案情
2012年3月26日陳作軍向丁娟、王紅借款二十五萬元用于經(jīng)營,借款期限自2012年3月26日至2013年3月25日止。為了保證債權(quán)實(shí)現(xiàn),雙方于2012年3月26日簽訂了一份房屋抵押合同。陳作軍將其位于宿遷市宿豫區(qū)一套房產(chǎn)抵押給丁娟、王紅,并辦理了抵押登記手續(xù)。同時雙方還簽訂了一份價值約定書,約定:房屋價值二十五萬元,陳作軍自愿按照二十五萬元作為拍賣起拍價。后該抵押合同經(jīng)宿遷市宿豫區(qū)公證處公證賦予了強(qiáng)制執(zhí)行效力。陳作軍自2013年1月25日起沒有按照約定支付利息。丁娟、陳紅于2013年2月27日向公證處申請出具執(zhí)行證書,公證處依據(jù)雙方約定及相關(guān)法律規(guī)定,出具了執(zhí)行證書。2013年4月丁娟、陳紅向法院申請執(zhí)行。執(zhí)行過程中,法院對陳作軍的抵押房屋依法進(jìn)行了查封。2013年5月丁娟、陳紅二人向法院申請對陳作軍所有的抵押房屋以雙方約定的二十五萬元作為保留價拍賣,但陳作軍以雙方約定的房屋價值較低,要求對抵押房屋進(jìn)行價值評估，以評估價作為保留價進(jìn)行拍賣.
分歧
本案中，對于陳作軍的抵押房屋能否不經(jīng)過評估直接以雙方約定的價值作為保留價進(jìn)行拍賣，產(chǎn)生了兩種意見：
第一種意見認(rèn)為：根據(jù)《民法通則》第五十一條規(guī)定：民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。既然雙方已經(jīng)事先約定了房屋價值，雙方的約定符合法律規(guī)定，也沒有無效民事法律行為的情形，因此可以不通過評估程序直接以進(jìn)行雙方約定的價值作為保留價拍賣。
第二種意見認(rèn)為：雖然雙方約定了房屋起拍價，但是約定的價格已經(jīng)過去了很長時間，房屋的價值已經(jīng)發(fā)生了變化。而且借款人在簽訂價值約定書時，為了急著得到借款，很有可能在房屋的價格上作出了讓步。如果直接進(jìn)入拍賣程序，會對陳作軍的合法權(quán)益造成損害。
評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
第一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：對擬拍賣的財產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估，對于財產(chǎn)價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評估。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。本案中，陳作軍所抵押的屬于大宗商品，價值較高，另外僅有申請執(zhí)行人一方同意不進(jìn)行價值評估。因此本案不通過評估程序直接以雙方約定的價值作為保留價進(jìn)行拍賣，不符合司法解釋規(guī)定。
第二、根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員三部門聯(lián)合頒布的《房屋產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定：估價報告有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。法律之所以規(guī)定一年有效期，筆者認(rèn)為法院拍賣的房屋價格應(yīng)該是現(xiàn)值，本案中房屋的價值從雙方約定到當(dāng)事人申請拍賣已經(jīng)過去了一年多時間，價值不可能一成不變。房屋的價值應(yīng)該是動態(tài)的，比如附近增加了一條道路或者一所學(xué)校，都會反映到房屋的價格上。
第三、只有專門從事房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員通過自己長期的知識和經(jīng)驗(yàn)積累，才能對二手房市場以及交易的價格有一個正確的把握。世界上沒有兩個完全一樣的住宅，二手房的建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、物業(yè)類型、房屋內(nèi)部裝修等等都會對房屋的價值產(chǎn)生重要影響。通過專業(yè)評估，會讓房屋的價格得到公正的評價。
綜上所述，本案通過評估程序以評估價作為保留價對陳左軍的抵押房屋進(jìn)行拍賣更能體現(xiàn)法律的公正性，更好地維護(hù)房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。
來源：宿遷市宿豫區(qū)人民法院
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