【案情】{1}
2009年2月，沈海星和安香云協(xié)商關(guān)于沈海星名下北京市朝陽區(qū)和平街十區(qū)27樓4層3門402號房屋的買賣一事。2009年3月16日，沈海星和安香云的委托人劉強(qiáng)(安香云之子)一同到北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心填寫了《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請表》并簽字。2009年3月17日，沈海星和劉強(qiáng)在北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心再次簽字確認(rèn)了《存量房買賣合同信息表(自行成交)》。該信息表為房屋管理部門根據(jù)雙方申請表的內(nèi)容，將相關(guān)信息進(jìn)行了網(wǎng)上登記后，向雙方出具的打印版信息表。該表中包括如下信息：出賣人沈海星的個人身份信息、買受人安香云的個人身份信息、交易房屋的相關(guān)信息(包括所有權(quán)證號、戶型、房屋性質(zhì)等)、房屋成交價款為399900元(其中包括定金1萬元及定金支付的日期2009年3月17日，剩余款項(xiàng)的支付方式為非貸款)。在申請表和信息表中，還包括原安香云雙方關(guān)于注銷網(wǎng)上信息的約定網(wǎng)上信息填寫完成后，在申請轉(zhuǎn)移登記之前，需要注銷網(wǎng)上信息的，10日內(nèi)買賣雙方共同申請，超過上述時間的，可由買方申請。”此后，安香云用信用卡支付了房屋的遺產(chǎn)稅11366.70元及契稅3999元，沈海星將本案房屋的電卡及供暖協(xié)議交于安香云。此后，沈海星認(rèn)為房屋的出售價格過低，拒絕與安香云進(jìn)行書面合同的簽訂，并欲注銷在北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心登記的網(wǎng)上信息。但根據(jù)雙方網(wǎng)簽的約定，只能由買方進(jìn)行網(wǎng)上信息的注銷，沈海星無法單方進(jìn)行網(wǎng)上信息的注銷，故沈海星訴至本院。
庭審過程中，安香云提出沈海星曾向安香云交付本案房屋的鑰匙，但后來沈海星強(qiáng)行換鎖，使安香云無法再進(jìn)入本案房屋，對此沈海星不予認(rèn)可。安香云主張其曾于2009年2月24日代沈海星交了11000元的遺產(chǎn)稅，并以此作為購房的定金。而沈海星認(rèn)為當(dāng)時是和安香云一同去交的遺產(chǎn)稅，因沈海星所帶的錢不夠，由安香云代刷的卡，后來沈海星歸還了安香云現(xiàn)金9000元。
【審判】
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。對合同欠缺的上述內(nèi)容以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定予以確定。根據(jù)本案查明的事實(shí)，在申請表和信息表中，房屋買賣合同的主要條款(包括買賣雙方、買賣標(biāo)的、價款、價款支付方式等)均已由沈海星與安香云進(jìn)行了確認(rèn)。雙方向稅務(wù)部門交納了房屋的相關(guān)稅費(fèi)，沈海星還履行了部分附隨義務(wù)，向安香云交付了房屋電卡及供暖合同。沈海星雖然提供了雙方往來的電話信息，用于證明雙方之間協(xié)商房款的過程，但該協(xié)商過程是在雙方已經(jīng)明確了房款數(shù)額后，沈海星就已經(jīng)明確的房款數(shù)額反悔而再次協(xié)商的過程。雙方在往來信息中并未就新的房款達(dá)成一致意見。根據(jù)以上查明的事實(shí)，法院認(rèn)定雙方合同已經(jīng)成立。而依法成立的合同，自成立時生效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。沈海星以雙方約定的房屋價款過低為由，拒絕與安香云簽署書面合同，沈海星的相關(guān)主張沒有證據(jù)佐證。沈海星要求安香云履行注銷網(wǎng)簽信息的訴訟請求不予支持?，F(xiàn)安香云要求按照網(wǎng)簽確定的房款數(shù)額履行協(xié)議予以確認(rèn)。安香云反訴要求繼續(xù)履行合同予以支持。關(guān)于安香云反訴的其他損失一節(jié)，由于安香云支出的費(fèi)用均是在房屋過戶尚未確定前發(fā)生，對于該部分損失應(yīng)當(dāng)由安香云自行承擔(dān)。
安香云稱雙方協(xié)商確認(rèn)由安香云交付遺產(chǎn)稅來抵定金，但安香云亦未能提供證據(jù)證明雙方就此事協(xié)商一致，故無法認(rèn)定安香云向沈海星支付了定金1萬元。法院判決沈海星與安香云繼續(xù)履行雙方之間的房屋買賣合同；安香云于判決生效后5日內(nèi)給付沈海星房價款399000元；沈海星于判決生效后10日內(nèi)配合安香云辦理房屋過戶手續(xù)，并向安香云交付房屋；駁回沈海星的訴訟請求；駁回安香云的其他訴訟請求。
二審中，經(jīng)北京市第二中級人民法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：沈海星同意將其所有的北京市朝陽區(qū)和平街10區(qū)27樓4層3門402號房屋出售給安香云；沈海星于本調(diào)解書送達(dá)之日起7日內(nèi)向安香云交付北京市朝陽區(qū)和平街10區(qū)27樓4層3門402號房屋，并配合安香云辦理上述房屋的過戶手續(xù)；安香云于收到上述房屋的所有權(quán)證書之日給付沈海星房價款人民幣70萬元；雙方其他無爭議。
【評析】
本案的爭議焦點(diǎn)在于沈海星、安香云之間的買賣合同是否成立，也即是，根據(jù)沈海星、安香云在北京市朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記中心簽字確認(rèn)的《存量房自行成交網(wǎng)上簽約申請表》、《存量房買賣合同信息表(自行成交)》(俗稱“網(wǎng)簽”)能否認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)成立，對于這一爭議有兩種不同的意見。一種意見認(rèn)為，法律規(guī)定房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)采用書面形式，沈海星、安香云雖然在網(wǎng)上遞交了《簽約申請書》，并確認(rèn)了《買賣合同信息表》，但仍然沒有簽訂正式的書面購房合同，所以雙方的房屋買賣合同不成立，沈海星的訴訟請求應(yīng)當(dāng)支持。第二種意見則認(rèn)為，雖然房屋買賣雙方尚未簽訂書面的購房合同，但是雙方已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，而且明確了合同的價款、房屋信息，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的買賣合同已經(jīng)生效。我們同意第二種意見，并從以下幾個方面進(jìn)行闡述。
一、網(wǎng)簽形式符合合同的成立要件
首先，網(wǎng)簽是合同訂立的合法形式之一。我國《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！倍渲械臅嫘问郊劝▊鹘y(tǒng)的有形的合同書、信件，也包括無形的數(shù)據(jù)電文，例如電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件，只要其可以明確地表現(xiàn)合同的內(nèi)容即可。本案中，沈海星與安香云雖然沒有簽訂書面合同，但是已經(jīng)填寫了《存量房買賣合同信息表(自行成交)》，并簽字確認(rèn)了《合同信息表》的內(nèi)容，并經(jīng)建委審核后在網(wǎng)上進(jìn)行公示。因此，雙方已經(jīng)就房屋買賣的主要意向形成數(shù)據(jù)電文，這種合同的訂立形式雖與傳統(tǒng)的合同書在形式上有所區(qū)別，但其是將合同的內(nèi)容登記在政府機(jī)關(guān)確定的網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行公示，是合同訂立有效形式之一。
其次，網(wǎng)簽的程序確定了雙方的合意。在《北京市建設(shè)委員會關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》(京建交[2008]628號)(以下簡稱“《存量房網(wǎng)簽通知》”)中，規(guī)定了網(wǎng)簽的程序，包括：其一，買賣雙方達(dá)成交易意向后，填寫《存量房買賣合同信息表(自行成交)》;其二，向服務(wù)窗口提交當(dāng)事人已簽字或蓋章的《存量房買賣合同信息表(自行成交)》等材料；其三，服務(wù)窗口的工作人員核對當(dāng)事人提供的材料，并通過存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入存量房買賣合同第1條至第4條的相關(guān)信息，打印后交當(dāng)事人確認(rèn)；其四，當(dāng)事人確認(rèn)合同網(wǎng)上信息無誤后，由工作人員將存量房買賣合詞文本一式4份交當(dāng)事人。合同雙方具體一致的意思表示是合同成立和生效的核心內(nèi)容，而從網(wǎng)簽的流程來看，房屋買賣只有在達(dá)成交易意向后，才會簽訂《存量房買賣合同信息表》，同時在合同上網(wǎng)前還需經(jīng)過買賣雙方的確認(rèn)，因此，可以認(rèn)定本案中房屋買賣雙方沈海星與安香云確實(shí)對房屋買賣達(dá)成了合意。
最后，合同訂立的條款完備。2009年5月13日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第1條規(guī)定，“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立?！倍景冈V爭雙方所簽訂的《存量房買賣合同信息表》中，明確標(biāo)注出賣人信息、買受人信息、房屋及交易信息(包括房屋的基本狀況，即房屋所有權(quán)證號、戶型樓層、房屋性質(zhì)、抵押情況、土地使用狀況、成交價款以及簽約密碼等等)，完全滿足上述司法解釋中對合同成立條款的要求。此時，合同的主要權(quán)利義務(wù)已經(jīng)確定，合同的條款是明確的。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴爭合同已經(jīng)成立。
二、房屋買賣合同網(wǎng)簽的性質(zhì)探討
網(wǎng)上簽約，是將普通的房屋買賣合同進(jìn)行了一種公示。公示是物權(quán)轉(zhuǎn)移中的一種必經(jīng)程序，但是并非合同成立、生效的必要條件。進(jìn)行網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門為維護(hù)房屋買賣市場的秩序，要求將雙方(或者包括中介在內(nèi)的三方)簽訂的房屋買賣合同進(jìn)行公示。而公示的內(nèi)容是房屋買賣合同本身，如果合同本身尚未成立，仍在探討過程中，那么就無須也不可能進(jìn)行公示。所以，反過來印證了網(wǎng)簽合同本身應(yīng)是一種成立和有效的房屋買賣合同。所以，房屋買賣進(jìn)行了網(wǎng)簽，也就確定了這份房屋買賣合同的成立。網(wǎng)簽合同雖然形式特殊，也具有一定的政策性因素，但具備合同屬性應(yīng)具有的必要條件，體現(xiàn)了買賣雙方的意思表示。進(jìn)一步說，網(wǎng)簽合同本身被行政部門通過網(wǎng)絡(luò)向全社會公示，應(yīng)是一個非常正規(guī)的、更加具有效力的合同。
三、網(wǎng)簽合同的價款確定
網(wǎng)簽是一種有效的，并經(jīng)過公示的合同，但是在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，當(dāng)事人為了避稅、騙取貸款等原因，往往會就同一房屋簽署數(shù)份價款不同的“陰陽合同”，用于辦理網(wǎng)簽等相關(guān)手續(xù)。所以，網(wǎng)簽雖然是有效的合同，但是網(wǎng)簽合同確定的房價款，并不一定就是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人的本意原則上應(yīng)該根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，以后訂立的合同為準(zhǔn)，同時，結(jié)合前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。本案中，從雙方二審達(dá)成70萬元房價款的調(diào)解協(xié)議來看，很可能在網(wǎng)簽時，雙方故意壓低了房價款。這點(diǎn)雖然不至于影響網(wǎng)簽合同本身的有效性，但是確應(yīng)在審判中加以注意，查明當(dāng)事人的真實(shí)意圖。
【注釋】{1}案號：一審：北京市朝陽區(qū)人民法院(2009)朝民初字第24866號；二審：北京市第二中級人民法院(2010)二中民終字第05439號。
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