2005年，劉女士為照顧母親，欲購買一套經(jīng)濟(jì)適用房，后經(jīng)過有關(guān)部門審批。購得一套76平米的經(jīng)濟(jì)適用房，并按規(guī)定辦理了相關(guān)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記。2008年，劉女士獲得了一次出國的機(jī)會(huì)，欲攜全家出國定居，于是將該處房屋轉(zhuǎn)讓給其同事柳某，雙方簽訂了簽訂協(xié)議，后柳某因?yàn)閮r(jià)格問題想要解除合同。被劉女士拒絕，雙方因此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。
案例評析：
經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了解決中低收入家庭住房問題的產(chǎn)物，享受免交土地出讓金以及減免相關(guān)稅費(fèi)等優(yōu)惠政策，雖然已購經(jīng)濟(jì)適用房與商品房一樣，擁有完全產(chǎn)權(quán)，可以直接在市場上交易，但是由于當(dāng)初建造經(jīng)濟(jì)適用房的政策性目的在于照顧中低收入群體，所以，已購經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)，仍受到一定限制，主要包括：
1、對年限的限制，根據(jù)七部委聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定：購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。各地對此又分別做出更為具體的規(guī)定，以北京為例，《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》（2008．4．8，下稱《通知》）規(guī)定：已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的，不得按市場價(jià)格上市出售，確需出售的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提出申請，由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號(hào)等方式確定符合條件的購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，已辦理經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格審核手續(xù)），由購房人按原價(jià)購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購?？梢?，已購經(jīng)濟(jì)適用房能否上市要看其取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證是否滿5年，也就是說按現(xiàn)行政策未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用住房不能上市交易，原則上只能由政府回購。
2、對按原價(jià)出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的限制，以北京為例，已購經(jīng)濟(jì)適用住房家庭按原價(jià)出售住房的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門提交書面申請，并提供原購房合同、房屋所有權(quán)證、身份證、戶口本等材料；區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號(hào)等方式確定購房人（購房人須按照有關(guān)規(guī)定，辦理了經(jīng)濟(jì)適用住房的購買資格審核手續(xù)）；購房人查驗(yàn)房屋和相關(guān)資料后，與產(chǎn)權(quán)人簽訂購房合同，支付購房款，區(qū)縣住房保障管理部門登記買賣雙方信息，出具相關(guān)證明；買賣雙方持購房合同、區(qū)縣住房保障管理部門出具的證明以及其他相關(guān)材料，向區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3、對按市場價(jià)格出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房的限制，以北京為例，符合滿5年條件，按市場價(jià)格出售已購經(jīng)濟(jì)適用住房和按市場協(xié)格出售已購商品房不同，交易雙方（尤其是出賣人）必須履行特殊義務(wù)，即需憑契稅完稅憑證，房屋所有權(quán)證、住房轉(zhuǎn)讓合同、身份證、戶口本等材料到房屋所在地房屋管理部門辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70﹪補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。同等價(jià)格條件下，已購經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。出售價(jià)格低于市有關(guān)部門公布的同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(jià)格〈以下簡稱指導(dǎo)價(jià)格）的，按指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算價(jià)差。
需要注意的是，《通知》發(fā)布之前簽訂購房合同的已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，符合滿5年條件，按市場價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)人是按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。如出售價(jià)格低于地區(qū)指導(dǎo)價(jià)格按指導(dǎo)價(jià)為基數(shù)詩算應(yīng)補(bǔ)交的土地收益等。
本案中，劉女士購買該處經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不能擅自將其轉(zhuǎn)讓給他人，故其與柳某簽訂的合同由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效。
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