一、無物業(yè)服務合同的物業(yè)糾紛
實踐中有不少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主之間未訂立書面合同，甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商派自己的“人馬”管理樓盤，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等。在無合同約定并無規(guī)約可依的情況下，在處理物業(yè)管理糾紛時應注意一個突出問題：那就是物業(yè)管理企業(yè)的資質問題。物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理服務，除應辦理有關企業(yè)登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府主管部門頒發(fā)的有關證書。對不具備法定資質卻從事物業(yè)管理工作并產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛的，在業(yè)主委員會或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)管理企業(yè)補辦相關證書，并與業(yè)主委員會或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書補辦前的物業(yè)費用只按合理成本收取。
二、物業(yè)費用標準問題
物業(yè)費用的收取應遵循合理、公開及與服務相適宜的原則，收取標準應嚴格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務費是政府指導價，確立費用時應以物業(yè)管理服務的合理成本為基礎，以業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算;而其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會協(xié)議約定。如果當事人未就物業(yè)管理達成協(xié)議，表明當事人對物業(yè)管理的事項未約定，對收費標準、繳費方式也未約定，因而當事人之間服務合同關系不成立;如果物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會酌情給予其因提供服務而受損的、相當于損失數(shù)額的經(jīng)濟補償。
三、業(yè)主拒交物業(yè)管理費糾紛
按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛要從實際出發(fā)，分不同情況作出處理：屬于業(yè)主無理拒絕交費情形的，應由業(yè)主委員會責成業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費，并承擔延期交費的違約責任;如果是因為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務質量達不到合同約定標準致使業(yè)主拒絕交費的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供現(xiàn)行服務的質量狀況，適當減少業(yè)主的應交服務費(但應交的維修費用不在此限);對于確因公共費用的分攤不合理導致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應分攤費用的基礎上，責成相關業(yè)主支付其應攤的物業(yè)管理費用和維修費用;如果屬于物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業(yè)主因而拒交的，業(yè)主可要求物業(yè)提供物價審核的標準，按照物價部門核定的標準交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應認定亂漲、濫收，業(yè)主有權拒付。 此外，在處理此類糾紛過程中，還應特別注意審查物業(yè)管理企業(yè)的收費標準是否經(jīng)過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)之間是否在合同中有約定;對合同約定物業(yè)收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規(guī)定等等。
四、物業(yè)管理企業(yè)違約
物業(yè)管理企業(yè)的違約行為主要表現(xiàn)在：對公用部位、共用設施設備維護管理不善;對物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業(yè)環(huán)境惡化;未經(jīng)業(yè)主同意，自己或許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，或將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等等。物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務或其提供的服務質量與合同約定不符的，屬于違約行為，應責令其承擔相應的違約責任。對于物業(yè)管理企業(yè)違約將物業(yè)共用部位自營或出租他人經(jīng)營或安裝廣告牌的，應責令其立即恢復原狀，給業(yè)主或使用人造成損失的，物業(yè)管理企業(yè)理當承擔賠償責任。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)設置經(jīng)營性設施，應當征得業(yè)主或業(yè)主委員會的書面同意，并向相關部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，一部分應用于補貼物業(yè)管理公共服務費，另一部分應納入維修基金。對于物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)管理權發(fā)包給他人的，因其行為侵犯了業(yè)主的合法權益，故對其發(fā)包行為應認定無效，由物業(yè)管理企業(yè)依法承擔違約責任。
五、物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)的糾紛的處理
物業(yè)管理企業(yè)為迫使業(yè)主交納管理費，在業(yè)主不能按其要求交費的情況下，經(jīng)常采取停電、停水、停氣等措施。此類糾紛，應具體情況具體分析。如物業(yè)管理合同中約定，對業(yè)主欠費的可以采取停水、電、氣等措施的，應從其約定。在無合同約定的情況下，應區(qū)分收費項目的不同特點具體分析。物業(yè)管理費主要分為為業(yè)主提供衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共*的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質的服務費用，以及特約服務的費用。業(yè)主僅拖欠公共*或特約服務的費用，而未拖欠公眾代辦性質服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)不能采取停水電等措施，否則即為侵權;業(yè)主或使用人拖欠應交納的公眾代辦性質的服務費用，使物業(yè)管理企業(yè)為此未能代交有關費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔責任。
上述常見的物業(yè)管理糾紛如能依法依理協(xié)商解決的，盡量協(xié)商解決;如協(xié)商解決不成的，依法可向小區(qū)所在地人民法院起訴。
周鴻律師辦案心得：在辦案過程中要明確當事人的訴求，并搜集與訴求相關的證據(jù)，減少訴訟風險，同時要學會對立的看待問題，找出存在的瑕疵；同時，應著重收集與案件相關的法律法規(guī)，收集相關的案例，開拓自己的思路，盡可能最大范圍的維護當事人合法權益！
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