未經(jīng)消防驗收的房屋租賃合同效力如何？
作者：謝瑛律師
張某承租了許某所有的三間臨街商鋪，用于開網(wǎng)吧，但因許某不能提供涉案房屋的消防驗收證明材料，導(dǎo)致張某無法取得營業(yè)執(zhí)照，無法正常經(jīng)營。對于張某與許某的租賃合同效力上有兩種意見分歧：
第一種意見：本案所涉房屋未經(jīng)消防驗收合格即對外出租，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，且不能實現(xiàn)合同目的，該房屋租賃合同應(yīng)為無效合同。
第二種意見：依法成立的合同受法律保護(hù)，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行合同的義務(wù)。張某與許某是在在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，該合同應(yīng)合法有效。因許某無法提供涉案房屋的消防驗收手續(xù)直接導(dǎo)致張某不能實現(xiàn)合同目的，張某可以解除合同，因?qū)е潞贤獬^錯在許某，許某應(yīng)當(dāng)返還張某租金并賠償損失。
在分析以上案例前，我們首先了解什么是消防驗收，其指的是公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)對申報消防驗收的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)工程消防驗收評定標(biāo)準(zhǔn)對已經(jīng)消防設(shè)計審核合格的內(nèi)容組織消防驗收。對綜合評定結(jié)論為合格的建設(shè)工程，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具消防驗收合格意見；對綜合評定結(jié)論為不合格的，應(yīng)當(dāng)出具消防驗收不合格意見，并說明理由。消防驗收分為工程主體的消防驗收及賓館、飯店、商場等經(jīng)營場所裝飾裝修的消防驗收。前者消防驗收的申報義務(wù)在于建設(shè)單位即出租人；一般而言，后者消防驗收的申報義務(wù)在于作為經(jīng)營者的承租人，當(dāng)然并不排除租賃協(xié)議雙方就該問題另行約定。兩種情形涉及的主體責(zé)任承擔(dān)不同，因此需要略作區(qū)分，本案主要針對前者的情況。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定效力的復(fù)函》，第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第五條規(guī)定：“不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持?！?/span>
顯然，房屋未通過消防驗收，并不必然導(dǎo)致租賃合同無效，區(qū)別房屋本身是否屬于必須通過竣工消防驗收的工程才是關(guān)鍵。
根據(jù)《消防法》第十一條規(guī)定：“國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計文件報送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。”。第十三條規(guī)定：“按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進(jìn)行消防驗收、備案：（一）本法第十一條規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗收；（二）其他建設(shè)工程，建設(shè)單位在驗收后應(yīng)當(dāng)報公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。”。
可見，必須經(jīng)過消防驗收的工程指的是國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程。該類工程若未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強(qiáng)制性法律規(guī)定，租賃合同無效。
據(jù)此，筆者認(rèn)為前述的第二種意見認(rèn)為租賃合同有效的觀點是正確的，符合上述的法律依據(jù)分析所得出的結(jié)論，涉案房屋為臨街商鋪，在規(guī)劃建設(shè)時，并不屬于國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，不屬于消防法強(qiáng)制進(jìn)行消防驗收、備案的工程，故涉案房屋租賃合同有效。
【作者簡介】：謝瑛，南京知名房產(chǎn)律師，畢業(yè)于南京大學(xué)法學(xué)院，中國法學(xué)會會員，現(xiàn)為江蘇鐘山明鏡律師事務(wù)所高級合伙人，理事會委員。曾獲南京市律師協(xié)頒發(fā)的南京律師優(yōu)秀業(yè)績獎、為南京廣電集團(tuán)法律365欄目的特約嘉賓并當(dāng)選為2017年度最受聽眾喜愛的律師等。
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