在房地產(chǎn)調(diào)控政策、貸款審批條件等政策法規(guī)的影響下，不少沒有資格或貸款困難的買房人便另辟蹊徑，借用他人名義來購買房屋。但“借名買房”的背后，卻隱藏著巨大的法律風險：
李先生想借用朋友的名義貸款購買一套房，他該怎么做才能確保日后不會出現(xiàn)糾紛？
針對以上問題，律師作出解答：你可以和朋友簽訂一份協(xié)議，表明是由你出資購房，只是借用了他的名字，同時一定要把房產(chǎn)證放在自己手里。此外，你還可以和朋友簽訂一份抵押合同，把房子抵押給你，并進行登記，防止他把房子出售。但這些都不能夠杜絕以后可能出現(xiàn)的糾紛，所以你必須謹慎而行。
借他人名義買房，需知道有這些法律風險。
一、名義產(chǎn)權(quán)人反悔
如果名義產(chǎn)權(quán)人（被借名買房的人，非實際購房者）反悔，而出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款就會很困難。
二、銀行貸款合同提前解除
如果銀行查明實際購房人與貸款人不是同一個人，也可能依據(jù)貸款合同的相關(guān)規(guī)定，提前解除合同。而一旦無法取得貸款，房屋的購買就可能出現(xiàn)困難。
三、名義產(chǎn)權(quán)人陷入債務(wù)等糾紛
從名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證，到將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人的這段時間，一種情況是，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。
另一種情況是，名義產(chǎn)權(quán)人中途發(fā)生意外，很可能導致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而只能要求對方返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
四、名義產(chǎn)權(quán)人私下賣房
如果名義產(chǎn)權(quán)人不守誠信，偷偷將該房產(chǎn)出售，而購房者（第三人）因基于對房產(chǎn)登記的信任，購買了該房產(chǎn)，那么，真正出資的購房人就可能無法追回該房產(chǎn)。
五、借名買房合同無效
如果借名買房購買的房屋為經(jīng)濟適用房等特殊房屋，該借名買房合同一般被認定為無效。其法律依據(jù)是當事人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形。即便雙方簽署了這種書面協(xié)議后，向公證機關(guān)申請公證，公證機關(guān)也不予受理。
六、過戶產(chǎn)生的稅費
即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下，也要負擔相應(yīng)的稅費。
重要！重要！重要！如何盡可能地規(guī)避“借名買房”帶來的風險？
一、弄清楚所購房屋的性質(zhì)
如果所要購買的房屋是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購買，以免發(fā)生糾紛，造成房錢兩空。
二、簽訂“借名買房合同”需言明房屋所有權(quán)歸誰所有，明確雙方的權(quán)利義務(wù)
借名買房人一般是實際出資人，因此，應(yīng)當在借名買房合同中格外注明“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)”等特殊條款，防止因房屋所有權(quán)不明確，為日后發(fā)生糾紛埋下隱患。
三、借名買房人控制買房手續(xù)材料、留存足夠的證據(jù)
出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等，務(wù)必保存好。這樣一旦名義產(chǎn)權(quán)人對借名買房合同的約定反悔，借名買房人就可以憑借足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)歸借名買房人所有。
四、約定嚴格的違約責任
為防止名義產(chǎn)權(quán)人違反借名買房合同的約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，在借名買房合同中最好約定：登記購房人不得過戶房屋、遲延過戶、將房屋賣給第三人，等等；如果出現(xiàn)此類違約情況，就要承擔相應(yīng)的違約責任。這樣就為雙方嚴格履行借名買房合同，提供了相對充分的法律保障。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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