司法解釋關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責(zé)任的規(guī)定內(nèi)容較多，主要問題是：
（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費(fèi)
司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經(jīng)確認(rèn)了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經(jīng)使用了這么長時(shí)間的房子，難道騰房就完了，就算恢復(fù)原狀了嗎？司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費(fèi)。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護(hù)，對租賃合同無效采用的是折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據(jù)無效合同而取得的對方的財(cái)產(chǎn)，合同法沒有規(guī)定要給予使用費(fèi)。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費(fèi)，就不公平。
房屋使用費(fèi)用按什么標(biāo)準(zhǔn)來算，司法解釋規(guī)定，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。那就是說，房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于租金的標(biāo)準(zhǔn)。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當(dāng)事人增加負(fù)擔(dān)，因而為之。對此，我的想法是，完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)有一定的問題，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)無效合同，房屋使用費(fèi)可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn)，最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。如果按照我的這個(gè)想法辦，效果可能會更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔(dān)責(zé)任，只是根據(jù)過錯程度來承擔(dān)責(zé)任，而不是按照約定承擔(dān)保證責(zé)任。
（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責(zé)任
房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時(shí)請求賠償損失，法院應(yīng)該支持的三種損失：
1．承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構(gòu)成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當(dāng)時(shí)是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構(gòu)成附和，也就是沒有與租賃房屋構(gòu)成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應(yīng)當(dāng)賠償。如果已經(jīng)構(gòu)成附和，已經(jīng)與租賃房屋這種不動產(chǎn)構(gòu)成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動產(chǎn)價(jià)值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個(gè)拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。
2．承租人沒有經(jīng)過出租人同意裝飾裝修，或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由于沒有經(jīng)過出租人的同意，這個(gè)損失也是損失，是給出租人造成的損失，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
3．承租人經(jīng)過出租人同意擴(kuò)建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當(dāng)事人對擴(kuò)建費(fèi)用沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)的，當(dāng)事人雙方對擴(kuò)建費(fèi)用沒有約定，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用造成的損失，也是損失，應(yīng)當(dāng)賠償。經(jīng)過約定，原來也經(jīng)過批準(zhǔn)的，就按照約定處理。
這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯程度確定賠償責(zé)任，該誰的過錯誰就承擔(dān)，誰的過錯比例大就多承擔(dān)，誰的過錯比例小就少承擔(dān)，按照過錯原則承擔(dān)責(zé)任。一方過錯一方承擔(dān)，雙方過錯雙方承擔(dān)，按照過錯的比例來承擔(dān)。
（三）房屋雙重租賃的效力問題
司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關(guān)于雙重租賃的完整規(guī)則。
在合同領(lǐng)域中，涉及雙重關(guān)系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個(gè)以上的重合的關(guān)系是多重。在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個(gè)意思，當(dāng)然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當(dāng)然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個(gè)東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當(dāng)然只能賣給一個(gè)人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個(gè)人。
雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個(gè)買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個(gè)，要遵循兩個(gè)原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個(gè)人。第二，是債權(quán)平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照債權(quán)平等原則，每一個(gè)債權(quán)都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方。
對于后一種原則，很多人不同意，認(rèn)為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則是不一樣的，債權(quán)法的規(guī)則是債權(quán)平等，不管先后；物權(quán)法的規(guī)則是不平等的，應(yīng)當(dāng)是先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先，在一個(gè)建筑物上先后設(shè)立了兩個(gè)物權(quán)，是完全可以的，在行使物權(quán)時(shí)，設(shè)立在先的物權(quán)優(yōu)先行使，這就是物權(quán)優(yōu)先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個(gè)買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權(quán)利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個(gè)合同，那么，對另外一個(gè)合同的買受人則必須承擔(dān)違約責(zé)任，要賠償損失。雙重買賣的違約責(zé)任，出賣人是沒有辦法逃避的。
租賃合同大體如此，構(gòu)成雙重租賃，也應(yīng)該實(shí)行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權(quán)平等。但是，在租賃合同當(dāng)中有一些特殊的情況，盡管兩個(gè)租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個(gè)合同具有了優(yōu)先權(quán)。司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個(gè)順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個(gè)租賃合同訂立以后，有一個(gè)承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權(quán)，因?yàn)楹笫趾贤呀?jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認(rèn)合同效力。第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認(rèn)其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個(gè)承租人的債權(quán)平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認(rèn)為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權(quán)平等原則。不過，司法解釋已經(jīng)這樣規(guī)定了，在司法實(shí)踐中可以先執(zhí)行，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以后還可以研究解決。
不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個(gè)合同的承租人，出租人都要承擔(dān)違約責(zé)任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。
（四）出租人的法定解除權(quán)
房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權(quán)，司法解釋第七條做了規(guī)定，即：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！?/p>
按照這個(gè)規(guī)定，出租人的解除權(quán)的產(chǎn)生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人要求合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀。符合這個(gè)要求，就構(gòu)成承租人的根本違約，出租人就享有解除權(quán)。出租人主張解除合同，法院應(yīng)該支持。
（五）承租人的法定解除權(quán)
司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。”按照這一規(guī)定，承租人產(chǎn)生法定解除權(quán)的條件是：第一，在租賃過程中，司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封了租賃房屋，承租人無法使用，承租人可以請求解除。第二，租賃房屋出現(xiàn)了權(quán)屬爭議，租賃房屋到底是誰的都不知道，承租人當(dāng)然可以要求解除合同。第三，不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，只要有其中一個(gè)違反就行了。在上述三種情況下，租賃房屋沒有適住條件，承租人享有解除權(quán)，可以要求法院解除租賃合同。
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