(quán)代理行為既沒有得到被代理人的追認(rèn)，也不構(gòu)成表見代理，故該行為對鄒某1、鄒某2不發(fā)生效力。王某要求鄒某1、鄒某2繼續(xù)履行訴爭合同、交付訴爭房屋并配合辦理訴爭房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)無法律依據(jù)，法院不予支持，是完全正確的。
【漲“姿勢”】
表見代理與無權(quán)代理二者的關(guān)系及表見代理制度的背景
表見代理是指無權(quán)代理人在其表現(xiàn)出足以使得締約相對人相信其有代理權(quán)的外觀下所為之代理。表見代理本質(zhì)上仍是無權(quán)代理，但由于締約相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，該合同直接約束被代理人。依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，表見代理的構(gòu)成須符合以下要件：一是行為人沒有代理權(quán)；二是簽訂合同之時具有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實或理由；三是相對人主觀上須為善意且無過失；四是行為人與相對人簽訂的合同應(yīng)具備合同有效的一般條件。上述構(gòu)成包括客觀和主觀兩個方面的要件內(nèi)容。首先客觀上行為人具有有權(quán)代理的客觀表象形式要素，這些客觀要素使得相對人“有理由”相信行為人有代理權(quán)；其次從主觀上相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)，即相對人在合同締結(jié)與履行過程中已經(jīng)盡到合理注意義務(wù)后，能夠依據(jù)上述客觀要素得出行為人有代理權(quán)的判斷。相對人對于表見代理的構(gòu)成承擔(dān)舉證責(zé)任。
依無權(quán)代理的處理原則，其行為后果應(yīng)由無權(quán)代理的行為人和第三人共同承擔(dān)。但是表見代理的起因與授權(quán)有關(guān)系，其“沒有代理權(quán)”“超越代理權(quán)”或“代理權(quán)終止后”的前提都是有一定的授權(quán)，曾有授權(quán)或有使第三人相信有授權(quán)的情形，此時，授權(quán)人對表見代理行為的發(fā)生具有不可推卸的責(zé)任。在這種情況下，完全由善意第三人承擔(dān)行為的后果是不符合民法的公平、誠實信用原則，更不利于當(dāng)事人在市場活動中的交易安全。設(shè)定表見代理制度，對特定情況下的無權(quán)代理行為予以肯定，其目的便在于從立法上對民事主體已經(jīng)取得利益的民事行為予以法律保護(hù)，不使其歸于無效，使各方當(dāng)事人所實施的民事行為所產(chǎn)生的結(jié)果處于一種穩(wěn)定的狀態(tài)，切實維護(hù)雙方已取得的新利益，維護(hù)代理制度的信用。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第四十八條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。
相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
第四十九條行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
《中華人民共和國物權(quán)法》
第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關(guān)注最新糾紛審判動態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時了解房產(chǎn)熱點資訊，關(guān)注最新糾紛審判動態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
