房主4年前購買了一套96平方米的住宅，1年后裝修完畢，被買方看中買下。就在準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)時，“國八條”（不滿兩年的房子要交營業(yè)稅）出臺，雙方為交易稅費(fèi)的分?jǐn)偖a(chǎn)生糾紛：誰也不愿承擔(dān)契稅。僵持不下，最后雙方達(dá)成一個“書面協(xié)議”，買方支付三分之二的稅費(fèi)用先入住，等房子滿了兩年再辦理過戶手續(xù)，屆時再付清余款。
買方入住以后，房價屢屢下降，便心生悔意，要求退房，在遭到拒絕后向人民法院提起訴訟，推翻“君子協(xié)議”，以沒有過戶為由要求退房。而房主為了息事寧人，主動作了讓步，寧愿補(bǔ)償買方1萬元損失才讓其撤訴。眼看兩年期限已近，雙方都等著過戶了結(jié)，誰知“國六條”又出臺，期限延長至五年，且該房并無上漲跡象，出手難，付款更難。目前雙方都無意再等待三年后的交易了，但在交易稅費(fèi)的繳付上分歧較大，雙方爭執(zhí)不下。
一般來說，房屋買賣合同的賣方其主要義務(wù)是將出售房屋交付給買方。交付包括實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)交付，產(chǎn)權(quán)交付就是房產(chǎn)過戶；而對買方來說，其主要義務(wù)是支付房款。如果合同上對于賣方過戶和買方付款約定了具體的時間，那么買賣雙方都應(yīng)當(dāng)按照約定積極、及時履行自己的義務(wù)。
如果合同上約定的賣方過戶的時間和買方付款的時間不是同一個時間，也就是有先后順序，那么履行時間在前的一方應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)。應(yīng)當(dāng)先履行義務(wù)的一方逾期達(dá)到一定天數(shù)仍不履行的，后履行一方有權(quán)解除合同。
如果賣方過戶的時間在前，而賣方不同意過戶的原因是因?yàn)橐U納營業(yè)稅；在買方訴諸法律解決爭端時，賣方是不是可以主張因國家政策發(fā)生變化，賣方繳營業(yè)稅屬于不可抗力？答案是這一此理由不成立。
理由如下：1、我國法律和政策規(guī)定，在房地產(chǎn)交易中應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的法定義務(wù)人是賣方，而不是買方；2、構(gòu)成不可抗力，必須具備不能預(yù)見不能避免并不能克服三個條件。在房地產(chǎn)交易中，賣方因出售房屋而獲利，是有能力繳納營業(yè)稅的。其不繳納營業(yè)稅的行為也不屬于不可抗力。
綜上所述，當(dāng)國家政策在營業(yè)稅方面發(fā)生變化，房產(chǎn)買賣合同還要按新的國家規(guī)定繼續(xù)履行。
沈哲律師辦案心得：依據(jù)法律，為客戶解決問題和創(chuàng)造價值，是律師的神圣使命。
關(guān)注微信“沈哲律師”(微信號shenzhelawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“沈哲律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話： 15811286610
關(guān)注沈哲律師，為您的財產(chǎn)保駕護(hù)航！房屋買賣、房屋繼承、房屋拆遷、婚姻房產(chǎn)分割等一切有關(guān)房產(chǎn)發(fā)生的糾紛請致電沈哲律師，給您權(quán)威解答。
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話：15811286610
關(guān)注沈哲律師，為您的財產(chǎn)保駕護(hù)航！房屋買賣、房屋繼承、房屋拆遷、婚姻房產(chǎn)分割等一切有關(guān)房產(chǎn)發(fā)生的糾紛請致電沈哲律師，給您權(quán)威解答。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注沈哲律師
