司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規(guī)定：
（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定
司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當(dāng)事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍，但是實際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當(dāng)事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。
司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進(jìn)行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定。可以認(rèn)為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當(dāng)于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。
租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實用房因租賃產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價房也應(yīng)當(dāng)在限制之列，因為限價房比經(jīng)濟(jì)實用房的條件稍微再高一點，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價格很低，原因是這些房屋土地使用權(quán)是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強(qiáng)烈反映，政府部門也在干預(yù){1]。有人分析，一種情況是買這種限價房和經(jīng)濟(jì)實用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現(xiàn)在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。
是不是對所有的經(jīng)濟(jì)實用房和限價房出租的一律要進(jìn)行干預(yù)，確認(rèn)其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價房或者經(jīng)濟(jì)實用房的買賣合同中都有約定，經(jīng)過一定時間，只要補(bǔ)交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉(zhuǎn)讓。既然轉(zhuǎn)讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個無效的租賃合同，是一個事實的租賃合同關(guān)系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為有效。
（二）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況
司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況：
第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準(zhǔn)，或者沒按照規(guī)劃批準(zhǔn)去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)取得的工程規(guī)劃許可證，或者經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的，這個合同也認(rèn)為是有效的。
第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前，經(jīng)有審批權(quán)的行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)了，就可以認(rèn)定為有效。
第三，當(dāng)事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經(jīng)過批準(zhǔn)的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經(jīng)超出這個期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結(jié)之前，經(jīng)過批準(zhǔn)延長的，租賃期限只要在延長期限內(nèi)的，都是有效的。
（三）關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題
房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。按照現(xiàn)在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規(guī)定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實上確認(rèn)也就是個登記備案，不是房屋租賃合同必須經(jīng)過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個方面的規(guī)則：
首先，第四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質(zhì)不是生效的要件，沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。
其次，如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當(dāng)然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當(dāng)事人把它約定成一個生效要件，當(dāng)然可以。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行合同主要義務(wù)，對方接受的除外”。雙方當(dāng)事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經(jīng)交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經(jīng)在事實上履行了，當(dāng)然生效，原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認(rèn)為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當(dāng)事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。
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