李某因生意上的需要向趙某借款20萬元，以一處房產(chǎn)作為抵押，雙方到房管部門做了抵押登記。后李某又將該房屋出租給某商貿(mào)公司。李某因做生意虧損明確表示無力償還趙某的借款，雙方協(xié)商趙某購買李某的房屋并辦理了轉(zhuǎn)讓登記。李某即通知商貿(mào)公司因房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，原租賃合同要解除，同時趙某也要求解除租賃合同將訴爭房屋自住，商貿(mào)公司不同意解除合同。那么，李某與商貿(mào)公司之間的租賃合同是否有效？我們一起來看下文具體內(nèi)容。
案情簡介：
李某因生意上的需要向趙某借款20萬元，借款期限為一年，并以自己所有的一處房產(chǎn)作為抵押，雙方簽訂了抵押借款合同并到房管部門做了抵押登記。2004年1月，李某為了將房屋利用起來，又將該房屋出租給某商貿(mào)公司，租賃期限為二年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商貿(mào)公司該房已抵押的情況。2004年9月，李某因做生意虧損明確表示無力償還趙某的借款，雙方協(xié)商趙某以30萬元購買李某的房屋，除去借款本息，趙某再給付李某房款84000元，雙方于2004年10月辦理了過戶手續(xù)。后李某即通知商貿(mào)公司因房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，原租賃合同要解除，同時趙某也要求解除租賃合同將訴爭房屋自住，商貿(mào)公司不同意解除合同。趙某即起訴至法院，要求確認李某與商貿(mào)公司之間的租賃合同無效，商貿(mào)公司應(yīng)當立即騰房；商貿(mào)公司辯稱其與李某的租賃合同合法有效，根據(jù)買賣不破租賃原則，趙某無權(quán)解除或變更合同，同時商貿(mào)公司要求行使優(yōu)先購買權(quán)購買李某的房屋。
法院判決：
法院經(jīng)審理認為，因抵押權(quán)設(shè)定在前，租賃權(quán)產(chǎn)生在后，在債權(quán)到期之前，租賃合同對抵押權(quán)人的利益并無影響，且租賃合同是雙方當事人真實意思表示，該租賃合同可認定有效。債權(quán)到期之后，因涉及抵押權(quán)的實現(xiàn)問題，租賃權(quán)即對抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生限制作用，該租賃合同應(yīng)當認定無效，因租賃合同無效，商貿(mào)公司無優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判決商貿(mào)公司與李某的租賃合同無效，商貿(mào)公司于十日內(nèi)騰房。
律師分析：
本案爭議的焦點在于房屋設(shè)定抵押后成立的租賃合同是否有效，抵押權(quán)人可否主張租賃合同無效。對于這個問題，法律沒有明確規(guī)定，理論界對此有不同觀點，一種觀點認為，抵押權(quán)設(shè)定后成立的租賃關(guān)系不能影響抵押權(quán)的效力，在實現(xiàn)抵押權(quán)并將抵押物拍賣給第三人時，租賃權(quán)對買受人無約束力；另一種觀點認為，只有當租賃關(guān)系的存在影響抵押權(quán)人的利益時，抵押權(quán)才能對抗租賃權(quán)，否則租賃關(guān)系仍然有效。
在抵押權(quán)設(shè)定后，《擔保法》并未禁止抵押物出租，根據(jù)法不禁止即為權(quán)利的民事不成文規(guī)則，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押物是可以出租的。理由如下：首先，抵押權(quán)只是就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押人就某物設(shè)定抵押后仍對該物享有所有權(quán)，只要租賃期限不超過債務(wù)的清償期，抵押人可就抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，即有權(quán)將抵押物出租。其次，由于抵押并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有，因此具備將抵押物出租的條件。最后，由于設(shè)定抵押是為了擔保債務(wù)的履行，承認抵押人對抵押物的出租權(quán)，可以更好地發(fā)揮抵押物的使用價值，從而更好地保證債權(quán)的實現(xiàn)。
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