案情
2012年3月26日陳作軍向丁娟、王紅借款二十五萬(wàn)元用于經(jīng)營(yíng),借款期限自2012年3月26日至2013年3月25日止。為了保證債權(quán)實(shí)現(xiàn),雙方于2012年3月26日簽訂了一份房屋抵押合同。陳作軍將其位于宿遷市宿豫區(qū)一套房產(chǎn)抵押給丁娟、王紅,并辦理了抵押登記手續(xù)。同時(shí)雙方還簽訂了一份價(jià)值約定書(shū),約定:房屋價(jià)值二十五萬(wàn)元,陳作軍自愿按照二十五萬(wàn)元作為拍賣起拍價(jià)。后該抵押合同經(jīng)宿遷市宿豫區(qū)公證處公證賦予了強(qiáng)制執(zhí)行效力。陳作軍自2013年1月25日起沒(méi)有按照約定支付利息。丁娟、陳紅于2013年2月27日向公證處申請(qǐng)出具執(zhí)行證書(shū),公證處依據(jù)雙方約定及相關(guān)法律規(guī)定,出具了執(zhí)行證書(shū)。2013年4月丁娟、陳紅向法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過(guò)程中,法院對(duì)陳作軍的抵押房屋依法進(jìn)行了查封。2013年5月丁娟、陳紅二人向法院申請(qǐng)對(duì)陳作軍所有的抵押房屋以雙方約定的二十五萬(wàn)元作為保留價(jià)拍賣,但陳作軍以雙方約定的房屋價(jià)值較低,要求對(duì)抵押房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為保留價(jià)進(jìn)行拍賣.
分歧
本案中，對(duì)于陳作軍的抵押房屋能否不經(jīng)過(guò)評(píng)估直接以雙方約定的價(jià)值作為保留價(jià)進(jìn)行拍賣，產(chǎn)生了兩種意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為：根據(jù)《民法通則》第五十一條規(guī)定：民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除。既然雙方已經(jīng)事先約定了房屋價(jià)值，雙方的約定符合法律規(guī)定，也沒(méi)有無(wú)效民事法律行為的情形，因此可以不通過(guò)評(píng)估程序直接以進(jìn)行雙方約定的價(jià)值作為保留價(jià)拍賣。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為：雖然雙方約定了房屋起拍價(jià)，但是約定的價(jià)格已經(jīng)過(guò)去了很長(zhǎng)時(shí)間，房屋的價(jià)值已經(jīng)發(fā)生了變化。而且借款人在簽訂價(jià)值約定書(shū)時(shí)，為了急著得到借款，很有可能在房屋的價(jià)格上作出了讓步。如果直接進(jìn)入拍賣程序，會(huì)對(duì)陳作軍的合法權(quán)益造成損害。
評(píng)析
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
第一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第四條規(guī)定：對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)不進(jìn)行評(píng)估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。本案中，陳作軍所抵押的屬于大宗商品，價(jià)值較高，另外僅有申請(qǐng)執(zhí)行人一方同意不進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。因此本案不通過(guò)評(píng)估程序直接以雙方約定的價(jià)值作為保留價(jià)進(jìn)行拍賣，不符合司法解釋規(guī)定。
第二、根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員三部門聯(lián)合頒布的《房屋產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十六條規(guī)定：估價(jià)報(bào)告有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過(guò)一年。法律之所以規(guī)定一年有效期，筆者認(rèn)為法院拍賣的房屋價(jià)格應(yīng)該是現(xiàn)值，本案中房屋的價(jià)值從雙方約定到當(dāng)事人申請(qǐng)拍賣已經(jīng)過(guò)去了一年多時(shí)間，價(jià)值不可能一成不變。房屋的價(jià)值應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的，比如附近增加了一條道路或者一所學(xué)校，都會(huì)反映到房屋的價(jià)格上。
第三、只有專門從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)以及專業(yè)人員通過(guò)自己長(zhǎng)期的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)積累，才能對(duì)二手房市場(chǎng)以及交易的價(jià)格有一個(gè)正確的把握。世界上沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的住宅，二手房的建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、物業(yè)類型、房屋內(nèi)部裝修等等都會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值產(chǎn)生重要影響。通過(guò)專業(yè)評(píng)估，會(huì)讓房屋的價(jià)格得到公正的評(píng)價(jià)。
綜上所述，本案通過(guò)評(píng)估程序以評(píng)估價(jià)作為保留價(jià)對(duì)陳左軍的抵押房屋進(jìn)行拍賣更能體現(xiàn)法律的公正性，更好地維護(hù)房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。
來(lái)源：宿遷市宿豫區(qū)人民法院
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