代理詞
審判長(zhǎng)、合議庭：
我作為XXX的代理人，現(xiàn)發(fā)表如下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭參考，并采納：
一、于XX和XX簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，應(yīng)得到法院的支持
1、于XX將大部分購(gòu)房款已支付給了劉X，雙方約定的購(gòu)房?jī)r(jià)格為470000元，截至2009年10月，也就是第一次訴訟前，于XX共支付劉X購(gòu)房款418100元，并且于XX始終都是按照合同的約定支付的房款。
2、于XX從2004年就搬入到訴爭(zhēng)房屋居住，已經(jīng)入住有7年了，并且利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
3、于XX入住后，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電等都是由于XX交納，相關(guān)的交費(fèi)的票據(jù)都在于XX手上。
4、于XX只有這一處房產(chǎn)，全家的住處就在該房屋內(nèi)，并且利用該房經(jīng)營(yíng)，是生活中的唯一經(jīng)濟(jì)來(lái)源，如于XX失去了該房屋，將面臨著無(wú)家可歸，無(wú)處可營(yíng)生的境地。
二、張X和劉X之間的房屋買賣合同是惡意串通，損害于XX的利益，應(yīng)是無(wú)效的合同。
該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，劉X2004年6月29日取得房屋產(chǎn)權(quán)證，五年之后才能轉(zhuǎn)讓，以至劉X與于XX一直沒(méi)辦理過(guò)戶手續(xù)，可以轉(zhuǎn)讓的時(shí)間一到，于XX就催促劉X辦理過(guò)戶手續(xù)，但劉X就一直拖著不辦。2009年9月，劉X就將房屋賣與了張X。2010年3月，劉X起訴要求解除合同，于XX反訴要求繼續(xù)履行合同，庭審中，劉X隱瞞了已將房屋出賣給了張X的事實(shí)，上海閘北法院作出了(XXXX)閘民初字第XXXX號(hào)判決書(shū)，判決雙方繼續(xù)履行合同，劉X提起上訴，在二審中劉X提出了已將房屋賣與張X的事實(shí)，導(dǎo)致二審法院將案件發(fā)回重審。于XX也是在二審中才知曉劉X已將自己住了7年的房屋賣給了張X。
劉X與張X的房屋買賣明顯存在惡意，兩人在房屋買賣的過(guò)程中存在明顯瑕疵
1、劉X和張X無(wú)法證明雙方有真實(shí)的資金來(lái)源和去向。無(wú)銀行的交易記錄，張X陳述購(gòu)房款采用現(xiàn)金的交易方式。張X向法庭提交了2009年2月17日的民生銀行的取款單，用來(lái)證明該筆錢支付房款，但雙方支付房款的收條上最早的時(shí)間也是2009年9月6日，取錢的時(shí)間和支付房款的時(shí)間相差7個(gè)月，有誰(shuí)在7個(gè)月之前就取好20萬(wàn)元放在家中。然后再去看房、選房，簽合同、付房款，這明顯的不符合常理。另外，還有幾筆從銀行取出來(lái)的幾萬(wàn)塊錢，也無(wú)法證明該筆錢是用來(lái)支付房款的，按張X的陳述其父是經(jīng)營(yíng)生意的，經(jīng)營(yíng)中的現(xiàn)金往來(lái)非常頻繁，在ATM機(jī)上的四次取款，每次很有可能是經(jīng)營(yíng)生意及生活之用。
對(duì)于資金的去向，劉X也無(wú)法證明，在庭審中提出了以其母為名義的理財(cái)項(xiàng)目及開(kāi)辦的教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，這些都不是劉X自己的，無(wú)法證明這些就是購(gòu)房款的去向。
2、張X的看房的過(guò)程存在嚴(yán)重的瑕疵。
在一審中，張的代理人不知張X的看房過(guò)程，庭后張X向法庭提交了書(shū)面的《關(guān)于購(gòu)房過(guò)程的說(shuō)明》，該說(shuō)明敘述了張X在8月一個(gè)人去看過(guò)房。在二審中張X和劉X又說(shuō)是二人去看的房。張X的陳述是矛盾的。
二審中，張X旼和劉X都說(shuō)看房時(shí)于XX夫妻倆都不在家，是于XX的孩子在家，這些也是虛假的。其一于XX的孩子當(dāng)時(shí)正在學(xué)校念書(shū)，沒(méi)有時(shí)間在家里，即使在家里也不會(huì)讓其孩子一人在家，因?yàn)榧依镞€經(jīng)營(yíng)著生意，他孩子根本不會(huì)經(jīng)營(yíng)。其二、于XX的父母當(dāng)時(shí)正和于XX一起居住，左鄰右舍都知道，兩人去看房于XX的父母是一定知道的；其三，即使是他孩子一人在家，當(dāng)時(shí)有17歲了，自家的房子已經(jīng)住了7年，突然有人要來(lái)買房，這事孩子能不聞不問(wèn)嗎？能不把此事告知于XX嗎？于XX還會(huì)蒙在鼓里達(dá)二年之久嗎？
于XX在此居住并經(jīng)營(yíng)生意，房屋是于XX買下的，左鄰右舍，居委會(huì)對(duì)這一情況都非常清楚，張X只需盡到一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)所認(rèn)可的謹(jǐn)慎和注意義務(wù)，也能了解到房屋已出賣的事實(shí)。
張X在一審反訴中稱了解到房屋是出租的，買房對(duì)于普通人來(lái)講是生活中的大事，對(duì)于一套有人住的房屋，買受人應(yīng)有更多的謹(jǐn)慎心理，一般來(lái)講都會(huì)進(jìn)行實(shí)地詢問(wèn)，到周邊的鄰居進(jìn)行走訪，以防上當(dāng)受騙，只要張X做到了其中的一項(xiàng)就會(huì)了解到房屋是出賣的事實(shí)，況且在法律上，有承租人的房屋，一般都會(huì)要求承租人以書(shū)面的形式放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，買受人才敢于購(gòu)買?？墒窃陔p方的網(wǎng)簽合同中第二條第五項(xiàng)：出賣人未將該房屋出租。雙方的網(wǎng)簽合同中有很多空白，包括付款方式、房屋的交付等都是空白，而房屋的租賃情況卻特別注明。這就讓人很疑惑，張X到底去看房了沒(méi)有？去了解的記屋的狀況沒(méi)有？張X所了解的到底是出賣還是出租，其惡意和善意可想而知了。
3、劉X在張X還欠下這么多房款的情況下，就把房屋過(guò)戶給張X。按照一般的交易習(xí)慣，都是在買方將全部購(gòu)房款支付給出賣方（或者是有銀行第三方資金托管或者有擔(dān)保），才會(huì)將房屋過(guò)戶，而劉X和張X在還差一半房款沒(méi)支付的情況下過(guò)戶不符合常理。
4、張X在過(guò)完戶后，在房屋沒(méi)有交付的情況下（劉X和張X約定的交房屋日期是2010年1月），長(zhǎng)達(dá)一年多時(shí)間，都沒(méi)來(lái)到涉訴房屋，向于XX提出要騰退房屋，把房屋交于張X，這種情況也是不符合常理的。
綜上，于XX與劉X簽訂的購(gòu)房合同是合法有效的，并且于XX按約定已履行了主要的付款義務(wù)，交實(shí)際占有房屋已7年了，而劉X與張X雙方簽訂的買賣合同明顯是虛假的，沒(méi)有真實(shí)的交易行為，張X是無(wú)法構(gòu)成善意，雙方系惡意串通，損害了于XX的利益，希望二審法院從保護(hù)交易安全，鼓勵(lì)誠(chéng)信出發(fā)，駁回上訴請(qǐng)求，維持原判。
于XX的代理人：
20XX年X月X日
孫奎律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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