一、典型案例
2013年4月初，高強(qiáng)在中介公司處看好了一套40平方米的一居室，房屋位于北京市石景山區(qū)，毗鄰成熟商圈，高強(qiáng)覺得很滿意。經(jīng)中介公司“撮合”，高強(qiáng)與房主王青簽訂了《房屋買賣合同》，約定：房屋價款100萬元，定金5萬元，雙方于5月30日辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶事宜。
兩天后，中介公司工作人員給高強(qiáng)打來電話說，房主王青突然說房子是“兇宅”。高強(qiáng)覺得很突然，表示得和家人商量后再做決定。
轉(zhuǎn)眼間，到了雙方約定辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間。在辦過戶手續(xù)前，高強(qiáng)要求王青明確解釋房屋成為“兇宅”的具體情況，此時王青卻堅稱房屋不是“兇宅”。為此，高強(qiáng)與王青發(fā)生激烈爭吵并拒絕辦理過戶。
6月初，王青將高強(qiáng)訴至法院，要求法院判決解除王青與高強(qiáng)簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》;確認(rèn)王青不予返還高強(qiáng)交納的5萬元定金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)誠實信用原則，無論訴爭房屋是否是“兇宅”，王青在簽訂合同后才突然披露房屋內(nèi)有人非正常死亡的信息且始終未能給出明確解釋，足以影響高強(qiáng)的購房決定。因此，雖然高強(qiáng)在合同履行期限內(nèi)未辦理訴爭房屋過戶手續(xù)，但不能據(jù)此得出高強(qiáng)單方違約的結(jié)論，高強(qiáng)不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故法院對王青主張的不予返還5萬元定金的訴訟請求不予支持。
二、“兇宅”糾紛的法理分析及法律適用
(一)什么樣的房屋是“兇宅”?
“兇宅”不是法律概念，但房屋內(nèi)發(fā)生過人的非正常死亡確實有違買受人的真實意思表示。因此，有必要對“兇宅”的概念作出界定。
根據(jù)大眾的一般認(rèn)知心理和傳統(tǒng)觀念，對“兇宅”作出如下定義：“兇宅”指發(fā)生過人為或意外事件致人非正常死亡的房屋。為與封建迷信相區(qū)分，應(yīng)對“兇宅”的范圍作出客觀、周密的限制：
(1)“兇宅”內(nèi)發(fā)生過人的非正常死亡這一客觀事實;
(2)“兇宅”會給居住人帶來主觀上的恐懼和不適感;
(3)“兇宅”會使房屋的交易價格低于正常市場價格;
(4)“兇宅”不以他人的主觀想象或大眾評論作為判斷標(biāo)準(zhǔn);
(5)對于發(fā)生過人的正常死亡的房屋不在“兇宅”之列。
(二)賣房人義務(wù)和買房人權(quán)利
1、賣房人義務(wù)
房主應(yīng)當(dāng)主動告訴買房人“兇宅”信息。出賣人基于以下三點法理基礎(chǔ)負(fù)有主動披露“兇宅”信息的義務(wù)：
(1)合同主體的平等性要求出賣人披露“兇宅”等負(fù)面關(guān)聯(lián)信息。在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，出賣人與買受人信息不對稱的情況嚴(yán)重。為平衡買賣雙方之間權(quán)利義務(wù)，出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)有主動披露“兇宅”等房屋信息的義務(wù)。
(2)買受人對“兇宅”等房屋負(fù)面信息享有知情權(quán)。居住在“兇宅”中給買受人帶來負(fù)面情緒是客觀存在的，且“兇宅”信息一旦公開，必然會給房屋帶來交易價格貶損，賦予買受人享有“兇宅”等房屋負(fù)面關(guān)聯(lián)信息的知情權(quán)，是對此種不利的救濟(jì)途徑。
(3)誠實信用原則要求出賣人披露“兇宅”信息。
2、買房人權(quán)利
不明真相的買主可以要求退房。買受人得知其買到“兇宅”后一般均主張退房。法院受理的涉“兇宅”買賣糾紛，主要以買受人要求解除或撤銷合同為主，而出賣人以房屋為“兇宅”為由要求收回房屋的，在買受人拒絕退房的情況下，難以得到支持。
在不明真相購得“兇宅”的情況下，買受人可以主張解除合同，收回購房款;亦可以要求撤銷房屋買賣合同，將房屋騰退。買受人“退房”的訴訟請求最終能否得到法院支持，還需審查是否滿足如下要件：
(1)出賣人知道或應(yīng)當(dāng)知道“兇宅”信息。
(2)簽訂合同時，買受人不知道“兇宅”信息。
(3)出賣人未及時披露“兇宅”信息。出賣人負(fù)有披露“兇宅”信息的義務(wù)，這一義務(wù)屬先合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在與買受人完成締約行為之前妥善披露。否則，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
(三)“兇宅”的法理分析
對于賣房人隱瞞“兇宅”的事實所引起的合同糾紛，不同的法官會有不同的認(rèn)識。在司法實踐中，主要有以下幾種判決：
購房合同有效，駁回原告起訴。合有有效論認(rèn)為，“兇宅”之說純屬封建迷信，不受法律所保護(hù)，如果賣房者沒有告知“兇宅”的事實，不足以構(gòu)成違反公序良俗。并且，“兇宅”本身是符合使用條件，也符合合同的目的。因此，“兇宅”在法律上與正常房屋無異。
購房合同有效，但判決被告承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此說認(rèn)為，雖然賣房者在售房時故意隱瞞了房屋內(nèi)曾有非正常死亡的事實，但房屋的質(zhì)量符合法定的標(biāo)準(zhǔn)，合同的效力不受影響。然而，依據(jù)價值規(guī)律和人們的現(xiàn)實觀念，房屋會因購買者避諱而貶值，賣房者在主觀有過錯，對購房者構(gòu)成侵權(quán)。
購房合同為無效合同。合同無效論認(rèn)為，我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然沒有對“兇宅”問題作出規(guī)定，但“兇宅”是民間的習(xí)俗，這種習(xí)俗是善良風(fēng)俗的一種，其內(nèi)在精神與社會公德是相通的。違反此種習(xí)俗實際上就是不尊重社會公德，也損害了社會公共利益。所以，依照《合同法》第五十二條第四項規(guī)定，合同無效。
購房合同為可撤銷合同。此說認(rèn)為，“兇宅”是一種民間習(xí)俗，因人們的觀念和風(fēng)俗習(xí)慣，對住宅內(nèi)發(fā)生的非正常死亡事件感到恐懼和忌諱，是客觀存在的普遍現(xiàn)象。賣房者故意隱瞞這一事實構(gòu)成欺詐，依據(jù)《合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，所簽訂的合同是可撤銷的合同。
(四)“兇宅”買賣糾紛的法律救濟(jì)
1、合同法救濟(jì)
對于出賣人隱瞞“兇宅”實情的欺詐行為，買受人可以依據(jù)我國《合同法》第54條規(guī)定主張該買賣行為無效，請求出賣人返還購房款。由于法律對撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間為一年，在除斥期間過后，買受人還可通過違約之訴獲得救濟(jì)。
買受人在不知情的情況下購買了“兇宅”是否可認(rèn)定為出賣人違約，關(guān)鍵在于“兇宅”是否屬于標(biāo)的物的瑕疵。縱然“兇宅”房屋本身并無質(zhì)量瑕疵，但通常會使買受人產(chǎn)生恐懼的心理負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致房屋銷售困難。對精神健康產(chǎn)生負(fù)面心理影響和房屋貶值帶來的物質(zhì)損失都會導(dǎo)致買受人的利益損失，其購買房屋的初衷自然很難實現(xiàn)。
出賣人隱瞞房屋為“兇宅”的情況下，雙方實際上并沒有就購買“兇宅”達(dá)成真實的意思表示。作為標(biāo)的物的“兇宅”與當(dāng)事人達(dá)成合意的狀態(tài)不符，使房屋使用效用減少、價值貶損，當(dāng)然構(gòu)成物的瑕疵。出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第94條有關(guān)法定解除合同中第4項的規(guī)定，買受人可以解除合同。合同解除的后果即恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，買受人可主張退房，并請求返還購房款，賠償損失。
2、侵權(quán)行為法救濟(jì)
除了合同法的救濟(jì)渠道外，購買“兇宅”對買受人精神健康利益的損害和財產(chǎn)利益損害，還可以運(yùn)用侵權(quán)法給予救濟(jì)。當(dāng)然，基于民事責(zé)任竟合的規(guī)定，買受人只能擇違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任之一請求救濟(jì)。
對于房屋價格降低、交易困難等造成的物質(zhì)利益損失，根據(jù)侵權(quán)法中的過錯責(zé)任原則，應(yīng)該支持買受人請求出賣人賠償其物質(zhì)利益損失的請求。另外，買受人因居住使用“兇宅”造成了恐懼心理和精神痛苦，導(dǎo)致嚴(yán)重精神利益損害后果的，可以根據(jù)買受人一方的請求支持相應(yīng)的精神損害賠償撫慰金。
雷馬衛(wèi)律師辦案原則：誠信執(zhí)業(yè)，依法維權(quán)。
關(guān)注微信“雷馬衛(wèi)律師”(微信號leimaweils@163.com)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：西安雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)（雷馬衛(wèi)）
咨詢電話： 15811286610
西安雷馬衛(wèi)律師，提供專家律師咨詢。 可辦理最高人民法院第六巡回法庭管轄的各類民商事、行政、刑事案件。
執(zhí)業(yè)律所：西安雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)（雷馬衛(wèi)）
咨詢電話：15811286610
西安雷馬衛(wèi)律師，提供專家律師咨詢。 可辦理最高人民法院第六巡回法庭管轄的各類民商事、行政、刑事案件。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注雷馬衛(wèi)律師
