案例：莊某住在XX花園小區(qū)，自2007年7月至2010年9月未繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司多次打電話和發(fā)催款通知，莊某均已各種理由拒絕繳納。后物業(yè)公司訴諸法院請求莊某支付物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)滯納金。莊某以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有把小區(qū)打掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草，以及沒有阻止小區(qū)車輛隨意停放及部分業(yè)主違章裝修和搭蓋等作為拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由抗辯。法院通過開庭審理判決支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請求。
思考：業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有把小區(qū)打掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草，以及沒有阻止小區(qū)車輛隨意停放及部分業(yè)主違章裝修和搭蓋等作為拒交物業(yè)管理費(fèi)的理由，可否成立？
辨析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第六條：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。而對于什么是正當(dāng)理由法律及司法解釋并未有明確的規(guī)定。
對于什么是正當(dāng)理由可分為兩個(gè)層次：（1）違法或違約損害業(yè)主利益的，可以構(gòu)成抗辯的正當(dāng)理由。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，違法違規(guī)收費(fèi)，或者違反合同約定損害業(yè)主利益的，可以作為抗辯的正當(dāng)理由。（2）在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業(yè)主以服務(wù)存在瑕疵提出抗辯需要以誠實(shí)信用原則作為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行綜合評價(jià)，進(jìn)而確定業(yè)主抗辯理由正當(dāng)是否可以成立。進(jìn)一步說，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當(dāng)理由。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)收費(fèi)，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅屬于一般的違約行為，并不存在違法或嚴(yán)重違約。所以莊某提出的理由不屬于可拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”。當(dāng)然，莊某若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)違法或嚴(yán)重違約，造成其損失，可以向法院起訴物業(yè)公司要求其賠償。僅以此拒交物業(yè)管理費(fèi)是無合同和法律依據(jù)的。
建議：業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行物業(yè)管理職責(zé)的或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害其合法權(quán)益的可以通過《解釋》第三條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但是不能以消極地拒絕繳納物業(yè)費(fèi)來對抗，這樣既無合法依據(jù)也非明智之舉，甚至要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
趙照律師，北京市明憲律師事務(wù)所。微信：zz6885，QQ：799671820，郵箱：zzlawyer1772@163.com，手機(jī)：15313245991
法律知識您可以不用，但不能不知。趙照（以權(quán)）與您一起領(lǐng)法，悟法，用法。
趙照律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。法律知識您可以不用，但不能不知。
關(guān)注微信“趙照律師”(微信號zz)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“趙照律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：趙照
咨詢電話： 15811286610
關(guān)注趙照律師，即時(shí)了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：趙照
咨詢電話：15811286610
關(guān)注趙照律師，即時(shí)了解法律信息，一對一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注趙照律師
