一、問題的提出
按揭貸款購(gòu)房，銀行、開發(fā)商、購(gòu)房人會(huì)形成一個(gè)三角法律關(guān)系。這個(gè)法律關(guān)系中，包括一個(gè)房屋買賣合同，一個(gè)貸款合同及一個(gè)開發(fā)商對(duì)銀行的階段性擔(dān)保合同，銀行往往還會(huì)在預(yù)售房屋上面辦理一個(gè)抵押權(quán)預(yù)告登記。
由于從簽訂購(gòu)房合同至辦理房產(chǎn)權(quán)證需要經(jīng)過二三年的時(shí)間，在按揭貸款購(gòu)房合同的履行過程中，實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，即購(gòu)房人的其他債權(quán)人預(yù)查封購(gòu)房人的預(yù)售商品房，企圖執(zhí)行該預(yù)售商品房以獲得清償。此時(shí)，就出現(xiàn)以上四方當(dāng)事人各自利益訴求的矛盾，需要妥善的予以平衡。
各方法律關(guān)系可圖示如下：
二、不同情況下的處理辦法
（一）房屋被查封后，購(gòu)房人停止償還貸款
1、購(gòu)房人的預(yù)售商品房被其他債權(quán)人查封后，往往停止償還按揭貸款，這是實(shí)踐中最常見的情況。此時(shí)，銀行有權(quán)向開發(fā)商主張保證責(zé)任，索回全部未清償貸款，銀行往往也是會(huì)這樣做。開發(fā)商一般均會(huì)有償還能力，會(huì)主動(dòng)履行保證義務(wù)。
2、開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，為了使自己的利益最大化，會(huì)向購(gòu)房人主張解除房屋買賣合同，這是比較典型的事件發(fā)展路徑。此時(shí)出現(xiàn)的一個(gè)問題是：開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，主張解除合同是法定解除權(quán)還是約定解除權(quán)？對(duì)此，筆者認(rèn)為，合同中如果約定了此種情況下可以解除購(gòu)房合同，則解除權(quán)有約定屬性，但即便是沒有類似約定，開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，相當(dāng)于未收到購(gòu)房款，屬于合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)合同解釋的一般原理，完全能落入《合同法》第94條第4項(xiàng)規(guī)定的法律解除權(quán)。當(dāng)即有約定又符合法定時(shí)，屬于約定解除權(quán)和法定解除權(quán)的競(jìng)合。
3、房屋買賣合同解除后，應(yīng)該解除對(duì)商品房的預(yù)查封，轉(zhuǎn)而查封開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還的首付款。筆者認(rèn)為，依據(jù)解除購(gòu)房合同的判決書，解除商品房的預(yù)查封是當(dāng)然的結(jié)果，不受該判決書作出時(shí)間的限制，不能首先根據(jù)《執(zhí)行異議、復(fù)議司法解釋》第26條，先駁回執(zhí)行異議，然后進(jìn)入執(zhí)行異議之訴階段，再根據(jù)解除購(gòu)房合同的判決書判決終止執(zhí)行，如果這樣就是純粹的浪費(fèi)司法資源了。一方面解除購(gòu)房合同的判決書與上述司法解釋第26條所謂的確權(quán)類的判決書完全不是一個(gè)概念，另一方面預(yù)查封需要合同關(guān)系存在，合同關(guān)系喪失后，預(yù)查封應(yīng)該當(dāng)然解除。
4、轉(zhuǎn)而查封的開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還的首付款，在計(jì)算應(yīng)當(dāng)返還的首付款時(shí)，開發(fā)商有權(quán)從中扣除代償?shù)陌唇屹J款利息、購(gòu)房合同的違約損害賠償?shù)荣?gòu)房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商支付的款項(xiàng)。因?yàn)?，擬查封首付款的主體是購(gòu)房人的普通債權(quán)人，開發(fā)商要求購(gòu)房人償還利息、支付損害賠償也屬于一般債權(quán)，各個(gè)一般債權(quán)人并列存在時(shí)，擁有抵銷權(quán)的某一主體可以主張抵銷，主張抵銷權(quán)可以使普通債權(quán)人實(shí)現(xiàn)事實(shí)上的優(yōu)先受償，這是抵銷權(quán)性質(zhì)使然，也為法律所承認(rèn)。
（二）房屋被查封后，購(gòu)房人繼續(xù)償還貸款
1、房屋被查封后，還會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人繼續(xù)償還按揭貸款的情況。如果購(gòu)房人繼續(xù)償還按揭貸款，銀行無(wú)法向開發(fā)商一次性主張保證責(zé)任，索回全部未償還貸款。開發(fā)商未承擔(dān)保證責(zé)任，此時(shí)也沒有法定解除權(quán)可以適用。
2、但如果購(gòu)房合同約定了購(gòu)房人的預(yù)售商品房被其他人查封，開發(fā)商可以解除合同，則屬于約定解除權(quán)，此時(shí)開發(fā)商是否可以解除合同呢？這個(gè)問題上升一個(gè)高度，就是預(yù)查封后是否影響合同各方行使約定解除權(quán)，更一般的，若一個(gè)合同權(quán)利被查封了，針對(duì)該合同是否還可以行使約定解除權(quán)。筆者認(rèn)為如果是這個(gè)一般化的問題，預(yù)查封或合同權(quán)利的查封，不應(yīng)當(dāng)影響合同各方行使解除權(quán)，合同解除后，可以相應(yīng)的轉(zhuǎn)換查封標(biāo)的為返還原物、損害賠償?shù)取?/p>
但針對(duì)預(yù)售商品房這個(gè)具體問題，筆者覺得能否支持約定解除權(quán)，可以先考慮預(yù)售商品房如果拍賣的話，所得價(jià)款如何分配這個(gè)問題，然后往前倒推結(jié)果。如果拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先用于償還購(gòu)房人所欠的按揭貸款，則開發(fā)商就免除了未來(lái)繼續(xù)履行階段性保證義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，相當(dāng)于免除了后顧之憂，此時(shí)可以考慮適當(dāng)限制開發(fā)商的約定解除權(quán)。此時(shí)限制開發(fā)商的約定解除權(quán)有實(shí)務(wù)上的好處，目前來(lái)看，預(yù)售商品房簽訂合同后往往會(huì)升值，拍賣預(yù)售商品房可以把升值部分分配給購(gòu)房人的其他債權(quán)人，有利于執(zhí)行及化解矛盾，反之若是開發(fā)商解除合同，則升值部分會(huì)被開發(fā)商所享有。
但如果執(zhí)行款不優(yōu)先償還購(gòu)房人的按揭貸款，否認(rèn)開發(fā)商的約定解除權(quán)就存在疑問了。預(yù)售商品房被執(zhí)行之后，購(gòu)房人必然不會(huì)再繼續(xù)償還按揭貸款，此時(shí)開發(fā)商還要承擔(dān)保證責(zé)任，而承擔(dān)保證責(zé)后本來(lái)可以收回的商品房已經(jīng)被拍賣了，只剩下向購(gòu)房人追償?shù)穆窂?，向?gòu)房人追償往往沒有結(jié)果，這樣對(duì)開發(fā)商就有失公平了。
3、再考慮一下預(yù)售商品房執(zhí)行款優(yōu)先用于償還按揭貸款的法理依據(jù)？解釋這個(gè)問題之前，可以先考慮一下分期付款購(gòu)房的情況，即如果購(gòu)房人向開發(fā)商購(gòu)房采用20年分期付款的方式，此時(shí)如果擬執(zhí)行該房屋，執(zhí)行款必然應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付未付清的剩余購(gòu)房款。合同權(quán)利義務(wù)必須一體化處理，不可能把代表合同權(quán)利的房子拍賣了，留下支付價(jià)款的義務(wù)不予處理。在按揭貸款購(gòu)房的三角關(guān)系時(shí)，也可以作出相同的價(jià)值判斷。
購(gòu)房人的其他債權(quán)人主張執(zhí)行購(gòu)房人的預(yù)售商品房，本質(zhì)是一個(gè)代位權(quán)，代位取得的權(quán)利不可能優(yōu)于原合同主體，因此，原合同主體在合同項(xiàng)下應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，處置商品房后應(yīng)該優(yōu)先獲得履行。按揭貸款購(gòu)房形成的是“三角關(guān)系”，不要機(jī)械的把房屋買賣合同，貸款合同及開發(fā)商對(duì)銀行的階段性擔(dān)保合同理解為三個(gè)不相干的線性合同。不要說(shuō)購(gòu)房人償還按揭貸款的義務(wù)，與其取得商品房的權(quán)利，分屬于兩個(gè)不同的合同，因此毫無(wú)關(guān)系，這樣理解完全背離按揭貸款購(gòu)房這個(gè)交易的本質(zhì)。
按上面的理解，銀行是否辦理抵押預(yù)告登記，是可以不予考慮的。預(yù)抵押登記的典型效果，應(yīng)該是預(yù)防第三人先于銀行取得第一順位抵押權(quán)，至于是否有優(yōu)先性，確實(shí)是個(gè)值得爭(zhēng)議的問題。鑒于實(shí)踐中，很多情況下還是不做預(yù)告登記的，是否進(jìn)行預(yù)告登記不作為必要條件更能平衡各方利益。
（三）開發(fā)商無(wú)力承擔(dān)保證責(zé)任的情況
若實(shí)踐中商品房執(zhí)行款分配時(shí)優(yōu)先用于償還購(gòu)房人按揭貸款，購(gòu)房人不償還按揭貸款時(shí)，即便開發(fā)商無(wú)力承擔(dān)保證責(zé)任，銀行的權(quán)益也能獲得保護(hù)。因?yàn)殚_發(fā)商未承擔(dān)保證責(zé)任，沒有法定解除權(quán)，假設(shè)也不允許其行使約定解除，則商品房會(huì)被執(zhí)行，又由于執(zhí)行款優(yōu)先用于償還按揭貸款，銀行不會(huì)有損失。從這種情況下看，適當(dāng)限制開發(fā)商的約定解除權(quán)，可以便利執(zhí)行，提高效率。
開發(fā)商約定解除權(quán)的限制程度，應(yīng)該限制到符合約定解除條件，同時(shí)造成了開發(fā)商合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才能允許約定解除，這種情況下的約定解除與法定解除應(yīng)該屬于競(jìng)合關(guān)系。
（四）建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的介入
預(yù)售商品房如果被拍賣后，還有承包人來(lái)對(duì)工程主張優(yōu)先受償權(quán)，則又多了一個(gè)利益訴求，此時(shí)需要考慮銀行按揭貸款的優(yōu)先支付與工程款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突。工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于存在抵押的項(xiàng)目開發(fā)貸款的銀行債權(quán)，這是沒有疑問的。但是，筆者認(rèn)為，工程款優(yōu)先受償權(quán)不能優(yōu)于購(gòu)房人按揭貸款的優(yōu)先償還。
按照規(guī)定，預(yù)售房屋所得價(jià)款，應(yīng)該優(yōu)先用于工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)規(guī)定，邏輯上不應(yīng)該再出現(xiàn)房屋已經(jīng)預(yù)售，工程款還未支付的情況，即工程款優(yōu)先權(quán)邏輯上就不應(yīng)該來(lái)和購(gòu)房人的權(quán)利相沖突。基于這個(gè)邏輯，預(yù)售商品房的權(quán)利人的權(quán)利，優(yōu)先于工程款優(yōu)先受償權(quán)。由于銀行按揭貸款是與購(gòu)房人取得商品房直接關(guān)聯(lián)的義務(wù)，按揭貸款銀行的地位凌駕于購(gòu)房人，因此根據(jù)遞進(jìn)的關(guān)系，工程款優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗購(gòu)房人的按揭貸款銀行分配執(zhí)行款的優(yōu)先權(quán)。
北京德恒（濟(jì)南）律師事務(wù)所 施漢博
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