老百姓選好了中意的房子，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是合同簽訂了。簽合同可不是簡單的走形式，薄薄的幾頁紙中每一個條款都有可能暗藏玄機，需要購房人擦亮眼睛，仔細分辨。
案例回顧：
廖某等多名購房人分別起訴其所購公寓的開發(fā)商甲公司，理由是廖某等人與甲公司簽訂了《商品房預售合同》，合同約定，甲公司應在約定日期前取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明（以下簡稱初始登記），買受人應在商品房交付之日起730日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書（以下簡稱轉(zhuǎn)移登記）。如果因出賣人的原因未能履約，買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自約定期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。合同簽訂后，廖某等買受人依約交付了購房款等全部款項，也辦理了入住手續(xù)，但甲公司比約定日期遲延取得初始登記，廖某等業(yè)主也因此未能如期辦理轉(zhuǎn)移登記。因此，眾業(yè)主提起訴訟，要求甲公司按約支付違約金。甲公司答辯稱，申請人遲延取得初始登記和轉(zhuǎn)移登記系政府職能轉(zhuǎn)換所致，辦理初始登記過程中，因市建委與其下屬的區(qū)縣建委職能發(fā)生變更，導致本應在市建委辦理產(chǎn)權(quán)登記的事宜而轉(zhuǎn)交至了區(qū)建委和房屋管理機構(gòu)辦理，使我公司初始登記取證的時間延期。屬不可抗力，申請人對此沒有過錯。當事人約定的違約金數(shù)額過分高于實際損失，應適當減少。法院審理認為，合同為雙方真實意思表示，對初始登記和轉(zhuǎn)移登記的違約責任約定明確，且未違反法律法規(guī)的規(guī)定，合法有效，雙方均應依約履行；關(guān)于申請人主張登記遲延屬不可抗力一節(jié)，經(jīng)法院調(diào)取證據(jù)證明，早在政府職能轉(zhuǎn)換事實發(fā)生三年前甲公司即已取得涉案房屋在內(nèi)的《國有土地使用證》，政府行為并不影響甲公司在合同約定期限內(nèi)申請辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，因此法院判決，甲公司應當按照合同約定賠償違約金。
提示：
這一案例告訴我們，雖然雙方簽訂的是格式合同，依然能夠協(xié)商約定明確的違約條款，只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定，就會受到法律的保護，另外，合同往往都會約定不可抗力免責條款，按照法律規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況，通常指天災人禍類的事實，如地震、臺風、洪水等重大自然災害或戰(zhàn)爭等突發(fā)社會事件。實踐中，出賣方往往會任意擴大不可抗力的范圍，將其作為自己的違約的借口并逃脫責任，這需要買受人能正確地分辨。
簽訂合同要注意以下幾點：
1、合同文本要規(guī)范。合同應當選擇建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》，不要采用開發(fā)商自行擬定的合同。該文本較好的平衡了開發(fā)商和購房人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，有利于保護購房人的合法權(quán)利，而且該文本有統(tǒng)一編號，便于建委對買賣行為規(guī)范監(jiān)督管理。
2、交付定金應寫清。如需交付定金，要分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。定金是專門法律概念，我國《合同法》規(guī)定，定金是一種債權(quán)的擔保，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。如果雙方的合同或認購書中將定金寫成“訂金”或其他名詞，則售房一方即使違約也不會遵循定金罰則。因為一字之差造成購房人損失的案件有很多，尤其是認購預售的房屋，雙方簽定意向書，購房人交付定金，在正式開盤時房價上漲，開發(fā)商很可能違約退還定金，另高價售樓，這種情況下如果沒有約明定金或約定錯誤，購房人就得不到雙倍賠償，其合法權(quán)利不能受到保障。
3、合同細節(jié)要明晰。購房后雙方的爭議大都是因為合同約定不明確造成的，雖然合同是統(tǒng)一規(guī)范的文本，但合同的細節(jié)還是應當約定詳盡、準確，避免用含糊不清的用語。如房屋面積，應寫明使用面積、建筑面積、公攤面積各是多少，公攤面積包括哪些，綠化、配套設(shè)施包括什么，裝修標準應具體寫明用什么品牌，而不能用高檔、進口材料等含混的用語。另外還有很多購房人容易忽略的細節(jié)，如合同最后落款的日期，合同簽訂的日期很重要，一旦對方?jīng)]有按時履約，違約的時間計算就要看合同簽訂的日期了。出售房屋一方的簽章，如果是單位一定要有公章，要有法人或有代理權(quán)限的人簽字。簽章是否符合標準決定了合同的效力。
4、違約條款很重要。購房合同中很多違約條款都是針對購房人的，對售房方則常常約定不明，這需要購房人主動與對方協(xié)商，明確約定售房方的責任條款，將來一旦發(fā)生爭議，可以有效地保護自己。違約條款包括售房方遲延交房、遲延辦理房產(chǎn)證的責任、交房不合標準的責任，責任約定要有具體的計算方式，便于發(fā)生糾紛后的問題解決。
5、補充協(xié)議別忽略。主合同簽訂完成后，出賣方常常會因房屋面積、產(chǎn)權(quán)辦理、付款方式、付款期限、免責條款等細節(jié)問題的變更或細化而要求買受人簽訂補充協(xié)議，該協(xié)議是主合同的補充或變更，常會超出主合同為買受人的權(quán)利設(shè)定限制或為買受人設(shè)置更多的義務(wù)，因此，簽訂補充協(xié)議需謹慎，不要疏忽大意，誤入圈套。
邢珂銘律師執(zhí)業(yè)心得：從千絲萬縷的聯(lián)系中找出問題的關(guān)鍵，不發(fā)則已，一擊必中。 從錯綜復雜的關(guān)系中找出案情的脈絡(luò)，提綱挈領(lǐng)，力挽狂瀾。
關(guān)注微信“邢珂銘律師”(微信號xls18600925523)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“邢珂銘律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話： 18600925523
公司顧問專家，民商事資深律師。專業(yè)研究公司法、勞動法、合同法，現(xiàn)為中國規(guī)模最大、專業(yè)服務(wù)能力最強律師事務(wù)所北京盈科律師事務(wù)所律師。邢律師從業(yè)近十載，數(shù)百成功案件經(jīng)驗，服務(wù)數(shù)十家企業(yè)團體。訴訟主辦：勞動爭議、合同糾紛、股權(quán)糾紛、房產(chǎn)糾紛。電話：18600925523
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話：18600925523
公司顧問專家，民商事資深律師。專業(yè)研究公司法、勞動法、合同法，現(xiàn)為中國規(guī)模最大、專業(yè)服務(wù)能力最強律師事務(wù)所北京盈科律師事務(wù)所律師。邢律師從業(yè)近十載，數(shù)百成功案件經(jīng)驗，服務(wù)數(shù)十家企業(yè)團體。訴訟主辦：勞動爭議、合同糾紛、股權(quán)糾紛、房產(chǎn)糾紛。電話：18600925523
使用微信掃描二維碼
關(guān)注邢珂銘律師
