2010年5月，出租人劉某與承租人李某簽訂了一份《店面租賃協(xié)議書》，約定:劉某將其所有的店面租賃給李某從事商業(yè)經(jīng)營，租期為10年，李某未經(jīng)劉某同意不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓或以其他變相方法由他人使用店面，如有違約，應(yīng)由違約方承擔(dān)全部損失。
一年后，李某因經(jīng)營不善，將該店轉(zhuǎn)租給第三人王某。王某在重新裝修該店面時，征詢了劉某的意見，劉某同意王某裝修。此后，店面由第三人王某經(jīng)營。2013年6月，劉某欲將店面轉(zhuǎn)租他人，遂以承租人李某未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租為由請求法院解除雙方租賃合同。法院認(rèn)為，承租人李某的轉(zhuǎn)租行為有效，出租人劉某不能行使單方解除權(quán)。
合同單方解除權(quán)有兩種，一種是法定解除權(quán)，一種是約定解除權(quán)。關(guān)于法定解除權(quán)，《中華人民共和國合同法》第224條第2款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租合同在承租人與次承租人的合意達成之時已經(jīng)成立，但是否生效取決于出租人行使追認(rèn)權(quán)還是行使合同解除權(quán)。如果出租人行使追認(rèn)權(quán)表示同意，那么轉(zhuǎn)租合同從達成合意之時生效;如果出租人明確表示不同意，則可以請求解除雙方的租賃合同，轉(zhuǎn)租合同歸于無效。關(guān)于約定解除權(quán)，按照合同法的精神，當(dāng)事人之間的約定明確且不違背法律法規(guī)的強制性規(guī)定即合法有效。如果當(dāng)事人之間約定了擅自轉(zhuǎn)租可以解除合同的違約責(zé)任形式，則視為有明確約定，應(yīng)按雙方約定處理。
需注意的是，出租人行使單方解除權(quán)是有時間限制的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定:“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?！痹摻忉屢?guī)定的出租人行使權(quán)利的6個月為除斥期間，即在法律規(guī)定某種民事實體權(quán)利存在的期間內(nèi)，權(quán)利人不行使相應(yīng)的民事權(quán)利，該民事權(quán)利在法定期間屆滿時消滅。除斥期間不得延長和中斷中止，權(quán)利的發(fā)生從出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道之時起算。如果出租人知道或者應(yīng)該知道其轉(zhuǎn)租的事由，而怠于行使權(quán)利，那么該單方解除權(quán)即歸于消滅。
本案雙方當(dāng)事人雖然在合同中約定了“不得轉(zhuǎn)租”條款，出租人劉某也依法享有合同單方解除權(quán)，但根據(jù)第三人王某在重新裝修時征得劉某同意的事實，出租人劉某應(yīng)當(dāng)知道承租人李某轉(zhuǎn)租的事由，卻未在6個月內(nèi)行使單方解除合同權(quán)，其于兩年后再來主張該解除權(quán)，法院不予支持。
(作者單位分別為:江西省贛州市中級人民法院，石城縣人民檢察院）
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