案件
長期以來，于先生一直準備買套新房。在經過仔細比較和再三考慮后，他選中了由M公司開發(fā)建設的某樓盤的一套房屋。由于對這套房屋十分滿意，于先生準備預購下來。
在對房屋的面積、價格各方面進行多次磋商后，雙方在北京市房屋土地測繪機構實際測量之前暫時估定：該套房屋的建筑面積為103.68平方米，房款總計525 350元。于先生也在2000年2月14日交納了3萬元定金。3月10日于先生與M公司簽訂了認購書，雙方在認購書中約定：在正式簽訂《北京市內銷商品房預售契約》后的3日內，于先生應交納總房款的40％。
在樓盤正式開盤銷售之前，于先生交納了首付款3萬元。后經有關部門實際測量，該套房屋的建筑面積是123.65平方米。4月26日，雙方簽訂了《北京市內銷商品房預售契約》。因為與M公司簽訂認購書比較早，于先生享受了M公司在廣告中宣傳的對增加的面積免費贈送的待遇，所以在《預售契約》中有關于房屋的建筑面積增加但房款總價不變的條款。于先生也分別于5月1日、5月11日交納了房款110000元、223500元。此時于先生已交納了認購書中所約定的房款的75％。
由于該樓盤的銷售走勢較好，M公司對房款產生了異議，多次和于先生協(xié)商按實際的建筑面積收取房款，但于先生堅持按照認購書中的暫定總房款購買該房屋，M公司未能達成增加房屋價款的目的。在此情況下，M公司受利益驅動，一房兩賣。
2000年12月30日，M公司和施先生、葉女士夫妻簽訂了《預售契約》，將該套房屋轉售給施先生、葉女士夫妻。該合同有關內容是：房屋的建筑面積是123.65平方米，總計房款693 695元。施先生和葉女士已付房款143 695元和雜費2281元。
被告一房二賣，賠了十幾萬
于先生將M公司告到北京市朝陽區(qū)人民法院，施先生和葉女士也作為訴訟第三人參加了這場官司。原告于先生訴稱，M公司在利益的驅動下，單方面撕毀合同，是根本違約的行為，所以要求M公司繼續(xù)履行和我簽訂的購房協(xié)議；如果不能繼續(xù)履行購房協(xié)議，則要求解除合同，由M公司返還我購房款393 500元，雙倍返還定金6萬元，并賠償我可得利益損失17萬元。在法庭審理過程中，于先生向法庭提交了關于該房屋《預售契約》的復印件以及其他若干份證據(jù)以支持他的請求。
被告M公司辯稱，我公司就該套房屋，僅和于先生簽訂了《預約認購協(xié)議書》，從未簽訂關于售房的正式合同。在認購書中約定的該房屋的建筑面積為103.68平方米；但經測量，該房屋的實際建筑面積是123.65平方米。為此，我公司多次和于先生協(xié)商按實際的建筑面積收取房款，但于先生堅持按照認購書中的暫定總房款購買該房屋。這客觀上對我公司利益造成了損害。我公司基于自主經營權，于2000年10月17日向于先生發(fā)送了終止認購書的通知，并于2000年12月30日將該套房屋轉售給施先生和葉女士。對于先生所提交的復印件，我公司不認可其真實性。我公司將房屋轉售的行為是符合法律規(guī)定的自主經營行為，沒有損害原告于先生的合法權益。我公司愿返還于先生已付的購房款，并返還定金3萬元。
第三人施先生和葉女士稱，我們對于先生的訴訟請求沒有意見。由于我們在和M公司簽訂買賣合同時，M公司在和我們簽訂合同時，沒有把于先生的事情向我們說明，所以造成同一房屋有兩個買賣合同的責任不在我們。我們只是要求M公司履行和我們所簽訂的購房合同。
經過審理，北京市朝陽區(qū)人民法院認為，由于M公司不能向法院提交充分、切實的證據(jù)來推翻于先生所提交的《預售契約》的復印件的真實性，所以該《預售契約》是具有法律有效的。M公司在已和于先生簽訂了售房合同，并已收取了大部分房款的情況下，本應繼續(xù)全面履行合同。但M公司在對房屋價款有異議的情況下，單方面終止了該合同的履行，并將該房屋另行出售，致使雙方間的協(xié)議無法實現(xiàn)，這是完全的違約行為，因此M公司對此應承擔民事賠償責任。施先生和葉女士在不知道真相的情況下，和M公司簽訂了購房合同，是真實的意思表示，因此不應對于先生承擔責任。為維護房地產市場的穩(wěn)定，保護善意第三人的合法權益，施先生和葉女士與M公司間的購房協(xié)議，應當繼續(xù)履行。
法院判決：被告M公司一次性返還原告于先生已付的購房款人民幣363500元，雙倍返還定金計人民幣6萬元，并一次性賠償于先生經濟損失人民幣12萬元。
律師說法
到底有沒有簽訂正式合同，雙方怎樣才算盡到了舉證的責任
本案原告、被告的最大爭議是雙方是否確實簽訂了房屋預售契約，這是審理本案的關鍵。
原告提供了該預售契約的復印件，對不能提供原件的解釋是：在和M公司正式簽訂該合同后，需要到房屋土地管理部門辦理有關預售登記手續(xù)。按照房地產開發(fā)的慣例，預售登記由售房公司負責。因而，被告M公司將所有合同原件收回了。原告一直無法取回原件，所以只能提交復印件。法官認為，原告提供的雖然只是復印件，但其解釋符合當前房屋買賣的交易習慣；況且，在僅僅和開發(fā)商簽訂售房認購書的情況下，就交付房款的75％的，這不符合人們一般的交易方式，在邏輯上說不通；原告提交的廣告復印件，也證明被告M公司確實推出過免費贈送增加面積的舉措。綜合上述因素，法官認為，原告的舉證責任已基本完成，所以將舉證責任轉移到被告M公司一方，要求其舉出相反證據(jù)。
被告M公司抗辯稱：該合同在售房過程中已經作廢。原告在簽訂認購書后，找到本公司的業(yè)務員杜某，要求杜為他制作一份虛假合同，以幫助原告從其單位提取購房款。杜為幫忙，拿出這份作廢的合同文本復印后，填寫了實際測量的面積123.65平方米，但在房屋總價款欄中寫的是認購書中約定的價款。后來，本公司對作廢的合同文本進行了統(tǒng)一的銷毀，所以無法提供已作廢的合同原件。對上述抗辯主張，被告提供了業(yè)務員杜的證言。
對于雙方的舉證和說明，法官認為，原告的主張在邏輯上合理，又有其他佐證；但被告僅以其業(yè)務員的證言和當庭陳述支持其抗辯主張，在證據(jù)方面顯得蒼白無力，在邏輯上也不能自圓其說。所以，做出了原告和被告簽訂了正式的預售契約的認定。這個認證的過程，不僅有相關證據(jù)支持，還結合了行業(yè)交易習慣，同時還有邏輯上的判斷。案件審結后的結果也是對法官這一認定的認可。
判決可得利益的損失
判決被告賠償原告１２萬元可得利益損失，是法官大膽適應法律規(guī)定，在審判實踐中敢于下判、敢于突破的結果。它符合了合同法的立法本意，較好地發(fā)揮了法律的規(guī)范、教育作用，更好地保護了合同當事人的合法權益。對不遵守合同的違約者給予了相應的處罰，是我國較科學的立法思想在審判實踐中的具體體現(xiàn)。
現(xiàn)代經濟是信用經濟，我國已加入了世界貿易組織，只有遵從信用原則，建立良好的信用機制，我們才能把握機會，使經濟發(fā)展平穩(wěn)和持久。我國的房地產行業(yè)雖已較為繁榮，但只有恪守誠信原則，才能使房地產市場健康地發(fā)展。
以承擔違約責任為代價一物二賣，商家雖然能從這二賣的差價中獲得更多的利潤，但這是一種短視的商業(yè)行為，相當于慢性自殺。因為它將砸毀自己辛辛苦苦建立起來的品牌，損害自己日積月累樹立起來的信譽。在競爭如此激烈的市場環(huán)境中，這對商家本身無疑是一個致命的打擊，決不亞于飲鴆止渴所造成的后果。因此，在巨大的商業(yè)利潤面前，商家在動心的同時，不妨多考慮一樣東西：商業(yè)信譽
邢珂銘律師執(zhí)業(yè)心得：從千絲萬縷的聯(lián)系中找出問題的關鍵，不發(fā)則已，一擊必中。 從錯綜復雜的關系中找出案情的脈絡，提綱挈領，力挽狂瀾。
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