法信· 法律依據(jù)
1.《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》
第四條合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。
3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第十四條合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
4.《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》
十、借名買房的認(rèn)定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。
5.《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見試行）》(試行）》
第十六條借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
法信· 相關(guān)案例
1.房地產(chǎn)調(diào)控中當(dāng)事人為規(guī)避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效——金姬善訴董金寶房屋買賣合同案
案例要旨：在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，當(dāng)事人一方為規(guī)避銀行信貸政策而與另一方當(dāng)事人簽訂的借名買房協(xié)議并未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應(yīng)認(rèn)定借名買房協(xié)議有效。
案號：（2010）二中民終字第19950號
審理法院：北京市第二中級人民法院
來源：《中國審判案例要覽》（2011年民事審判案例卷）
2.實(shí)際買房人因受“限購令”限制借用他人名義買房的，商品房銷售合同有效——俞建飛訴華潤置地(寧波)發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例要旨：“限購令”并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反商品房“限購令”的行為不宜認(rèn)為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。
案號：（2014）浙甬民二終字第559號
審理法院：浙江省寧波市中級人民法院
來源：《人民法院案例選》2015年第3輯（總第93輯）
3.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的，因不符合相關(guān)政策、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定無效——耿連發(fā)與李建華確認(rèn)合同無效糾紛案
案例要旨：借名人借用出借人購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格購買房屋，借名人與出借人就經(jīng)濟(jì)適用房達(dá)成的協(xié)議違反相關(guān)政策、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定無效，出借人返還借名人的實(shí)際出資等相關(guān)費(fèi)用。
案號：（2014）三中民終字第01033號
審理法院：北京市第三中級人民法院
來源：北京法院審判信息網(wǎng) 發(fā)布日期：2015-05-08
4.頂名購房協(xié)議應(yīng)考慮雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示和合同無效情形認(rèn)定協(xié)議效力——包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟(jì)寧房屋購買人確認(rèn)糾紛案
案例要旨：在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協(xié)議無效，并拒絕協(xié)助將房屋權(quán)屬登記在委托方名下的，法院應(yīng)查明雙方達(dá)成的頂名協(xié)議內(nèi)容，以及頂名協(xié)議是否為其真實(shí)意思表示，是否存在《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的情形，進(jìn)而作出頂名協(xié)議是否有效的認(rèn)定。在認(rèn)定頂名協(xié)議有效的情況下，應(yīng)按照頂名協(xié)議約定的名為頂名協(xié)議、實(shí)為委托代理的內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實(shí)確認(rèn)房屋的實(shí)際購買人。
案號：（2011）河民初字第406號
審理法院：山東省東營市河口區(qū)人民法院
來源：《人民法院案例選》2013年第2輯（總第84輯）
5.借用他人名義買房的，實(shí)際買房人可根據(jù)充分有效的證據(jù)向法院主張變更房屋所有權(quán)——陸飛訴浙江五洲建設(shè)投資集團(tuán)有限公司、王亞萍商品房買賣合同案
案例要旨：在不違反社會公德和社會公共利益以及法律強(qiáng)行性規(guī)范的前提下，允許當(dāng)事人自由訂立合同，借用他人名義買房合同應(yīng)認(rèn)定為有效。即使最終房屋權(quán)屬登記在名義買房人名下，實(shí)際買房人也可以根據(jù)充分、有效的證據(jù)向法院主張變更房屋的所有權(quán)，然后再憑生效的判決書到房屋管理部門辦理變更登記。即便在房屋產(chǎn)權(quán)主張不成的情況下，也可最低限度地確保當(dāng)事人的合法債權(quán)。
案號：（2009）浙紹民終字第485號
審理法院：浙江省紹興市中級人民法院
來源：《中國審判案例要覽》（2010年民事審判案例卷）
法信·相關(guān)觀點(diǎn)
1. 規(guī)避限購政策借名買房的合同效力的認(rèn)定
相關(guān)房地產(chǎn)新政并非國家法律或者行政法規(guī)，認(rèn)定該類借名買房合同無效法律依據(jù)不足。當(dāng)事人為規(guī)避限購、禁購政策借名買房的該類借名合同應(yīng)當(dāng)有效；借名合同有效，當(dāng)事人要求變更登記的，則其過戶登記的訴求也應(yīng)當(dāng)支持。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果支持該種借名買房，將致使政策落空，我們認(rèn)為：政策調(diào)控系從宏觀著手，從調(diào)控總量上來看，政策目的并未落空，其對調(diào)控對象的限制從A轉(zhuǎn)移至B身上，將A與B看作整體，調(diào)控總量并未因此減損，并未侵犯公共利益或者國家利益。但是，借名人隨后要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴求。原因在于，借名人與被借名人之間系借名合同糾紛，借名人不能基于債權(quán)請求確認(rèn)其房屋所有權(quán)。關(guān)于借名人的過戶訴求，雙方未約定過戶期限，借名人要求過戶的，應(yīng)當(dāng)以目前尚不具備過戶條件為由，駁回其訴求。這種處理方案，一方面確認(rèn)了合同的效力，保障了交易的穩(wěn)定性；另一方面，不支持合同的繼續(xù)履行，保證了房地產(chǎn)新政的順利實(shí)施。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社，2014年版）
2.借名買房糾紛的處理
實(shí)踐中，由于購房資格限制、逃避債務(wù)、獲取貸款等原因，買賣雙方約定，一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的情形十分常見，雙方就房屋權(quán)屬發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理？我們認(rèn)為，當(dāng)事人之間關(guān)于借名買房的約定，只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即屬有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)約定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能夠辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下，借名人依據(jù)約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)予支持。
對于當(dāng)事人一方提供的證據(jù)能夠證明其對房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記意思表示的，房屋應(yīng)歸登記人所有，出資人只能依據(jù)出資的性質(zhì)向登記人主張債權(quán)。
“觀點(diǎn)1”探討過因限購、禁購等房產(chǎn)新政措施拖行，借名人借用符合政策要求的人購買房屋的，我們認(rèn)為，相關(guān)房屋買賣合同有效。實(shí)踐中，還經(jīng)常出現(xiàn)借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借他人之名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房的情形。由于政策性保障住房的購買對于購房資格有特殊的要求和嚴(yán)格的審查公示程序，雙方之間的借名購房行為屬違法行為，但買受人與出賣人之間的房屋買賣合同有效。借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記名義人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不應(yīng)得到支持。
關(guān)于登記人未經(jīng)借名人同意將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人的買賣合同是否有效的問題，我們認(rèn)為，在登記人依約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記到借名人名下前，登記人是物權(quán)法意義上的房屋所有權(quán)人，其對外轉(zhuǎn)讓房屋不屬于《合同法》第51條的無權(quán)處分行為，借名人以其對房屋享有實(shí)際權(quán)利為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，不應(yīng)支持。當(dāng)然，為保護(hù)借名人的利益，如果借名人能夠證明買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋存在借名登記，買受人為惡意的，房屋買賣合同無效。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社，2014年版）
3.三類頂名購房合同的效力認(rèn)定
第一，對于單位內(nèi)部集資建房而產(chǎn)生的頂名購房糾紛，由建房單位內(nèi)部職工將購房資格出借給建房單位以外的人與建房單位簽訂房屋買賣合同，該類合同名義上要求購房人須是單位內(nèi)部職工，但售房單位對于單位以外的人購買并不做嚴(yán)格的審查，因?yàn)榧Y的金額越高建房成本會越低，實(shí)踐中甚至出現(xiàn)一些單位鼓勵或放縱這種頂名購房行為發(fā)生的現(xiàn)象。建房單位收取了約定的房屋價款，利益并未受到實(shí)際損失，當(dāng)事人的行為并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害國家、集體或者第三人的利益，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同。具備交付條件或辦理產(chǎn)權(quán)條件時，實(shí)際購買人要求出借人履行合同，人民法院應(yīng)予支持。
第二，借用人不具有經(jīng)濟(jì)適用房的購房條件而產(chǎn)生的頂名購房糾紛，應(yīng)認(rèn)定合同無效。經(jīng)濟(jì)適用房，是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，它是根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的，是由國家統(tǒng)一下達(dá)計劃、用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金、對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收、出售價格按保微利的原則確定的，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，主要面向廣大中低收入家庭。
國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭”。購買人不具有購買條件，而通過借用資格，以低收入家庭或特困戶的名義進(jìn)行購買，顯然違反了國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的相關(guān)規(guī)定。
盡管按照最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）》第4條的規(guī)定，國務(wù)院這些文件和規(guī)定不屬于認(rèn)定合同無效的行政法規(guī)，但這種頂名購房行為明顯侵犯了城市低收入住房困難家庭的平等機(jī)會購買和獲得房屋權(quán)利，非法占有社會公共資源，使國家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，損害了社會公共利益，應(yīng)根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，認(rèn)定合同無效。
第三，對于借用人不具有根據(jù)中央政府及各地政府實(shí)施的限購令的購房條件的頂名購房合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。2010年國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知規(guī)定：中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。
一些有購買能力的購房者（借名人）以他人（出借人）名義，違反限購令購買了第二套、第三套住房，有的還辦理了銀行按揭貸款。對于這類合同，如果認(rèn)定為無效，將會對房地產(chǎn)市場的交易安全構(gòu)成影響?！办o態(tài)秩序、動態(tài)安全”，（注：參見孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》，法律出版社2003年版，第97頁。）在物權(quán)法調(diào)整的靜態(tài)狀態(tài)下解決無上權(quán)利支配的秩序問題，而在合同法調(diào)整的動態(tài)狀態(tài)下，則首要解決交易的安全為題，特別是保障第三人正當(dāng)利益不受損害，所以才有了表見代理的規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者進(jìn)行了嚴(yán)格的審查，符合購買條件，不違反限購令，因此簽訂了房屋買賣合同，且借名人以出借人的名義履行了合同，如果此時認(rèn)定合同無效，將會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成損害，尤其是辦理了按揭貸款的合同，被確認(rèn)無效會導(dǎo)致混亂、難以處理的局面，破壞交易安全。而且這類合同并不直接損害公共利益，因此應(yīng)認(rèn)定為有效合同。
為了保障國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實(shí)，根據(jù)當(dāng)事人的訴請，應(yīng)確定出借人與房地產(chǎn)企業(yè)之間存在房屋買賣合同關(guān)系，借名人與出借人之間存在二次房屋交易關(guān)系，在實(shí)際購買人（借名人）要求履行合同時，使相關(guān)當(dāng)事人承擔(dān)兩次交易稅費(fèi)，從而增加其交易成本，防止國家稅賦流失。
（摘自《房屋買賣糾紛中規(guī)避法律問題研究》，作者：張東波、洪昊瀾，載《人民司法·應(yīng)用》2014年第1期）
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