在買房時(shí),開發(fā)商一般先要和您簽一份《認(rèn)購(gòu)書》，約定所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書簽訂后幾日內(nèi)到開發(fā)商或其指定的律師處簽訂正式購(gòu)房合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書的同時(shí)，購(gòu)房者還要交一筆錢，這筆錢叫什么?很多購(gòu)房者都會(huì)迷茫，所以買房“四金”，即定金、訂金、認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金要認(rèn)清，吃透這些專業(yè)術(shù)語，將有利于您做出正確的判斷和決定。
定金
1定金法定
定金是在合同簽訂或履行之前，支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。在簽訂定金條款的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)注意定金條款的效力《擔(dān)保法》第八十九條：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第九十條：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
第九十一條：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
第一百一十六條：當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
訂金
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訂金不是定金
訂金是在購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商而簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。訂金在合同正常履行的情況下，成為價(jià)款的一部分;在合同沒有得到履行的情況下，不管是給付一方當(dāng)事人違約，還是接受方違約，都要原數(shù)返回。應(yīng)當(dāng)注意的是，很多人把訂金和定金混淆，當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
“定金”是規(guī)范的法律概念，是一種擔(dān)保形式；而“訂金”并非法律語言，沒有明確的法律規(guī)定，在審判實(shí)踐中一般被視為預(yù)付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果買方交付的是“定金”，應(yīng)當(dāng)遵守定金罰則，那么買方違約則定金將賣方?jīng)]收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金；如果買方交付的是”訂金“，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還”訂金“。
認(rèn)購(gòu)金
3認(rèn)購(gòu)金在一定條件下可以退回
“認(rèn)購(gòu)”就是購(gòu)房者表現(xiàn)出買房的誠(chéng)意，這個(gè)誠(chéng)意需要通過繳納“認(rèn)購(gòu)金”來體現(xiàn)。在繳納“認(rèn)購(gòu)金”后，購(gòu)房者可以獲得房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并在房?jī)r(jià)上享受一定程度的優(yōu)惠。
需要注意的是，訂立認(rèn)購(gòu)合同時(shí)未取得商品房預(yù)售許可手續(xù)，在起訴前開發(fā)商也未取得商品房預(yù)售許可證明，則此合同違反了最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。未取得商品房預(yù)售許可證明而與買房者訂立商品房預(yù)售合同，致使合同無效，應(yīng)負(fù)締約過失的民事責(zé)任。據(jù)此，開發(fā)商因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。
誠(chéng)意金
4誠(chéng)意金并非法律術(shù)語
誠(chéng)意金即意向金，這在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn)。其實(shí)法律上并沒有“誠(chéng)意金”之說，大多數(shù)中介都把“保留對(duì)誠(chéng)意金的最終解釋權(quán)”寫在相關(guān)約定中，使房屋買賣雙方處于被動(dòng)、從屬狀態(tài)。中介與買賣雙方之所以簽訂誠(chéng)意金條款，主要是由于我們交易市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會(huì)違背誠(chéng)實(shí)信用的原則，從而損害一方的利益。
大量收取誠(chéng)意金的行為有非法集資的嫌疑，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，急需金融監(jiān)管部門出臺(tái)相應(yīng)政策和管理辦法加以界定和約束。因此無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人，都不存在什么誠(chéng)意金問題。有的時(shí)候，誠(chéng)意金還會(huì)在一定條件下轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款等其他款項(xiàng)，因此購(gòu)房者一定要看清合同具體條款再簽字，尤其是誠(chéng)意金的處理方式。
律師建議：購(gòu)房者需要謹(jǐn)記的是，“定金”在繳納之后，在違約的情況下是不能要求退還的。而“訂金”、“認(rèn)購(gòu)金”、“誠(chéng)意金”在購(gòu)房者選擇放棄購(gòu)房時(shí)，是一定條件下是可以退還給購(gòu)房者的。但即使是這樣，購(gòu)房者在簽訂任何條款時(shí)都要看清楚，一失足成千古恨，一定要留個(gè)心眼。
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