“二手房”那些事兒——張榮斗律師二手房交易指引
“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房（“一手房”）而言的，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房等。
據(jù)權(quán)威統(tǒng)計，二手房房源與需求比在1:4，也就是說二手房在交易時常常是供不應(yīng)求的。 無房的人，希望買一套別人多余的房來滿足居住需求；而有小房子居住的人，希望賣掉舊房買新房；一些有多套住房的人，希望能賣掉自己的多余住房換取收益；一些手頭急需現(xiàn)金的人，可以賣掉多余的住房來套取現(xiàn)金……
而因利益驅(qū)使，出于“價格能賣高一點，能賺多一點，能低價買到便宜房子”這樣的目的，在二手房交易活動中，中介、買方、賣方都有可能絞盡腦汁在買賣合同上做文章，這就導(dǎo)致了交易雙方或三方隨時都可能面臨風(fēng)險。張榮斗律師在下面將詳細對二手房交易前后要注意的問題予以闡述，希望能對正要、將要進行二手房買賣活動的人士一些指引。
一、二手房交易前須注意哪些問題
（一）購買方要注意的問題：
1、 查驗證件、約見賣方
購買方在買房前應(yīng)核對房屋產(chǎn)權(quán)證，核實賣方房屋所有權(quán)人身份：第一要檢驗房產(chǎn)證的真?zhèn)?、檢查房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)房屋地址與實際物業(yè)地址是否吻合；第二要核對房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人姓名是否與房主身份證上所載相同；第三房主本人是否與其身份證上的照片相符。
2、 由于二手房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜，如已購公房存在成本價和標準價問題，同時還可能存在已抵押等債務(wù)登記問題。因此對于房屋的隱形問題購買方應(yīng)給予足夠的重視。
3、 查驗房屋顯性問題——結(jié)構(gòu)及市政配套。實地看房要看面積、看結(jié)構(gòu)、看裝修 、看市政配套（水、電、煤氣、暖氣、有線電視）、看物業(yè)管理，以上各項缺一不可，且越細致越能避免今后的居住麻煩，而實際情況如何需要在合同上明確記載，即買賣雙方認可簽字，這樣可以在最大程度上保障買方的利益。
（二）賣方應(yīng)謹防中介“收購”行為
某些不良中介得到一個房屋出售信息后，如果覺得業(yè)主的報價不高，就會派比較有經(jīng)驗的收購人員前去看房。收購人員如果覺得有利可圖，就會低價評估該房價格，再舉出該房一系列的缺陷。其這么做的目的很簡單，就是誘使業(yè)主認為該房既不值錢又不好賣，接受他的低價收購。業(yè)主如果同意收購，一般會簽署房屋收購合同，約定先繳納定金1萬至5萬元，一段時間后再繳納剩余款項。然后中介尋找買房方，在抬高房屋價格后賣予購買方，從中漁利。
1、 有些房主因為某些原因急需用錢，如出于通過中介公司能更快地把房屋賣出去的目的，就給了中介公司“收購”業(yè)務(wù)存在的合理性。這無疑給中介公司的違規(guī)行為留下了操作空間，在買賣價格上大做文章。賣房方有必要與中介公司約定在其出售時要見買方并了解實際的交易價格，以確認中介公司沒有得到除代理費外的不合理收益。
2、 如果時間不緊迫，最好選擇買賣雙方見面的交易，以真正杜絕中介公司的非分之想。
3、核實買方身份與資格。
（三） 合同條款權(quán)利、義務(wù)約定清楚
1、如果出現(xiàn)買方違約，賣方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的權(quán)利，在利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)額以及交付時間應(yīng)寫清楚。
2、賣方還應(yīng)了解買方款項的打入情況，如首付款、尾款的支付比例、數(shù)額和時間等。
3、明確買房付款方式， 因此在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導(dǎo)致交易失敗的例子。因此，為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應(yīng)盡早對客戶是否能被批貸進行確認。
（四）簽署合同的注意事項
1、過戶時間要明確，買房人最在乎的莫過于什么時間房屋最終屬于我，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準確的時限。
2、賣方單方違約——不賣了或拖延時間不配合過戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即買方可以得到的經(jīng)濟賠償。
3、交易最后進入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時何地點作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達到維護買房利益的目的。
（五）防范資金風(fēng)險
買二手房最怕的就是資金的風(fēng)險，沒有得到房屋產(chǎn)權(quán)時房款卻已經(jīng)支付，這時如果出現(xiàn)任何問題，購買方利益都將受到極大的威肋，因此，如何讓買方的資金得到妥善的安置直到過戶完成才是關(guān)鍵問題所在。
而想達到這一點只能靠擔(dān)保方的介入，如果推出二手房交易資金托管——只有當房屋過戶到買方名下后，銀行才將全部房款打入賣方賬戶，有了金融機構(gòu)的參與，買方就可以高枕無憂地進行二手房買賣交易了，這也是在最大程度上降低了買方的資金風(fēng)險。
二、二手房交易合同簽訂注意事項
（一）二手房交易須簽訂哪些合同
在二手房交易中，合同的簽訂其實最為重要，簽合同時，最不可少的三個合同證明：
第一：中介委托合同
如果是通過中介買房，那中介一般不會讓您直接見賣房人，他們會擔(dān)心您會跨越他，直接和賣房人達成協(xié)議。所以，中介一定會讓您跟他簽一個居間合同。
第二：房屋買賣合同
這個合同中，買房人一定要簽仔細房屋原來的所有權(quán)是誰，房屋的面積有多大，房屋的價格是多少，各種費用的結(jié)清問題。對于出賣人來講，成本最低的方法就是簽訂一個相對細致的合同，各個條條框框都簽訂好了，也能避免糾紛。
第三：銀行貸款抵押合同
如果買二手房時房款不是一次性付清的，那就得簽銀行貸款抵押合同。這個合同涉及到賣房人，買房人，賣房人的貸款銀行，買房人的貸款銀行，還可以再加三方，賣房人的貸款銀行指定的保險公司，買房人的貸款銀行指定的保險公司，還有中介公司，這個貸款行為可能涉及到七方，因此比較復(fù)雜。這種情況下，對于購房者來說，要想簽訂一個細致的合同，可以請個律師。
（二）如何簽訂二手房買賣合同
1、明確房屋的具體情況；
寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層等。
對于房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的（如測繪的誤差、某些贈送面積等），應(yīng)在合同中約定清楚是以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，還是雙方重新測繪面積。
2、明確房價具體包括哪些設(shè)施；
在協(xié)議中注明，屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價之內(nèi)，哪些是要另外計算費用的？如房屋的裝修、家具、電器、維修基金等等是否包括在房價之內(nèi)。
3、要把口頭的各種許諾，變成白紙黑字的合同內(nèi)容。
4、付款是房屋買賣中最重要的步驟，因此付款方式的約定是很重要的。
（1）、最好約定分階段付款，比如：簽約時付部分、辦理過戶手續(xù)時付部分、房屋交接時付清余款，付款的期限和每筆數(shù)額應(yīng)約定明確，付款時間與辦理相應(yīng)交接手續(xù)相對應(yīng)起來。
（2）、“定金”條款
一般在簽訂正式房屋買賣合同前，為保證交易行為的繼續(xù)進行，會簽訂一份定金合同。簽訂定金合同需注意在定金合同中，寫清楚房價；注意在定金轉(zhuǎn)化為房款前，一方不履行約定的，對方可適用定金條款。
（3）、“誠意金”條款
其一：注意“誠意金”是否轉(zhuǎn)化為“定金”；
其二：中介應(yīng)履行告知義務(wù)。
5、約定明確的交接時間或期限；
（1）、房屋過戶日期
（2）、交房日期
（3）、在合同中應(yīng)當注明房屋交驗的時間、房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔(dān)（如屋內(nèi)的水電煤等費用）
6、違約責(zé)任；
（1）、違約情形
在合同中標明各方的權(quán)利義務(wù)，分別約定好逾期付款、逾期交房等的違約責(zé)任。
（2）、違約后果
哪些情形要處以違約金；哪些則可以解除合同。
（3）、每項違約金的數(shù)額以及計算方法等。
7、居間條款；
房屋買賣如果是通過中介公司進行的，在合同中除了須標明中介公司的權(quán)利外，還應(yīng)當標明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。
8、爭議解決條款。
在發(fā)生糾紛時，解決爭議的方式，一般有協(xié)商、仲裁、訴訟。
三、交房時買賣雙方須做些什么？
到了交房時間，買賣雙方需要做些什么，來保障自己的權(quán)益不受損害。交房時間，是指出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。
1、交房過程中出賣人的主要義務(wù)有：
（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的使用條件；
（2）房屋達到交付使用條件后，應(yīng)當及時約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；
（3）在交接時出示有關(guān)房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
2、交房過程中買受人的主要義務(wù)有：
交房過程中買受人的主要義務(wù)是按照出賣人通知要求的時間、地點與出賣人辦理房屋交接手續(xù)。
四、交房后房屋毀損風(fēng)險誰承擔(dān)？
商品房交付使用后，房屋權(quán)屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第11條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外?！?/p>
這里所說的“正當理由”主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)。
因此，交房后風(fēng)險由購房者承擔(dān)；交房時，購房者無正當時間拒絕接受的，由購房者承擔(dān)風(fēng)險。
當事人在買賣二手房時，如有任何疑問，應(yīng)及時聯(lián)系律師。
張榮斗律師辦案心得：一名好律師，首先應(yīng)從錯綜復(fù)雜的情況中理出頭緒，抓住關(guān)鍵因素；其次，頭腦清晰，認識問題有條有理，不被一些虛假現(xiàn)象所蒙蔽；再次，重視與委托人進行案情的充分溝通。
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張榮斗律師，北京市世紀律師事務(wù)所高級合伙人，資深執(zhí)業(yè)律師，韓國駐中國總領(lǐng)事館法律顧問，北京市律師協(xié)會國際投資貿(mào)易專業(yè)委員會委員。執(zhí)業(yè)20余年，以其突出業(yè)績連續(xù)5年榮獲行業(yè)內(nèi)授予的北京優(yōu)秀律師的稱號。擅長刑事、合同糾紛及公司法律事務(wù)等。
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