佳兆業(yè)是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟于1999年成立。由于擅長運(yùn)作舊改項目被稱之為舊改專業(yè)戶。
同時也借此成功的在深圳這片寸金寸土的拿下不少舊改地塊實現(xiàn)快速的擴(kuò)張。目前，佳兆業(yè)已擁有近40個城市更新項目，總占地面積約為1800萬平米。其中在深圳的佳兆業(yè)城市廣場、鹽田三村、四村、西山嚇村及社排小布村整體搬遷項目、佳兆業(yè)環(huán)球中心項目、深圳大鵬第二工業(yè)區(qū)、大鵬第三工業(yè)區(qū)和金沙灣酒店等多個舊改項目。
佳兆業(yè)靠在深圳參與大批舊城改造項目發(fā)家，這離不開與當(dāng)?shù)卣Ыz萬縷的關(guān)系，隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬，佳兆業(yè)也一步步深陷泥潭。
據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)報道，蔣尊玉曾調(diào)任深圳市規(guī)劃國土局，先后擔(dān)任房地產(chǎn)市場處任副處長、處長，深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局局長等職。
10月13日，擔(dān)任深圳政法委書記的蔣尊玉涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)落馬。此后一度傳出佳兆業(yè)主席郭英成被扣查，盡管佳兆業(yè)公司第一時間發(fā)布公告澄清消息屬于誤傳。但此后郭英成并未在公開場合露面。
本文并不是想探究本案政商關(guān)系崩盤帶來的啟示，而是想拋磚引玉地討論目前佳兆業(yè)公司所面臨的一些法律問題。
1、董事辭任觸發(fā)強(qiáng)制性提前還款條文
2013年8月，佳兆業(yè)集團(tuán)與香港匯豐銀行簽訂一筆4億港元貸款合約。不過該合約中一項“強(qiáng)制性提前還款”注明，一旦彼時的佳兆業(yè)董事會主席郭英成離職，佳兆業(yè)應(yīng)該在其離職生效當(dāng)天，提前償還所有貸款及利息。但佳兆業(yè)未能如約償還這筆錢。
作為郭氏家族的家族企業(yè)，如果郭家人辭任，說明佳兆業(yè)出現(xiàn)重大問題，匯豐銀行簽訂的此條款可謂意在使企業(yè)變化的第一時間，就能出手拿回債權(quán)。
2、交叉違約
2015年開年伊始，佳兆業(yè)又公告承認(rèn)出現(xiàn)“交叉違約”情況。其在深圳龍崗區(qū)的舊改項目沒有順利進(jìn)行。項目合伙人要求終止該合作協(xié)議，并退回12億元人民幣。該項目貸款人亦認(rèn)定佳兆業(yè)違約，并要求佳兆業(yè)即時到期償還上用連同應(yīng)計利息及所有其他未償還款項。
交叉違約是信貸合同中的一種條款，基本含義是：如果本合同項下的債務(wù)人在其他貸款合同項下出現(xiàn)違約，則也視為對本合同的違約。
一般來說，債權(quán)人都是以當(dāng)事人未履行其在本合同項下的義務(wù)為由，追究債務(wù)人的違約責(zé)任，但交叉違約條款突破了這一限制，它頗有“先下手為強(qiáng)，后下手遭殃”的味道，即試圖趕在借款人其他貸款合同項下的債務(wù)出現(xiàn)償還危機(jī)之前采取救濟(jì)措施，以避免自己處于比其他債權(quán)人更糟的處境。
3、多家銀行申請訴前財產(chǎn)保全
從1月7日開始，包括銀行在內(nèi)的至少3家金融機(jī)構(gòu)向深圳市中級人民法院申請訴前財產(chǎn)保全，查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。
訴前保全指訴訟前的財產(chǎn)保全。通常發(fā)生在情況緊急，且債權(quán)人若不立即申請保全會遭受難以彌補(bǔ)的損害之時。此時債權(quán)人可以向法院申請采取財產(chǎn)保全措施。而訴前保全申請人必須提供擔(dān)保。
金融機(jī)構(gòu)可謂最”敏感“也最”無情“，信貸能力好的時候爭先貸款給你，一旦企業(yè)出現(xiàn)問題，最先翻臉的也是他們。此次深圳官方在金融機(jī)構(gòu)查封佳兆業(yè)財產(chǎn)問題上“開口子”，在法律層面分析認(rèn)為有兩重含義。
一方面，這是在行政行為方面“找補(bǔ)”。通常情況下，債權(quán)人向法院申請訴前財產(chǎn)保全，法院受理通過后，行政機(jī)關(guān)再配合鎖定財產(chǎn)。具體到房地產(chǎn)市場，即國土部門鎖定房源、禁止交易。
此次債權(quán)人通過法院查封佳兆業(yè)財產(chǎn)，對深圳規(guī)劃國土委來說，可以理解為確認(rèn)了鎖定房源、禁止交易的程序依據(jù)。
另一方面，本地債權(quán)人通過深圳法院查封財產(chǎn)，可以防備外地法院和債權(quán)人搶先采取法律行動，影響本地債權(quán)人權(quán)益。
4、多家評級機(jī)構(gòu)下調(diào)對佳兆業(yè)評級
目前包括花旗、德銀等在內(nèi)的外資大行以及標(biāo)普等國際評級機(jī)構(gòu)均已下調(diào)佳兆業(yè)的目標(biāo)價或投資評級。國際評級巨頭穆迪亦已果斷下調(diào)其高級無抵押債務(wù)評級，從B1下調(diào)至B3，并表示若公司流動性狀況或融資渠道出現(xiàn)進(jìn)一步惡化跡象，其評級仍將面臨壓力。
信用評級機(jī)構(gòu)的作用在于：信任某一評級機(jī)構(gòu)的人越多，其信用評級在市場上的認(rèn)可度越高，越能夠成為各種金融產(chǎn)品的定價依據(jù)：信用等級越高，收益率和風(fēng)險下降，定價越低。信用等級越低，收益率和風(fēng)險都升高，定價越高。
眾所周知，定價會直接影響市場的簡單供求關(guān)系：價格越低，需求越大。所以贏得更高的信用評級，可以使債券的發(fā)行方（無論是公司還是主權(quán)）付出較低的利息成本，并獲得大量的投資（比如中國日本購買美國國債）。而獲得的投資就可以從各個方面幫助經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
BBB
目前有足夠償債能力，但若在惡劣的經(jīng)濟(jì)條件或外在環(huán)境下其償債能力可能較脆弱。
BB
相對于其它投機(jī)級評級，違約的可能性最低。但持續(xù)的重大不穩(wěn)定情況或惡劣的商業(yè)、金融、經(jīng)濟(jì)條件可能令發(fā)債人沒有足夠能力償還債務(wù)。
B
違約可能性較'BB'級高，發(fā)債人目前仍有能力償還債務(wù)，但惡劣的商業(yè)、金融或經(jīng)濟(jì)情況可能削弱發(fā)債人償還債務(wù)的能力和意愿。
絞殺佳兆業(yè)的戰(zhàn)役中，評級機(jī)構(gòu)的“摻和”也許會使佳兆業(yè)情況進(jìn)一步惡化。
編后語：
作為一個全國房地產(chǎn)TOP20的巨人企業(yè)，在兩個月內(nèi)倒塌的速度之快不得不讓我們吃驚。如此規(guī)模企業(yè)萬一日后破產(chǎn)將面臨大量的問題需要政府去解決：對買房人如何交代、佳兆業(yè)員工如何安置、企業(yè)破產(chǎn)誰來接盤、以及最重要的是否打擊到其他房企進(jìn)軍深圳市場信心等等這些都是深圳市政府需要考慮的，而本文中談到的資本市場問題只是冰山一角。
嚴(yán)謹(jǐn)、堅韌：每個案件都須用心盡力! 證據(jù)是關(guān)鍵!
關(guān)注微信“章紅律師”(微信號gslaw_365)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“章紅律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：廣東利人律師事務(wù)所
咨詢電話： 15811286610
歡迎咨詢、委托！ 電話：18928477281 郵箱：zh18928477281@163.com
執(zhí)業(yè)律所：廣東利人律師事務(wù)所
咨詢電話：15811286610
歡迎咨詢、委托！ 電話：18928477281 郵箱：zh18928477281@163.com
使用微信掃描二維碼
關(guān)注章紅律師
