對于老百姓來說買房是人生中的大事，耗盡大半生的積蓄或者背負幾十年的貸款千挑萬選買一套住房，如果被無良開發(fā)商或中介蒙騙，房屋質(zhì)量有問題或者產(chǎn)權(quán)無法辦理，不但房子住不了，錢也打了水漂，甚至還可能惹上一身官司?，F(xiàn)在房價居高不下，屬于賣方市場，買房一方位居弱勢，這更需要老百姓學(xué)會運用法律武器維護自身的合法權(quán)益，保護自己的家。
本文就通過法院受理的一些真實的案例，從法律角度談?wù)劺习傩赵谫彿康母鱾€階段應(yīng)該如何維護自己的合法權(quán)益。
首先，買房之前要知己知彼，做好充足的準備。
案例回顧：
案例1：老田與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同購買了一處房產(chǎn)并按約交了一部分房款，但合同約定交房日期已過，開發(fā)商遲遲不交房，老田多次交涉，要求開發(fā)商退還已付房款和利息并且賠償損失。開發(fā)商只將房款退還，拒絕了其他要求。老田訴至法院，要求解除合同，賠償利息和目前上漲后的房價與購房時房價的差價款。在庭審調(diào)查中，老田才得知開發(fā)商不能交房的原因是一直未取得房屋的預(yù)售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任。據(jù)此，老田變更了訴訟請求，將房屋差價款變更為不超過已付房款一倍的賠償，法院判決支持了老田的訴訟請求。
提示：
在購房者看中一套新房，有購買意向之前會進行充分的了解，除了看房屋的地段、質(zhì)量、價錢等，還應(yīng)當(dāng)對開發(fā)商進行兩審查：
一是審查開發(fā)商的資質(zhì)、信譽，如果是信譽度高的開發(fā)商，房屋質(zhì)量、小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等相對保障性會大一些。
二是審查開發(fā)商的“五證”，包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工證是市建委核發(fā)的，后兩個證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。這五個證中最重要的是國有土地使用證和預(yù)售許可證，要看想要購買的房產(chǎn)是否在預(yù)售范圍內(nèi)，并且一定要看到證的原件，防止開發(fā)商造假。
從案例中可以看出，查驗開發(fā)商的“五證”非常重要，有很多房產(chǎn)訴訟都是因為購房者買了缺乏資質(zhì)或“五證”不全的房產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)無法辦理，我國《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)的物權(quán)變動是以登記為發(fā)生要件的，拿不到產(chǎn)權(quán)，購房者的權(quán)益就不能得到保障。
案例回顧：
案例2：王某將自己的一套房子賣給謝先生，由于賣房時王某的產(chǎn)權(quán)證還未辦下來，約定辦下來后再過戶給謝先生，謝先生交付房款后入住，等到王某辦下來房產(chǎn)證后又將房賣給張女士并辦理過戶。張女士因為了解這套房子的地點和房型，就沒有去實地考察，而是聽信了王某急于賣房的借口，在王某的催促下匆匆交了房款，以為辦理了產(chǎn)權(quán)就不會有問題，沒想到拿到鑰匙準備搬入才發(fā)現(xiàn)該房早已住進另一家購房人。張女士將謝先生訴至法院要求騰房，謝先生起訴王某要求過戶，而王某則拿到錢溜之大吉。雖然法院依不動產(chǎn)以登記為物權(quán)變動原則最終判決該房產(chǎn)應(yīng)歸屬張女士，王某應(yīng)退還房款，但由于王某下落不明，將畢生積蓄都用來買房的謝先生一家無法追回房款，也無處可搬，案件經(jīng)歷了三年之久的一審、二審、再審程序，最后還會因難以執(zhí)行而困擾著兩家受害人。謝先生和張女士一個貪圖便宜，買了沒有房產(chǎn)證不能上市的房子，一個疏忽大意，沒有實地考察了解實情受了騙。
案例3：趙先生和胡某系同事，胡某欲與妻子離婚，背著妻子擅自將二人的住房低價賣給趙先生，由于二人共事時間不長，趙先生并不了解胡某，胡某將已婚事實隱瞞，謊稱自己是單身，房子為其個人所有，趙先生去建委和派出所查詢，房產(chǎn)確實登記在胡某名下，且胡某的戶籍仍登記為未婚，未及時變更，趙先生遂購買了該房并辦理了過戶，直到胡某離婚訴訟期間，胡某的妻子才發(fā)現(xiàn)房子被胡某私自出賣，于是將趙先生和胡某告上法庭。案件也是經(jīng)歷一審、二審、再審的波折，雖然最終法院因善意取得將房屋判決歸趙先生所有，但如果趙先生在購房前能實地深入了解一下房子的真實狀況，就不會涉及到一系列不必要的麻煩了。
提示：
如果是購買二手房，一樣要認真審查，包括查產(chǎn)權(quán)、查現(xiàn)狀。
查產(chǎn)權(quán)，是看該房是否有房產(chǎn)證，并且到房地產(chǎn)交易中心查詢該房是否具有上市資格，房產(chǎn)證是真是偽，有沒有其他債權(quán)關(guān)系。房屋是否涉及抵押，是否被法院查封。
查現(xiàn)狀，不能只聽信中介公司或賣方一面之詞，要防止一房二賣或房屋實際與描述不符，一定要到房屋實地考察，看房屋的真實狀況，是否有人居住，是否有房屋共有人，如夫妻一方賣房，另一方作為共有人是否同意出賣房屋，是否有承租人，承租人是否愿意搬遷，承租人是否要行使優(yōu)先購買權(quán)。還應(yīng)到物業(yè)去了解，看該房屋是否存在欠費，是否涉及拆遷。
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