商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的，約定在未來(lái)某個(gè)時(shí)間簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常包含如下內(nèi)容：買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人信息、房屋基本情況、房屋價(jià)款、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間、雙方違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任等。同時(shí)，為督促雙方當(dāng)事人及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般還會(huì)設(shè)置定金條款。
一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的認(rèn)定
定金是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所作的擔(dān)保。定金合同是要式合同，應(yīng)以書(shū)面形式訂立，且自定金實(shí)際交付之日起生效。在商品房認(rèn)購(gòu)的司法實(shí)踐中，定金的存在形式有兩種：
一種是在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定定金條款，且購(gòu)房者實(shí)際支付了定金，此定金具備定金成立的形式要件，定金合同成立；
一種是在認(rèn)購(gòu)書(shū)中未約定定金，但購(gòu)房者支付了“定金”，且開(kāi)發(fā)商出具了帶有“定金”字樣的收據(jù)。此種“定金”缺乏定金合同成立的形式要件，是否屬于定金呢？
筆者認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)合同法三十六條規(guī)定，法律規(guī)定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。購(gòu)房者交付了“定金”款項(xiàng)，履行了交付的義務(wù)；開(kāi)發(fā)商在收據(jù)中標(biāo)有“定金”款項(xiàng)的字樣，足以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商在收受該筆款項(xiàng)時(shí)，其意思表示就是將這筆款項(xiàng)認(rèn)定為是定金。因此，即便此時(shí)的“定金”沒(méi)有書(shū)面約定，法院也應(yīng)認(rèn)定該款項(xiàng)為定金，適用定金罰則的有關(guān)規(guī)定。
二、定金性質(zhì)的認(rèn)定
根據(jù)定金交付的時(shí)間不同，筆者將定金分為兩種：一是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前交付的定金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“先付定金”）；一是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后交付的定金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“后付定金”）。
1、先付定金性質(zhì)的認(rèn)定
司法實(shí)踐中，對(duì)于先付定金究竟是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而設(shè)立，還是為擔(dān)保簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)立，庭審中，雙方當(dāng)事人之間經(jīng)常存在爭(zhēng)議。如何認(rèn)定先付定金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該分情況討論：
（1）認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款
若認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款，且定金是在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前給付的，此時(shí)應(yīng)首先探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。如果雙方當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)沒(méi)有爭(zhēng)議，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的合意來(lái)確定先付定金的性質(zhì)。
如果當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)有所爭(zhēng)議，那么此時(shí)的先付定金更宜被定性為：為實(shí)現(xiàn)將來(lái)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而所做的擔(dān)保。理由在于：交付先付定金時(shí)，因認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不存在，故而商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)并不明確。若認(rèn)定此先付定金是為擔(dān)保簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)立，未免過(guò)于“超前”。因此，筆者認(rèn)為，此種先付定金是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而設(shè)立。如果開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，應(yīng)適用定金罰則之規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還。如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，即使開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，法院也不應(yīng)支持購(gòu)房者的雙倍返還定金的訴求。
（2）認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了定金條款
筆者認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確寫(xiě)明定金的用途，那么不論定金是在何時(shí)給付的，依照合同法關(guān)于意思自治的約定，都應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)中設(shè)立定金條款的目的來(lái)認(rèn)定定金究竟是為實(shí)現(xiàn)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)所做的擔(dān)保，還是為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同所做的擔(dān)保。定金在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之前給付，可以視為雙方當(dāng)事人通過(guò)行為變更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款，但定金是在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之后給付的。筆者認(rèn)為，此種后付定金應(yīng)被認(rèn)定為：為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的所做的擔(dān)保，而非簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的擔(dān)保。理由在于，從定金給付的時(shí)間上來(lái)說(shuō)，此時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)簽訂，不存在為了保障簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而交付定金的必要；從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書(shū)中幾乎所有的條款都是為了在將來(lái)某一時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)立的，那么可以推斷出后付定金也不例外。
雷馬衛(wèi)律師辦案原則：誠(chéng)信執(zhí)業(yè)，依法維權(quán)。
關(guān)注微信“雷馬衛(wèi)律師”(微信號(hào)leimaweils@163.com)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：西安雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)（雷馬衛(wèi)）
咨詢(xún)電話： 15811286610
西安雷馬衛(wèi)律師，提供專(zhuān)家律師咨詢(xún)。 可辦理最高人民法院第六巡回法庭管轄的各類(lèi)民商事、行政、刑事案件。
執(zhí)業(yè)律所：西安雷馬衛(wèi)律師網(wǎng)（雷馬衛(wèi)）
咨詢(xún)電話：15811286610
西安雷馬衛(wèi)律師，提供專(zhuān)家律師咨詢(xún)。 可辦理最高人民法院第六巡回法庭管轄的各類(lèi)民商事、行政、刑事案件。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注雷馬衛(wèi)律師
