在買賣商品房時(shí)難免遇到糾紛，一些人遇到糾紛后不知道該如何正確處理，導(dǎo)致自己權(quán)益受到損害，發(fā)生商品房買賣糾紛后，該如何正確處理糾紛呢，下面由法律知識(shí)律師為您支招：
支招一：商品房認(rèn)購糾紛
2010年7月，市民張先生與某房開公司簽訂了一份商品房認(rèn)購協(xié)議。協(xié)議中就認(rèn)購商品房的房屋位置、房型、價(jià)格、建筑面積等進(jìn)行了明確約定。由于張先生認(rèn)購的房屋還處于開發(fā)初期，尚未取得預(yù)售許可證，張先生依照認(rèn)購協(xié)議，向房開公司支付了2萬元的認(rèn)購金。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預(yù)售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。”與此同時(shí)，房開公司表示由于整體樓市房價(jià)大幅上漲，所以張先生之前訂購的房屋房價(jià)也由之前約定的每套20萬元左右，上調(diào)至25余萬元。若張先生在10日之內(nèi)不能按房開公司通知的價(jià)格簽訂商品房買賣合同，則視為放棄原定的認(rèn)購協(xié)議。對(duì)此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。
近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠信原則的開發(fā)商將向購房者們作出巨額賠償。
法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則。但本案中某房開公司在認(rèn)購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認(rèn)購款后，卻提出了大大超過雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開公司向購房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬元認(rèn)購款也如數(shù)返還。
律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買賣合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。承擔(dān)締約過失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買賣合同的責(zé)任。
支招二：商品房逾期交房糾紛
市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。
法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。
律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。
根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。
2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用;對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。
就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案;二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任;三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”
綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。
支招三：商品房房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛
2010年3月，市民黃女士與某房開公司簽訂了一份商品房買賣合同。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。在黃女士與房開公司簽訂合同后不久，"國十條"調(diào)控政策出臺(tái)。" 國十條"要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開公司簽訂的商品房買賣合同，并返還當(dāng)初支付的12萬元首付款。房開公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問題上房開公司并無過錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級(jí)。
律師點(diǎn)評(píng)：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)?要具體情況具體分析，不能一概而論。
支招四：商品房逾期辦理產(chǎn)權(quán)證糾紛
《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解?該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則?筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因;而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢?在現(xiàn)階段國家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。
律師提醒：
從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買賣雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤瑑?nèi)容約定不明是造成糾紛的根源。因此，交易雙方應(yīng)充分意識(shí)到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。尤其是購房者，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)應(yīng)盡量明確簽訂商品房買賣合同的時(shí)間、盡量多涉及商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責(zé)任等;在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)盡量明確交房條件及違約責(zé)任、房屋的接交方式及違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)限及違約責(zé)任，以及約定的其他事項(xiàng)等，以防范糾紛的發(fā)生。
相關(guān)法律法規(guī)：
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會(huì)公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
綜合以上所述，要正確處理好商品房買賣糾紛，必須多學(xué)習(xí)有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)法律知識(shí)。
宋一祺律師辦案心得：立足案情、精研法理、窮盡舉證、縝密細(xì)致、不留死角、尊重各方、互動(dòng)溝通，能夠做到以上幾點(diǎn)并掌握庭審規(guī)律的人，才可以稱得上一個(gè)優(yōu)秀的訴訟律師。
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