二手房買賣，通常由中介組織買賣雙方對房屋買賣的價格、付款期限、付款方式、中介費用等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂書面的三方房屋買賣協(xié)議，各權(quán)利義務(wù)主體根據(jù)協(xié)議約定完成網(wǎng)簽、貸款、資金托管、過戶等手續(xù)。如果在簽訂房屋買賣協(xié)議后雙方即產(chǎn)生矛盾，沒有進(jìn)行網(wǎng)簽，那么之前所簽訂的房屋買賣協(xié)議屬于購房意向還是生效的買賣合同呢?
近日蘇州中院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛，買房人主張簽訂的書面協(xié)議只是意向，只有網(wǎng)簽的正式房屋買賣合同才對雙方有約束力，未獲得法院支持。
一、案情簡介
2013年4月8日，方女士(甲方)與華先生(乙方)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(丙方)得居間下簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，協(xié)議中約定了買賣房屋的坐落、面積、售價、付款方式、定金等內(nèi)容。
協(xié)議約定：甲乙雙方于2013年4月20日前辦理資金托管與過戶手續(xù)，否則視為違約。由于甲方做了抵押，故產(chǎn)權(quán)證號沒有記錄。雙方約定乙方支付甲方三十萬元整用于支付甲方抵押貸款，拿回產(chǎn)權(quán)證。甲乙任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付合同確定的房屋成交價格的3%作為違約金。
當(dāng)日，三方在協(xié)議上簽字蓋章，華先生支付方女士定金10000元，后再未支付任何款項。2013年6月，方女士函告華先生，因其拒不履行雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議。2013年7月，方女士訴至法院，要求判令華先生支付違約金21800元。
華先生辯稱其從未表示過不想買房，協(xié)議中并沒有約定30萬元的付款期限，且在與方女士簽訂正式的存量房買賣合同，即網(wǎng)簽合同之前，方女士無權(quán)要求其支付任何款項。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，三方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質(zhì)、抵押情況、成交價格等不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門因市場管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。
根據(jù)《房屋買賣協(xié)議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬元用于注銷抵押權(quán)、拿回產(chǎn)權(quán)證，然后雙方辦理資金托管過戶手續(xù)，故華先生應(yīng)當(dāng)在合同約定的辦理資金托管與過戶手續(xù)的2013年4月20日前支付30萬元?，F(xiàn)因華先生未能履行上述義務(wù)，方女士可以依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第(三)款的規(guī)定解除合同。由于華先生違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)房價3%的違約金。故判決華先生向方女士支付違約金21800元。
華先生不服一審判決，上訴至蘇州中院。二審經(jīng)審理后判決駁回上訴，維持原判。
二、法官釋法
本案爭議焦點主要集中在雙方之間的《房屋買賣協(xié)議》系雙方間買賣房屋的意向還是生效的房屋買賣合同以及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由何方承擔(dān)著兩個問題上。
對于《房屋買賣協(xié)議》的效力問題，因為《房屋買賣協(xié)議》系買方、賣方及中介三方簽訂的書面合同，其上有三方的簽字蓋章，協(xié)議具備房屋坐落、價格、付款方式、交房手續(xù)、履行期限、中介費用等主要條款，合同已經(jīng)成立。該《房屋買賣協(xié)議》系各方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約履行。網(wǎng)簽時房地產(chǎn)主管部門為了維護(hù)房屋買賣市場秩序，要求雙方將簽訂的房屋買賣合同予以公示，系物權(quán)轉(zhuǎn)移的程序，并非合同生效的必要條件，網(wǎng)簽與否并不影響合同的效力。
對于違約責(zé)任的問題，從合同條款的約定可以看出，華先生在簽約時對于房屋的抵押情況是知曉的，也知道并同意支付30萬元注銷抵押權(quán)。由于辦理資金托管、過戶手續(xù)需要提供相關(guān)房屋的所有權(quán)證與土地使用權(quán)證原件，故方女士辦理資金托管或過戶手續(xù)這一義務(wù)的履行需要以華先生履行30萬元的付款義務(wù)為前提。根據(jù)《中華人民共和國合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方可以解除合同。故方女士解除合同不構(gòu)成違約，相應(yīng)的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由華先生承擔(dān)。
三、法官提示
所謂網(wǎng)簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號對合同進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。根據(jù)目前房屋交易的流程，網(wǎng)簽是辦理房屋過戶的前提條件，但是網(wǎng)簽與否并不會對房屋買賣雙方已經(jīng)簽訂的買賣合同效力產(chǎn)生影響;如果已經(jīng)簽訂網(wǎng)簽合同，而網(wǎng)簽合同的約定與雙方之前簽訂的合同約定不一致，一般以對外公示的網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)。
由于房屋價值大，關(guān)系民生，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對房屋交易流程提前進(jìn)行了解，并且認(rèn)真審查房屋情況，對各個環(huán)節(jié)所需要的材料及時間有合理預(yù)期，避免因為材料不完備或時間不充分，無法按照合同約定履行而導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。
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