自從《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（下稱“《婚姻法解釋三》”）于2011年8月13日起施行以來，經(jīng)常有人問，父母出資購買的房屋是夫妻一方的個人財產(chǎn)還是夫妻共有財產(chǎn)？如果今后離婚，如何才能維護自己的合法權(quán)益？要準確回答以上問題，需要查明以下主要事實：
首先，需要區(qū)分是婚前購買，還是婚后購買。
根據(jù)婚姻法的規(guī)定，如果沒有特別約定，夫妻雙方婚前取得的財產(chǎn)屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)；婚后取得的財產(chǎn)屬于夫妻雙方的共有財產(chǎn)。從廣義上看，父母出資為子女購買房屋，也是子女取得財產(chǎn)的方式之一，婚前取得與婚后取得，財產(chǎn)的歸屬是截然不同的。
在結(jié)婚前父母出資為子女購買登記在自己一方子女名下的房屋屬于個人財產(chǎn)。
在結(jié)婚后父母出資為子女購買登記在自己一方子女名下的房屋，在《婚姻法解釋三》施行之前，如果特別指明房屋是給自己子女個人的，屬于個人財產(chǎn)；如果沒有特別指明是給自己子女個人的，則推定屬于夫妻共有財產(chǎn)；在《婚姻法解釋三》施行之后，則相反，即如果沒有特別指明是給自己子女夫妻共有的的，則推定屬于自己子女的個人財產(chǎn)。
其次，要看是一方父母出資，還是雙方父母出資。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（下稱“《婚姻法解釋二》”）規(guī)定在當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，除父母明確表示贈與雙方的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與。在結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，除父母明確表示贈與一方的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與。
但《婚姻法解釋三》則對婚后由一方父母出資購買的產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的房屋的規(guī)定進行了變更（其他情形未作變更）：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。即原規(guī)定婚后父母一方出資購買的房屋登記在自己子女名下的推定為是對夫妻雙方的贈與，新的規(guī)定則是推定為是對自己子女的贈與。
因為婚姻法解釋三的這一變更在社會上引起廣泛的爭議，最高人民法院隨后又出臺《關(guān)于當前形勢下加強民事審判切實保障民生若干問題的通知》（法[2012]40號），對《婚姻法司法解釋三》上述規(guī)定的適用進行限制：要求“在審理婚姻家庭案件中，應當在整體上全面準確地理解和把握婚姻法及其相關(guān)司法解釋的精神，不能機械理解，孤立適用；在涉及財產(chǎn)權(quán)屬的認定、共同財產(chǎn)的分割等問題上，要按照婚姻法及有關(guān)司法解釋規(guī)定，依法保護當事人特別是婦女、兒童和老人的合法權(quán)益”。
第三，是全款購買還是按揭貸款購買。
如果是婚前全款購買，則按照婚前財產(chǎn)取得的規(guī)定確定房屋權(quán)屬；如果婚前按揭貸款購買，如無特別約定婚后償還的貸款及其房屋的相應增值部分一般屬于夫妻雙方的共有財產(chǎn)。
第四，最重要的是雙方對購買房屋的歸屬是否有明確的書面約定。
在上面所述的各種情況中，雙方均可以對房屋權(quán)屬進行約定，只要約定不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，約定對雙方均具有法律效力。因此如果能夠?qū)Ω改赋鲑Y購買的房屋歸屬進行明確的約定，應當可以減少爭議的發(fā)生。
在現(xiàn)實中，房屋的買賣和所有情況比較復雜，每個案件都有不同的情形，如果對上述各種情形及其相應的法律規(guī)定不是能夠區(qū)分地很清楚或者把握不準的，可以向律師等專業(yè)人士進行咨詢，或者委托代為起草協(xié)議文書等，以盡可能避免爭議的發(fā)生。
當然書面約定也有例外情形，如關(guān)于夫妻之間的贈與，婚姻法規(guī)定夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對夫妻雙方具有約束力，并未規(guī)定必須要辦理產(chǎn)權(quán)登記才有效。但《婚姻法司法解釋三》則明確規(guī)定對于房屋的贈與適用《合同法》關(guān)于贈與的規(guī)定，即在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，即使有有書面明確約定，也可以隨時撤銷贈與。之前因為《合同法》第二條明確規(guī)定婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議不適用《合同法》的規(guī)定，因此《婚姻法司法解釋三》的這一規(guī)定也是對婚姻法原來的規(guī)定進行了實質(zhì)性的變更。
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