現(xiàn)實生活中，部分購房者因各種原因和目的，借用他人名義購房，并將所購房屋登記在他人名下。在國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，各地對購房采取了一系列行政性限制措施，借名購房的情形比以前更加突出。這種借名購房的行為存在種種潛在問題，實際購房人與登記名義人之間的糾紛訴訟，已成為房屋買賣合同糾紛案件中的一類典型案件。對此類案件，我國現(xiàn)有法律規(guī)范尚無明確規(guī)定，為統(tǒng)一此類案件的裁判思路，筆者擬就該問題提出初步看法，以求教于大方之家。
一、借名購房的性質(zhì)及相應(yīng)法律規(guī)范的適用
借名購房，或稱房屋買賣中的名義出借，指的是當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，一方實際出資并享有房屋權(quán)益的行為，實踐中還包括共有人約定將共同出資購買的房屋登記在部分共有人的情形。為論述方便，在借名購房當(dāng)事人之間，本文將實際購房者稱為“借名人”或者“本人”，將出借名義并將房產(chǎn)登記于自己名下的當(dāng)事人稱為“登記名義人”。
（一）借名的特點。借名現(xiàn)象在我國現(xiàn)實生活中并不鮮見，借用他人身份證購買機(jī)動車輛，出租車主掛靠相應(yīng)的出租車營運(yùn)公司，以他人名義設(shè)立公司等等均屬借名行為，然而，我國法律對借名行為并無明文規(guī)定，對涉及名義出借行為的大多散見于司法解釋以及各地法院的審判指導(dǎo)意見。借名現(xiàn)象的主要特點有：（1）登記是標(biāo)的物權(quán)利變動的公示方式，登記或是權(quán)利變動的依據(jù)，或是權(quán)利變動對抗第三人的效力來源；（2）標(biāo)的物的實際所有人與登記簿上記載的權(quán)利人不一致；（3）借名人實際管理、使用標(biāo)的物，登記名義人除名義出借之外對標(biāo)的物并無實際上的管理和使用。當(dāng)事人對借名行為的約定，有書面形式，亦有口頭約定。在團(tuán)購房、經(jīng)濟(jì)適用房等借名購房過程中，借名人與名義登記人之間就名義出借存在對價的，往往采取書面形式；而無償出借名義的，更多的是口頭約定。
（二）借名購房產(chǎn)生的原因。借名購房產(chǎn)生的原因是多樣的：或是出于隱私保護(hù)，實際購房人不愿公開本人身份信息；或是行政管制，實際購房人不具備相應(yīng)的購房條件，如國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，各地限制非本地戶籍人員在本地購房或者持有一定數(shù)量的房屋的本地戶籍人員在本地繼續(xù)購房；或是為享受相應(yīng)貸款、稅收等政策性優(yōu)惠，如現(xiàn)行政策對購買首套房與二套房在契稅、貸款利率上采取了差別化待遇；或是登記名義人握有比市場更加優(yōu)惠的購房條件，登記名義人主動尋求實際購房人以自己名義購買房屋并獲取相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益，如團(tuán)購房項目中的“轉(zhuǎn)戶頭”。
（三）借名購房的性質(zhì)。對借名購房的性質(zhì)，存在多種認(rèn)識。一種觀點認(rèn)為，借名購房應(yīng)屬信托管理合同或者信托合同，另一種觀點則認(rèn)為借名購房屬無名合同，其最接近于委托合同，在適用法律上應(yīng)準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定。
筆者不認(rèn)同司法實踐中將借名行為認(rèn)定為信托，原因在于，我國法律規(guī)定的信托關(guān)系不得任意終止。我國《信托法》第2條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”依據(jù)該規(guī)定，我國信托制度適用范圍相對英美法律較窄，在我國信托方式主要為積極信托與特定目的信托，目前我國的信托制度主要存在于信托投資基金領(lǐng)域。信托關(guān)系的受托人處于積極管理處分財產(chǎn)的地位，只要受托人是按照信托文件的規(guī)定或信托目的，委托人、受益人對受托人的管理行為無干涉之權(quán)利，亦不得隨意終止依法設(shè)立的信托關(guān)系。
筆者認(rèn)為，實際購房人借用他人名義購買房屋支付或不支付一定的報酬，說明借名人與登記名義人之間締結(jié)了某種合同關(guān)系?！逗贤ā返?96條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”登記名義人在購房行為中或多或少為借名人處理了某些事務(wù)，或是以登記名義人身份參與簽訂合同，或是辦理產(chǎn)權(quán)證等等，登記名義人與借名人之間的無名合同關(guān)系接近于委托合同關(guān)系，依照無名合同的法律適用準(zhǔn)則，應(yīng)準(zhǔn)用法律對委托合同的規(guī)定，委托合同中，委托得任意解除委托關(guān)系，在借名合同關(guān)系中，在不違反法律規(guī)定的條件下，借名人可以隨時請求登記名義人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)終止雙方之間的名義出借關(guān)系。
同樣引入信托制度的我國臺灣地區(qū)，司法判決對借名行為亦認(rèn)定為無名契約行為。臺灣地區(qū)“最高法院”2012年度臺上字854號判決即指出：“按借名契約者，謂當(dāng)事人約定一方將自己之財產(chǎn)以他方為登記名義人，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產(chǎn)為出名登記之契約，但無使他方取得實質(zhì)所有權(quán)或其他權(quán)利之意思。其成立側(cè)重于借名者與出名者間之信任關(guān)系，性質(zhì)上應(yīng)予委任契約同視?！?/p>
二、與借名合同當(dāng)事人相關(guān)的法律關(guān)系
（一）登記名義人與借名人之間法律關(guān)系。
司法過程中，當(dāng)事人之間是否構(gòu)成借名合同法律關(guān)系，屬事實認(rèn)定問題，借名人需提供優(yōu)勢證據(jù)證明其與登記名義人之間存在借名合同法律關(guān)系。在借名人向登記名義人支付名義出借對價或簽訂書面合同情形下，雙方存在借名合同關(guān)系容易得到證實。對于未簽訂書面名義出借合同和未支付名義出借對價的，借名人需要提供充分的證據(jù)證實登記名義人僅僅是名義出借，借名人才是實際的權(quán)利人，如購房款的支付、房屋的實際管理和使用等均由借名人承擔(dān)。
1.借名人不具備法律、行政法規(guī)等規(guī)定的購房條件的情形。
（1）借名購買保障性住房的。保障性住房屬稀缺性資源，是政府保障和改善民生的重要內(nèi)容。不符合申領(lǐng)資格的人以他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的，違反了社會公眾利益，借名人與登記名義人之間的借名購房合同應(yīng)為無效合同，借名人不得請求將房產(chǎn)登記于本人名下。對于借名購買保障性住房的，保障性住房的出售機(jī)關(guān)可以解除與登記名義人之間簽訂的房屋買賣合同，并按相應(yīng)規(guī)定要求登記名義人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
（2）規(guī)避限購政策的借名購房合同。大部分學(xué)者認(rèn)為：規(guī)避房產(chǎn)限購令的委托合同，“其中關(guān)于名義購房人將購得的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給事實購房人（限購對象）的內(nèi)容，損害了社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同?！?/p>
筆者并不認(rèn)同上述觀點，筆者認(rèn)為：在限購政策期間，借名人請求辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，因辦理轉(zhuǎn)移登記的條件未成就，人民法院應(yīng)予駁回借名人的訴訟請求。但與購買保障性住房不同的是，限制購房的政策措施具有臨時性，該政策通過在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來穩(wěn)定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名購房合同無效。實踐中，雙方當(dāng)事人往往在借名協(xié)議中明確約定只有在符合政策的條件下登記名義人才將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記于借名人，此即借名購房合同目的所在和借名合同當(dāng)事人的真實意思表示。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，在不構(gòu)成外部負(fù)效應(yīng)的前提下，當(dāng)事人之間達(dá)成的自愿交易應(yīng)受到法律保護(hù)，因為自愿交易促進(jìn)了“消費(fèi)者剩余”。
借名購房規(guī)避限購政策的，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記雖不能辦理，但從借名合同約定的權(quán)利義務(wù)來看，在不能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，借名人得自由使用、管理房屋，借名人對房產(chǎn)的使用、管理等行為并不對登記名義人構(gòu)成侵權(quán)。認(rèn)定規(guī)避限購政策的借名合同無效存在道德風(fēng)險，登記名義人可能惡意提出確認(rèn)之訴或侵權(quán)之訴驅(qū)逐借名人。
2.不違反法律、行政法規(guī)以及政策性限制的其他借名購房合同。
這種情形，借名人得請求將房產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于本人名下，登記名義人不得以登記的絕對證明效力否定借名人對涉案房屋享有的權(quán)利。
《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”從法律的目的解釋角度來看，《物權(quán)法》賦予不動產(chǎn)登記對物權(quán)的證明效力，目的在于保護(hù)因信賴登記的善意第三人的合法權(quán)利，保護(hù)交易安全并以此鼓勵不動產(chǎn)交易。而在登記名義人與借名人之間，并不存在需要保護(hù)的信賴登記的善意第三人，故名義登記人不得以《物權(quán)法》第：16、17條對抗借名人的協(xié)助轉(zhuǎn)移登記請求權(quán)。我國臺灣地區(qū)“最高法院”2007年度臺上字第2871號判決亦指出：“按土地法第43條規(guī)定：依本法所為之登記，有決定效力。系為保護(hù)第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，并非于保護(hù)交易安全之必要限度以外，剝奪真正權(quán)利人之權(quán)利?！?/p>
（二）借名人、登記名義人與第三人之間的法律關(guān)系。
1.借名人、登記名義人與售房者之間的法律關(guān)系。
我國法律借鑒英美代理制度，在委托合同制度上建立隱名代理制度以及本人披露制度。如前所述，借名人與名義登記人之間的借名合同應(yīng)準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定。在登記名義人與售房者之間，售房者首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對性原則，要求登記名義人履行相應(yīng)的購房合同義務(wù)，在登記名義人因借名人原因不能履行購房合同的情形下，登記名義人應(yīng)向售房者披露借名人的存在，售房者可以選擇履行義務(wù)的對象。
售房者簽訂合同時明知借名人的存在甚至向借名人推薦登記名義人的，且借名人亦符合相應(yīng)購房條件的，該購房合同可以直接約束售房者和借名人。在某房屋買賣合同案中，A公司與開發(fā)商B公司簽訂了整棟建筑物買賣合同，后A公司為辦理貸款便利，雙方協(xié)商解除該整棟建筑物買賣合同，并以A公司股東甲的名義與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，簽訂合同時，B公司知曉A公司僅是借其股東名義簽訂房屋買賣合同，履行過程的往來函件中，B公司亦承認(rèn)A公司的合同相對人地位，該合同應(yīng)拘束A和B公司。
2.登記名義人、借名人與其他第三人之間的法律關(guān)系。
（1）登記名義人將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓于第三人的情形，登記制度保護(hù)的目的在于保護(hù)信賴登記內(nèi)容的第三人進(jìn)行交易的安全性并以此加速資產(chǎn)流通。登記名義人將房屋轉(zhuǎn)讓第三人時，在沒有證據(jù)證明第三人與登記名義人惡意串通的情形下，應(yīng)認(rèn)定登記名義人與第三人簽訂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效。因此，在登記名義人與第三人之間尚未完成移轉(zhuǎn)登記的，第三人可以要求登記名義人繼續(xù)履行合同協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，借名人不得對第三人主張權(quán)利，但其可以依據(jù)借名合同向登記名義人主張違約損害賠償。
（2）登記名義人的債權(quán)人申請查封、執(zhí)行案涉房產(chǎn)時，借名人不得以其是實際權(quán)利人對抗查封、執(zhí)行。
借名人選擇借名購買房屋，是基于其意思表示自治而做出的經(jīng)濟(jì)抉擇，其在享受名義登記利益的同時，應(yīng)當(dāng)承受借名登記帶來的不利后果。登記名義人的債權(quán)人與登記名義人進(jìn)行交易時，債權(quán)人基于對登記名義人的資產(chǎn)信賴而與登記名義人進(jìn)行交易，登記名義人名下的房產(chǎn)在其債權(quán)人看來應(yīng)為登記名義人債務(wù)的一般擔(dān)保，且借名人在借名時明知案涉房產(chǎn)會使登記名義人的一般債權(quán)人產(chǎn)生此等合理信賴。允許借名人否定登記名義人的債權(quán)人就登記名義人名下的房產(chǎn)的查封、執(zhí)行申請權(quán)的話，將加大債權(quán)人在交易前的盡職調(diào)查成本。因此，在登記名義人的債權(quán)人與借名人之間，司法保護(hù)的天平應(yīng)向登記名義人的債權(quán)人方傾斜。
三、借名購房的訴訟程序及對虛假訴訟的防范
（一）登記名義人與借名人之間發(fā)生爭議，借名人起訴的性質(zhì)。
對借名人提起的訴的性質(zhì)的認(rèn)識，實質(zhì)是借名人能否提起訴訟請求法院判決確認(rèn)其為案涉房屋的所有人。實踐中存在分歧。一種意見認(rèn)為，借名人得提起確認(rèn)之訴，如浙江省高級人民法院民一庭2011年4月份出臺的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規(guī)定：“實際買受人為規(guī)避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書后，以其系實際買受人為由，請求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外。”依據(jù)法律解釋的反對解釋規(guī)則，浙江高院應(yīng)當(dāng)是準(zhǔn)許借名人直接提起確認(rèn)之訴。另一種意見則認(rèn)為，借名人只能提起給付之訴，請求法院判決登記名義人協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
筆者認(rèn)為：我國物權(quán)法對物權(quán)變動實行的是登記要件主義，登記是物權(quán)變動的原因和組成要件，未完成變動登記的，不發(fā)生物權(quán)變動。借名人與登記名義人之間的借名合同關(guān)系，僅在借名人與登記名義人之間具有相對性，不具備對世效力。借名人并非登記簿上記載的權(quán)利人，其僅得請求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。因此，借名人僅得依據(jù)其與登記名義人之間的借名合同提起給付之訴，對于借名人提起確認(rèn)之訴的，人民法院可以向其釋明，借名人拒不變更的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。正如部分學(xué)者指出的“法院的確權(quán)判決和恢復(fù)權(quán)利登記判決是根據(jù)法律規(guī)定對物權(quán)法律狀態(tài)的一種確認(rèn)和對錯誤登記狀態(tài)的糾正，而不是以判決替代法律規(guī)定的物權(quán)變動生效要件。”
（二）借名登記對民事審判帶來的風(fēng)險--虛假訴訟。
如前文所述，借名登記產(chǎn)生的社會原因是多方面的，經(jīng)濟(jì)管制和隱私保護(hù)是其中重要的兩個方面。而經(jīng)濟(jì)管制背景之下，民事主體為規(guī)避政府經(jīng)濟(jì)管制措施往往采取借名登記等“暗箱操作”，并意圖通過民事審判來達(dá)到正常行為所不能達(dá)到的法律效果。如甲為本地戶籍兩套房產(chǎn)持有人，按照現(xiàn)行的限購政策，甲已不能再行購買第三套房，其意圖購買第三套房產(chǎn)，故與乙協(xié)商，以乙的名義購買房屋并將房產(chǎn)登記于乙名下。為實現(xiàn)將房產(chǎn)從乙轉(zhuǎn)至甲名下，甲向人民法院起訴，請求確認(rèn)乙名下的房產(chǎn)歸其所有或者請求乙協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。訴訟中，甲乙通謀，或乙做簡單答辯即對甲的訴訟請求予以承認(rèn)或與甲達(dá)成調(diào)解協(xié)議，確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸乙所有，然后甲持生效的法律文書向管理機(jī)關(guān)主張辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
上述案件中，當(dāng)事人雙方向法院隱瞞了甲因為已持有兩套房屋按政策已經(jīng)不能繼續(xù)購買房屋的事實，如其繼續(xù)購買房屋，行政機(jī)關(guān)不會為甲辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。為實現(xiàn)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記于甲名下的目的，甲乙意圖通過審判程序來完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。甲乙的訴訟行為，隱瞞了案件重要事實，妨礙了民事訴訟程序的正常行使，損害了司法權(quán)威，應(yīng)屬惡意虛假訴訟。對存在惡意訴訟嫌疑的案件，人民法院應(yīng)當(dāng)盡審慎審查義務(wù)，對意圖通過法律文書規(guī)避政府管制的訴訟當(dāng)事人，可以采取適當(dāng)?shù)拿袷轮撇么胧?，對已?jīng)生效的法律文書，人民法院可以撤銷。對通過惡意訴訟騙取經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的，人民法院除實施民事制裁外，還可以將有關(guān)違法違紀(jì)行為通報行政主管機(jī)關(guān)。
房屋買賣中的借名購房，與公司注冊中借名出資、借名購車等行為的性質(zhì)并無二致。目前，我國大陸對借名行為的規(guī)定較為零散，且司法審判中對借名行為缺乏統(tǒng)一認(rèn)識。為此，筆者認(rèn)為，我國大陸應(yīng)參照臺灣地區(qū)的判例，對借名行為，準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定，在不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定等情形下，借名人可以隨時終止借名合同，請求登記名義人協(xié)助將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移登記至本人名下，但雙方之間的借名合同不得對抗第三人，在違反法律、行政法規(guī)及政策性規(guī)定的情形下，借名人請求將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至本人名下的，人民法院不應(yīng)支持。
來源：安徽省高級人民法院沈建紅廖永結(jié)
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