房屋租賃合同糾紛案上訴判決書

案例標(biāo)題：上訴人余xx、余xx、余xx、余xx與被上訴人周xx、原審被告黃xx、彭xx房屋租賃合同糾紛一案 

案由：民事案件 >> 合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛 >> 合同糾紛 >> 租賃合同糾紛 >> 房屋租賃合同糾紛

審理機(jī)構(gòu)：福建省高級(jí)人民法院

文書字號(hào)：（2014）閩民終字第127號(hào)文書類型：民事判決書

審結(jié)日期：2014-03-18審理程序：二審

審理人員：程xx;黃xx;林xx

福建省高級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）閩民終字第127號(hào)

上訴人（原審被告）余xx,男,????年??月??日出生,漢族,住福建省閩×縣。

上訴人（原審被告）余xx,女,????年??月??日出生,漢族,住福建省閩×縣。

上訴人（原審被告）余xx,女,????年??月??日出生,漢族,住址：??????。

上訴人（原審被告）余xx,女,????年??月??日出生,漢族,住福建省閩×縣。

上述四位上訴人的共同委托代理人張敬輝,北京市久瑞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）周xx,男,????年??月??日出生,漢族,住址：??????。

委托代理人陳xx、沈xx,福建xx律師事務(wù)所律師。

原審被告黃xx,男,????年??月??日出生,漢族,住址：??????。 

原審被告彭xx,女,????年??月??日出生,漢族,住址：??????。

上訴人余xx、余xx、余xx、余xx與被上訴人周xx、原審被告黃xx、彭xx房屋租賃合同糾紛一案,不服福建省福州市中級(jí)人民法院（2012）榕民初字第1437號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭,公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人余xx及上訴人余xx、余xx、余xx、余xx的共同委托代理人張敬輝,被上訴人周xx及其委托代理人陳xx到庭參加訴訟。原審被告黃xx、彭xx經(jīng)本院傳票傳喚,無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,本院依法予以缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審判決查明,2005年2月22日,周xx為甲方,余xx、余xx、余xx、余xx（以下簡(jiǎn)稱余xx等四人）、黃xx為乙方,簽訂一份《協(xié)議書》,約定：甲方將坐落于閩侯縣祥謙鎮(zhèn)山后村的福州閩侯私立五虎山學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱五虎山學(xué)校）的全部房屋、場(chǎng)地和土地使用權(quán)以及“五虎山”商標(biāo)使用權(quán)按現(xiàn)狀全部出租給乙方使用,期限為拾年（自協(xié)議簽訂之日至2015年2月21日）；房屋租金每年為250萬元,商標(biāo)使用費(fèi)每年為50萬元,共300萬元,款項(xiàng)每年分兩期支付：第一期每年3月10日前支付120萬元,第二期每年9月10日前支付180萬元；雙方另還約定了其他各自權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等內(nèi)容。2005年8月9日,周偉龍為甲方,余劍虹等四人為乙方,簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份,約定：五虎山學(xué)校在租賃期內(nèi)（九年,2005年至2013年）租金由原來的300萬元下降為280萬元整（租金上交時(shí)間：2006年3月上交120萬元,2006年9月20日上交160萬元,依此類推）等內(nèi)容。協(xié)議履行一年后,雙方終止了該合同關(guān)系。后因租金支付雙方發(fā)生爭(zhēng)議,周偉龍向原審法院起訴請(qǐng)求：判令余劍虹等四人、黃朱、彭麗妃共同向周偉龍支付2005年房屋和場(chǎng)地租金計(jì)250萬元,支付違約金130萬元；判令彭麗妃對(duì)黃朱所應(yīng)承擔(dān)的上述債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。

另查明,在本案之前,周偉龍?jiān)崞鹪V訟,主張余劍虹等四人與黃朱拖欠2005年房屋租金,請(qǐng)求判令余劍虹等四人與黃朱繼續(xù)履行協(xié)議,支付違約金98萬元；該案訴訟中,余劍虹等四人提起反訴,主張其向周偉龍直接支付及為周偉龍墊付的款項(xiàng)合計(jì)451.992419萬元,已超租金及使用費(fèi)金額,請(qǐng)求判令周偉龍返還151.992419萬元及利息。福清市瑞成水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司（以下簡(jiǎn)稱瑞成公司）被列為該案件的第三人。經(jīng)審理,福州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱福州中院）對(duì)該案件作出（2006）榕民初字第169號(hào)民事判決。宣判后,周偉龍和第三人瑞成公司均不服,向福建省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱福建高院）提起上訴。福建高院作出（2008）閩民終字第392號(hào)民事裁定,撤銷福州中院（2006）榕民初字第169號(hào)民事判決,發(fā)回重審。重審期間,周偉龍申請(qǐng)撤回起訴,福州中院裁定準(zhǔn)許周偉龍撤回起訴。2011年8月11日,就余劍虹等四人的反訴,福州中院作出（2009）榕民初字第5號(hào)民事判決,該判決查明認(rèn)定：2005年2月22日,瑞成公司與余劍虹等四人、黃朱就瑞成公司獨(dú)資設(shè)立的五虎山學(xué)校簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,約定瑞成公司將五虎山學(xué)校的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給余劍虹等四人及黃朱。同日,周偉龍與余劍虹等四人、黃朱共同簽訂了本案訟爭(zhēng)的《協(xié)議書》,之后余劍虹等四人與黃朱已向周偉龍支付了租金168萬元。2005年8月14日,黃朱與余劍虹等四人簽訂退伙《協(xié)議書》,黃朱退出對(duì)五虎山學(xué)校的經(jīng)營(yíng)。余劍虹等四人于2005年2月22日接手經(jīng)營(yíng)五虎山學(xué)校后,已墊付的相關(guān)費(fèi)用為：支付周偉龍款項(xiàng)10萬元、代墊五虎山學(xué)校學(xué)生學(xué)雜費(fèi)和退學(xué)退費(fèi)計(jì)54.63萬元、代墊印刷費(fèi)1萬元、代墊稅費(fèi)6087.6元、代墊學(xué)校建筑消防工程款60萬元、代墊土地使用費(fèi)23.75萬元,共計(jì)149.98876萬元。判決：一、周偉龍于判決生效之日起十日內(nèi)返還余劍虹等四人72.68萬元及利息；二、瑞成公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還余劍虹等四人77.30876萬元及利息；三、周偉龍對(duì)上述第二項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任；四、駁回余劍虹等四人的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后,余劍虹等四人不服,提起上訴。福建高院受理后,于2012年12月20日作出（2012）閩民終字第278號(hào)民事判決,維持福州中院的（2009）榕民初字第5號(hào)民事判決。福建高院（2012）閩民終字第278號(hào)民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

還查明,周偉龍?jiān)V余劍虹等四人、黃朱、彭麗妃商標(biāo)許可使用合同糾紛一案,福州中院經(jīng)審理于2013年7月3日作出（2012）榕民初字第1438號(hào)民事判決,查明：2005年2月22日簽訂《協(xié)議書》后,余劍虹等四人與黃朱向周偉龍支付的款項(xiàng)共168萬元,其中包含了商標(biāo)使用費(fèi)50萬元,周偉龍對(duì)該付款事實(shí)無異議。判決駁回了周偉龍請(qǐng)求余劍虹等四人與黃朱共同支付2005年五虎山商標(biāo)使用費(fèi)50萬元及違約金等訴訟請(qǐng)求。

原審判決認(rèn)為,《協(xié)議書》明確約定了五虎山學(xué)校房屋和場(chǎng)地的租金與商標(biāo)使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及給付方式,《補(bǔ)充協(xié)議》約定租賃期內(nèi)年租金由300萬元下降為280萬元?！堆a(bǔ)充協(xié)議》第一條“租金上交時(shí)間：2006年3月上交120萬元,2006年9月20日上交160萬元,依此類推”的內(nèi)容,可以說明租金標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)是從2006年開始實(shí)行的,2005年當(dāng)年的租金并不包含在調(diào)整范圍內(nèi)。因此,2005年五虎山學(xué)校房屋、場(chǎng)地租金仍為《協(xié)議書》約定的250萬元?！秴f(xié)議書》簽訂后,余劍虹等四人與黃朱已向周偉龍支付了168萬元,其中包括商標(biāo)使用費(fèi)50萬元。故可以認(rèn)定余劍虹等四人與黃朱已支付了2005年的房屋和場(chǎng)地租金118萬元,尚欠租金132萬元。

因在福州中院（2009）榕民初字第5號(hào)案件的審理過程中,余劍虹等人已向福州中院提交了《協(xié)議書》簽訂后其已直接支付或墊付451.992419萬元的相關(guān)證據(jù),訴請(qǐng)周偉龍返還代墊的款項(xiàng)151.992419萬元（已扣除協(xié)議約定的年租金300萬元）；福州中院對(duì)451.992419萬元的相關(guān)證據(jù)及款項(xiàng)進(jìn)行審查、認(rèn)定后,判決周偉龍個(gè)人應(yīng)返還余劍虹等四人72.68萬元及利息,第三人瑞成公司和周偉龍連帶償還余劍虹等四人77.30876萬元及利息,該判決已生效。因此,余劍虹等四人主張的直接支付及代墊款項(xiàng)451.992419萬元已經(jīng)由生效判決予以認(rèn)定并處理,本案中其又以該支付及代墊的款項(xiàng)抗辯抵銷其拖欠的租金不能成立,不予采納。

作為《協(xié)議書》一方當(dāng)事人,周偉龍因履行協(xié)議期間產(chǎn)生的租金糾紛提起的訴訟,應(yīng)由合同相對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。彭麗妃不是《協(xié)議書》或《補(bǔ)充協(xié)議》的當(dāng)事人,而周偉龍亦沒有證據(jù)證明彭麗妃有出資參與五虎山學(xué)校的經(jīng)營(yíng)或參與盈余分配,故周偉龍主張彭麗妃應(yīng)承擔(dān)本案合同責(zé)任沒有依據(jù),不予支持。此外,周偉龍以彭麗妃和黃朱原系夫妻關(guān)系為由主張彭麗妃應(yīng)對(duì)黃朱承擔(dān)的債務(wù)負(fù)連帶償還責(zé)任,因與本案租賃合同糾紛屬不同法律關(guān)系,不予處理。

《協(xié)議書》簽訂后,余劍虹等四人與黃朱接手經(jīng)營(yíng)五虎山學(xué)校,已向周偉龍支付了租金和使用費(fèi)168萬元,并按《補(bǔ)充協(xié)議》等的約定為周偉龍墊付了款項(xiàng)。余劍虹等四人與黃朱未按《協(xié)議書》約定全額支付租金,系出于協(xié)議履行期間其已為周偉龍代墊了其他各項(xiàng)費(fèi)用可與租金相抵扣的原因,而非有意違約拖欠租金。在之前周偉龍因租金糾紛訴至法院時(shí),余劍虹等四人與黃朱即以此為由提出抗辯和反訴,且法院判決亦對(duì)余劍虹等四人與黃朱代墊的款項(xiàng)作出了認(rèn)定；之后由于周偉龍?jiān)谠摪钢谐坊仄鹪V,才未對(duì)是否抵銷尚欠租金問題作出處理。因此,根據(jù)訟爭(zhēng)合同的實(shí)際履行情況,可以認(rèn)定余劍虹等四人與黃朱尚欠周偉龍租金的行為并不屬于不履行合同義務(wù)、惡意違約的情形,故周偉龍要求余劍虹等四人與黃朱應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、支付違約金的訴訟請(qǐng)求不能成立,不予支持。

綜上,原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第一百零九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決：一、余劍虹等四人與黃朱應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)共同向周偉龍支付2005年的房屋租金132萬元；二、駁回周偉龍的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后,余劍虹等四人不服,向本院提起上訴。

上訴人余劍虹等四人上訴稱：

（一）《協(xié)議書》簽訂后,在履行過程中,余劍虹等四人向周偉龍直接支付和為周偉龍墊付的款項(xiàng)合計(jì)451.992419萬元,根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》、2006年12月29日周偉龍向福州市教育局等單位出具的《承諾書》,以及《中華人民共和國合同法》第九十九條的規(guī)定,該費(fèi)用可直接抵銷租金。抵銷后,周偉龍已經(jīng)完全獲得了可得租金,甚至獲得了超出可得租金的不當(dāng)利益。因此,原審判決認(rèn)為余劍虹等四人依然需要支付租金錯(cuò)誤。

（二）原審判決對(duì)租金數(shù)額認(rèn)定錯(cuò)誤。《補(bǔ)充協(xié)議》約定年租金下降為280萬元,扣去其中的商標(biāo)使用費(fèi)50萬元,2005年度租金總額應(yīng)為230萬元?！白饨鹕辖粫r(shí)間：2006年3月上交120萬元,2006年9月20日上交160萬元,依此類推”的約定僅為付款“程序”上的調(diào)整,不能以此確定雙方調(diào)整租金的年度。而原審判決既認(rèn)定2005年的租金不包含在調(diào)整范圍內(nèi),又認(rèn)定五虎山學(xué)校在“租賃期限內(nèi)（九年,2005年至2013年）租金”由原來的300萬元下降為280萬元,自相矛盾?！堆a(bǔ)充協(xié)議》明確約定了2005年在調(diào)整的租賃期限內(nèi),因此,2005年的房屋租金數(shù)額應(yīng)當(dāng)為230萬元。

（三）原審判決對(duì)關(guān)于墊付款項(xiàng)的部分證據(jù)認(rèn)定錯(cuò)誤。《2004年9月－12月學(xué)生伙食明細(xì)表》、《記賬憑證》、《現(xiàn)金支出憑證》、《工資表》、《2004年10月份食堂結(jié)算》等證據(jù),皆為相關(guān)費(fèi)用實(shí)際發(fā)生后余劍虹等四人按照相應(yīng)流程制作的文件,其真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。原審判決認(rèn)為上述證據(jù)系余劍虹等四人單方制作,對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)定并不予采信的理由不成立。

（四）周偉龍的起訴已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。本案訴訟之前周偉龍已經(jīng)起訴要求支付2005年的租金,后于2011年1月12日主動(dòng)撤訴,法院裁定準(zhǔn)許；至2012年12月周偉龍?jiān)俅纹鹪V主張支付租金,已超過一年期限,超出了《中華人民共和國民法通則》關(guān)于租金訴訟時(shí)效的規(guī)定期限。

（五）在《協(xié)議書》第四條中,周偉龍承諾“甲方保證對(duì)其出租并提供給乙方使用的房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)以及‘五虎山’注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)享有完全、排他的權(quán)利,該出租物和商標(biāo)使用權(quán)未向其他任何第三方設(shè)置抵押、質(zhì)押、擔(dān)?；虼嬖谄渌麢?quán)利限制,保證乙方取得的權(quán)利不存在任何瑕疵”?？墒侵軅埑鲎獾姆课輿]有經(jīng)過建筑驗(yàn)收、沒有辦理房屋權(quán)屬證書,消防也因不合格而被通知整改,并且沒有合法的土地使用權(quán)。福建高院作出的（2012）閩民終字第3號(hào)民事判決在表述該案一審法院觀點(diǎn)時(shí)載明“其（即周偉龍）對(duì)訟爭(zhēng)房屋所享有的權(quán)利受到限制”,在“本院認(rèn)為”部分指出周偉龍與余劍虹等四人、林銀心“簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,轉(zhuǎn)讓占用農(nóng)村集體土地且未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的訟爭(zhēng)房產(chǎn),違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定”?？梢?該租賃房屋存在嚴(yán)重瑕疵、權(quán)利受到限制,周偉龍違背了承諾,給余劍虹等四人造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！秴f(xié)議書》關(guān)于違約責(zé)任約定：甲方違反了本協(xié)議第四條承諾,除應(yīng)返還乙方已付全部款項(xiàng)費(fèi)用外,還應(yīng)向乙方支付違約金200萬元,并賠償損失。因此,周偉龍已無權(quán)要求余劍虹等四人支付任何款項(xiàng)。

（六）《協(xié)議書》是有無效的因素?！吨腥A人民共和國消防法》第十五條規(guī)定：公眾聚集場(chǎng)所在投入使用、營(yíng)業(yè)前,建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當(dāng)向場(chǎng)所所在地的縣級(jí)以上地方人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防安全檢查。訟爭(zhēng)房屋是用于寄宿制學(xué)校辦學(xué),顯然屬于《中華人民共和國消防法》規(guī)定的“公共聚集場(chǎng)所”,是消防重點(diǎn)單位。依據(jù)《中華人民共和國消防法》的規(guī)定屬于必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,但因租賃的房屋沒有經(jīng)過消防驗(yàn)收,余劍虹等四人在接收后,屢次受到消防部門的查處且被福州市政府發(fā)文列為政府督辦的火災(zāi)隱患單位。《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函》規(guī)定“出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效?！币虼?《協(xié)議書》有無效的因素。

綜上,請(qǐng)求撤銷原審判決第一項(xiàng),發(fā)回重審或改判駁回周偉龍的原審全部訴訟請(qǐng)求,判令周偉龍承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)用。

被上訴人周偉龍答辯稱：（一）余劍虹等四人主張抵扣的代墊款項(xiàng)在已經(jīng)生效的（2012）閩民終字第278號(hào)民事判決中已經(jīng)審查認(rèn)定,并且在該判決中予以抵扣,現(xiàn)余劍虹等四人以相同的款項(xiàng)再次主張抵扣,不應(yīng)支持。（二）《補(bǔ)充協(xié)議》明確約定2005年的租金沒有下降。（三）余劍虹等四人在原審訴訟時(shí)沒有提出時(shí)效抗辯。（四）出租的房屋有部分系通過法院拍賣取得。正因?yàn)槌鲎獾姆课輿]有產(chǎn)權(quán)證等,所以雙方才約定按房產(chǎn)現(xiàn)狀出租,余劍虹等四人清楚訟爭(zhēng)房屋沒有產(chǎn)權(quán)等現(xiàn)狀,并愿意承租,且已經(jīng)使用了租賃物。而產(chǎn)權(quán)登記、房屋驗(yàn)收僅是行政管轄范圍,不影響余劍虹等四人支付租金。綜上,余劍虹等四人的上訴請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù),應(yīng)予駁回。

原審被告黃朱、彭麗妃未提交答辯意見。

經(jīng)審理查明,對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí),雙方當(dāng)事人均沒有異議,本院予以確認(rèn)。

本院另查明,（一）二審訴訟中,余劍虹等四人確認(rèn),本案中其主張用于抵銷周偉龍?jiān)V訟請(qǐng)求的已支付及墊付的款項(xiàng)451.992419萬元以及相應(yīng)的證據(jù),與其在福州中院（2009）榕民初字第5號(hào)民事案件中,主張已向周偉龍支付或墊付的款項(xiàng)451.992419萬元及所依據(jù)的證據(jù)均相同。

（二）《協(xié)議書》第一條約定：甲方同意將坐落于閩侯縣祥謙鎮(zhèn)山后村的目前學(xué)校的全部房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)以及“五虎山”注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)按現(xiàn)狀全部有償出租并提供給乙方使用。第四條約定：甲方的保證和承諾：（1）甲方保證對(duì)其出租并提供給乙方使用的房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)以及“五虎山”注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)享有完全、排他的權(quán)利,該出租物和商標(biāo)使用權(quán)未向任何其他第三方設(shè)置抵押、質(zhì)押、擔(dān)?；虼嬖谄渌鼨?quán)利限制,保證乙方取得的權(quán)利不存在任何瑕疵；（2）甲方保證未簽署過任何包含房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)禁止或限制出租以及“五虎山”注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)禁止或限制使用之條款的合同、協(xié)議或其他文件；（3）甲方保證不存在房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)禁止或限制出租以及“五虎山”注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)禁止或限制使用的判決、裁決、裁定或決定等文件；甲方允許乙方在國內(nèi)無償使用“五虎山學(xué)?！逼放妻k貳所分校；（4）甲方承諾從在本協(xié)議有效期間,未經(jīng)乙方書面同意,甲方不得對(duì)房屋所有權(quán)、場(chǎng)地和土地使用權(quán)以及“五虎山”注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)進(jìn)行任何處置行為,包括但不限于抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、出售、許可其他第三方使用等。保證出租給乙方使用的房屋為建筑質(zhì)量合格的房屋。第七條約定：若甲方違反本協(xié)議第四條的承諾和保證內(nèi)容,乙方有權(quán)解除本協(xié)議,甲方除應(yīng)返還乙方全部已支付給甲方的全部款項(xiàng)費(fèi)用外,甲方應(yīng)向乙方支付200萬元違約金,并賠償由此給乙方造成的損失。

（三）2006年2月21日,余劍虹等四人、林銀心與周偉龍之間就五虎山學(xué)校的房產(chǎn)、場(chǎng)地等按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓簽訂一份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》,后因該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的履行產(chǎn)生糾紛雙方訴至法院,本院于2012年8月20日作出（2012）閩民終字第3號(hào)民事判決。

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