本文參考了最高法院民一庭韓玫法官的《婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后發(fā)生形態(tài)變化是否必然導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化》、吳曉芳法官的《〈婚姻法〉司法解釋三適用中的疑難問題》等文章，特此致謝。關(guān)于“父母出資”部分內(nèi)容系北京寶辰律師事務(wù)所楊穎超律師整理。
現(xiàn)根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋，同時(shí)結(jié)合司法實(shí)踐及最高法院資深法官的觀點(diǎn)、意見，對(duì)離婚案件中房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定及分割的裁判規(guī)則總結(jié)如下：
婚前買房
一、夫妻一方或雙方出資
1、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前已取得房屋產(chǎn)權(quán)證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；
2、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，結(jié)婚前以還清全部貸款，但結(jié)婚后方取得房產(chǎn)證并登記在自己名下的，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割；
3、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買房，支付了首付款并向銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，房屋登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分雙方平均分割，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償；
4、一方婚前以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，后變更登記在雙方名下的(即加名)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與；
5、婚前雙方共同出資購(gòu)房，付清全部房款，房屋登記在一方名下，如能證明出資情況，則雙方對(duì)房屋按份共有；如不能證明出資情況，且一方否認(rèn)另一方購(gòu)房時(shí)有出資，則只能認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；
6、婚前雙方共同出資購(gòu)房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據(jù)登記情況認(rèn)定系按份共有或共同共有；
7、婚前雙方共同出資購(gòu)房，婚后共同還貸，房屋登記在一方名下，婚后共同還貸部分及其所對(duì)應(yīng)的房屋增值部分應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其余則按出資情況按份共有；
婚前雙方共同出資購(gòu)房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
二、父母出資
8、如果一方父母婚前全額出資，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女的名下，結(jié)婚后在離婚時(shí)該房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？
答：歸出資人子女。這完完全全是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)啊。
9、如果婚前一方父母全額出資，產(chǎn)權(quán)登記在出資人配偶或雙方名下，離婚時(shí)該房屋所有權(quán)歸誰(shuí)呢？
答：此時(shí)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。就是你把房產(chǎn)作為標(biāo)的贈(zèng)與了對(duì)方。
10、婚前一方或雙方父母部分出資，產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方或個(gè)人名下，離婚時(shí)該房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？
答：父母的出資額視為對(duì)子女的贈(zèng)與，不影響房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。
婚后買房
一、夫妻一方或雙方出資
11、婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；
12、婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；
13、婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，并登記在自己名下的，如并非投資經(jīng)營(yíng)行為，屬于一方婚前財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；
14、婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)為一方對(duì)另一方的贈(zèng)與。
二、父母出資
15、婚后一方父母出資給子女買房，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女的名字，該房屋所有權(quán)一定是出資人子女的嗎？
答案：不一定。根據(jù)《關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)婚姻法＞若干問題解釋（三）》第七條規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。大家可能問這法條不就是對(duì)上述問題的解答嘛，值得注意的是，父母婚后為子女出資買房的規(guī)定，是指父母支付全款給子女購(gòu)買房屋且產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女的名下，此時(shí)房屋所有權(quán)為出資人的子女。所以父母給子女出資買房要想使房屋所有權(quán)歸子女所有一定要符合下面兩個(gè)條件：
父母全額出資；
產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下。
16、那么第二個(gè)問題來了，如果一方父母是全額出資，但產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女配偶或雙方名下，該房屋所有權(quán)歸誰(shuí)？
答：為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
17、我們都知道如今房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀，可能父母傾盡所有積蓄也未能支付全部房款。若父母只是支付一部分房款，其余房款由夫妻雙方共同還貸，那么該房屋所有權(quán)歸誰(shuí)所有呢？
答：為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由于父母只是支付了部分房款，所以不能取得房屋所有權(quán)也就無法決定將房屋贈(zèng)與自己的子女并登記在自己子女名下，但父母對(duì)其的部分出資可以決定贈(zèng)與何方。
18、雙方父母共同為子女購(gòu)房且為全額出資，此時(shí)房屋所有權(quán)歸誰(shuí)呢？
答：如果產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，則夫妻雙方按照各自父母的出資份額按份共有。如果產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，則為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻按共同共有。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號(hào)zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
