房屋預(yù)售即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。房屋預(yù)售合同內(nèi)容是什么？房屋預(yù)售的弊端有哪些？
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一、房屋預(yù)售合同內(nèi)容
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。
（1）雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
（2）標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置、編號(hào)。
（3）數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
（4）價(jià)款即房屋的價(jià)金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，還應(yīng)標(biāo)明總價(jià)；我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40%,待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%,到房屋封頂可收至95%,到房屋交付使用時(shí)再全部收取。
（5）交付方式和期限，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。
（6）房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。
（7）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。
（8）違約責(zé)任。
（9）雙方約定的其它條款。
二、房屋預(yù)售的弊端
房屋預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開(kāi)發(fā)商所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在使用各種策略讓房?jī)r(jià)持續(xù)上升。
而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒(méi)有了后顧之憂，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
中國(guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行；通過(guò)“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格；逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣(mài)，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺(jué)等。
國(guó)外也有房屋預(yù)售。在美國(guó)，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開(kāi)發(fā)商要求1萬(wàn)-2萬(wàn)美金的預(yù)售款，占總房?jī)r(jià)的比例一般都不大（如與30萬(wàn)-50萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比）。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲比較確定；預(yù)售款占總房?jī)r(jià)的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔樱☉粜?、質(zhì)量等原因）不滿意或者其它不可控制因素（如失業(yè)、變換工作地點(diǎn)等）想要退房，風(fēng)險(xiǎn)和損失都不大。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。
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