轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租賃法律關(guān)系{7]。前一個(gè)租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個(gè)租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移{8]。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來(lái)的房客變成了二房東。
司法解釋對(duì)于轉(zhuǎn)租規(guī)定了六個(gè)問(wèn)題：
（一）轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意
承租期間，承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，必須經(jīng)過(guò)出租人同意，沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意轉(zhuǎn)租的，叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租{9]，為無(wú)效。對(duì)此，《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！薄俺凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?/p>
（二）轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)
司法解釋第十五條還規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi)，超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無(wú)效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”，是說(shuō)如果出租人與承租人另有約定，在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的，可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過(guò)，這實(shí)際上等于本租又約定了新的租賃期間，這樣理解更為合適。
因此，可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件，一是出租人同意，二是在剩余租賃期間。
（三）出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定
出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對(duì)的，司法解釋規(guī)定了兩個(gè)規(guī)則：第一，出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實(shí)，承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租，司法解釋規(guī)定了六個(gè)月的異議期限，在六個(gè)月內(nèi)，出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實(shí)，可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán)，一經(jīng)提出異議，轉(zhuǎn)租就無(wú)效。六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。第二，超出六個(gè)月異議期，出租人沒(méi)有提出異議的，推定出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同有效，出租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。
（四）次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟
轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人，在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以參加。因?yàn)楸咀怆p方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時(shí)，或者爭(zhēng)議合同效力，或者爭(zhēng)議租金，其后果可能影響到次承租人的利益，因此，次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時(shí)，次承租人的身份是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。次承租人以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的訴訟，法院不應(yīng)該拒絕。
值得研究的是，司法解釋把這個(gè)規(guī)則寫在第十六條，即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”的規(guī)定之后，那么，這個(gè)規(guī)則僅僅是對(duì)此而言，還是對(duì)所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用？按照條文的邏輯，這個(gè)規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中，但事實(shí)上在其他方面也會(huì)出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問(wèn)題，因此，次承租人以無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)支持。
（五）承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)
承租人拖欠租金，屬于根本違約，出租人起訴要求解除合同，涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對(duì)此，次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金，可以作為抗辯理由進(jìn)行抗辯，主張不得解除合同。這是一個(gè)合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對(duì)此，出租人不能解除租賃合同。
至于次承租人交納的租金和違約金，是替承租人交的，因此，超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額，可以抵作轉(zhuǎn)租的租金，或者向承租人追償。
（六）次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費(fèi)支付義務(wù)
房屋租賃合同解除以后，因?yàn)橛修D(zhuǎn)租合同存在，出租人在次承租人還在占有這個(gè)房子的時(shí)候，有權(quán)要求次承租人騰房，理由是本租合同已經(jīng)解除，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在，次承租人負(fù)有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后，對(duì)租賃房屋仍然占有一段時(shí)間的，對(duì)逾期騰房的房屋使用費(fèi)負(fù)有支付義務(wù)。
本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人，而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同，按照合同相對(duì)性原則，似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù)，無(wú)權(quán)請(qǐng)求次承租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除，次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒(méi)有法律上的原因，出租人可以直接針對(duì)次承租人，請(qǐng)求騰房，支付逾期使用費(fèi)用。
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