房屋預(yù)售即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。房屋預(yù)售合同內(nèi)容是什么？房屋預(yù)售的弊端有哪些？
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一、房屋預(yù)售合同內(nèi)容
房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
（1）雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
（2）標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置、編號。
（3）數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
（4）價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價，還應(yīng)標(biāo)明總價；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時不得超過40%,待建房工作量完成一半時再收至60%,到房屋封頂可收至95%,到房屋交付使用時再全部收取。
（5）交付方式和期限，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。
（6）房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。
（7）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。
（8）違約責(zé)任。
（9）雙方約定的其它條款。
二、房屋預(yù)售的弊端
房屋預(yù)售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所以開發(fā)商所謂“期房價格低”只是假象，實際上房地產(chǎn)開發(fā)商在使用各種策略讓房價持續(xù)上升。
而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預(yù)期會推動房價屢創(chuàng)新高。
中國房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險：風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。
國外也有房屋預(yù)售。在美國，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬-2萬美金的預(yù)售款，占總房價的比例一般都不大（如與30萬-50萬的房價相比）。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預(yù)期的房價上漲比較確定；預(yù)售款占總房價的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆孔樱☉粜?、質(zhì)量等原因）不滿意或者其它不可控制因素（如失業(yè)、變換工作地點等）想要退房，風(fēng)險和損失都不大。對開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場的不確定性，這個可能損失的經(jīng)濟(jì)價值的期待值要比這個差值要小。
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